物業管理基本制度與政策試題題庫-資料下載頁

【導讀】1．在物業管理的特征中，是物業管理最主要的特點。解決這一問題的關鍵，就是通過立法，按照將物業管理活動推向市場，納入合同秩。模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。5．商品房銷售階段的物業管理服務，客觀上只能由選聘物業管理企業來實施。6．《物業管理條例》調整的業主選擇物業管理企業的方式是。8．從《物業管理條例》出臺前各地立法情況來看，它主要規范的是的物業管理活動。16．為了規范物業服務收費行為,《物業管理條例》明確確定物業服務費用的。19．《條例》頒布后的物業管理制度建設的主要特點：。21．《物業管理條例》的立法指導思想，主要表現在：。23．《物業管理條例》法律責任的特點是：。25．以下關于《物業管理條例》適用范圍的說法中，正確的有。27．將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于。

　　

【正文】 生法律效力 B．業主公約對物業的繼受人 (即業主 )自動產生效力 C．業主公約對業主本身才發生效力，對使用人不產生效力 D．業主公約對物業的繼受人 (即業主 )在繼受人沒有認可的情況下不產生效力 * 題目： 77．業主裝修時關于共用部位共用設施設備的使用規定： ABCD A．業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定 B．在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則 C．業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改 D．以上情 況都是 * 題目： 78．臨時公約中涉及業主共同利益的事項處理辦法 ABCD A．全體業主授予物業管理企業行使的管理權利 B．業主承諾按時足額交納物業服務費用 C．利用物業共用部位、共用設施設備經營的約定 D． 物業共用部位、共用設施設備的所有人是全體業主，因此經營收益歸屬全體業主，應當主要用于補充專項維修資金 * 題目： 79．前期物業管理一般處于建設單位的物業保修期間內，在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任，都有哪些法律作此相關規定： ABCD A．《建筑法》 B．《建筑工程質量管理條例》 C． 《房屋建筑工程質量保修辦法》 D．《物業管理條例》 * 題目： 80．二級資質物業管理企業，管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于 100％： ABCD A．多層住宅 100 萬平方米 B．高層住宅 50 萬平方米 C．獨立式住宅 (別墅 )8 萬平方米 D．辦公樓、工業廠房及其他物業 20 萬平方米 * 題目： 81．新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起 30 日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質 :ABCD A．企業章程 驗資 證明 B．營業執照 C．企業法定代表人的身份證明 D．物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 * 題目： 82．確定住戶共用部位共用設施設備具體范圍的主要依據是： BD 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 26 頁，共 41 頁 中國物業教育網 A．物業服務合同 B．住房買賣合同 C．業主公約 D．相關法律行政法規 * 題目： 83．關于尚未售出商品住房或者公有住房的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用如何處理？ AC A．開發建設單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤 B．公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房 的建筑面積，分攤 C．物業管理企業應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤 D．已經入住業主應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤 * 題目： 84．代收代管單位在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照（ AD ），將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債；但不得從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保作為。 A．國家有關規定 B．物業管理企業的決定 C．業主委員會的決定 D．業主大會的決定 * 題目： 85．住宅專項維修資金使用計劃的實施必須具備 各以下條件： ABCD A．全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金使用計劃，經業主大會通過后實施；未成立業主大會的，經全體業主 2／ 3 以上通過后實施 B．部分業主共同所有的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金使用計劃，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主 1／ 2 以上通過后實施 C．資金使用計劃涉及動用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金的，還應當經財政部門審核后，方可實施 D．以上情況都對 紅色部分是出題點，大家注意就行了。 四、增加的相關內容 （一）《物權法》第六章 “業主的建筑物區分所有權 ”的規定 2020年 3月 16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權法》，該法已于 2020年 10月 1日起正式實施。《物權法》作為規范我國財產法律關系的基本法律，是權利人對動產和不動產實施占有、使用、收益和處分的基本準則，是《物業管理條例》頒布以來，又一部對物業管理行業產生深遠影響的法律，其中第六章 “業主的建筑物區分所有權 ”的有關規定，奠定了物業管理的民事法律基礎。根據《物權法》第六章 “業主的建筑物區分所有權 ”的有關規定，在參考教材補充增加第四章 “業主的建筑物區分所有權 ”，原第四章 “房地產相關制度與政策 ”改為第五章。補充增加的教材第四章的內容為： 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 27 頁，共 41 頁 中國物業教育網 第四章 業主的建筑物區分所有權 一、建筑物區分所有權的概念 建筑物區分所有權，是指多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。 《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據 上述規定，我們知道，業主的建筑物區分所有權由以下 三部分 構成： 第一、業主對專有部分的所有權。即業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。 第二、業主對建筑區劃內的共有部分的共有權。即業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。 第三，業主對建筑物區劃內的共有部分的共同管理權。即業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。 二、專有部分的所有權 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。 業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。 業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權利。 業主的專有部分是建筑物的重要組成部分， 但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業主就不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業主就無法使用自己的居室、經營性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制。例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業主的合法權益。 業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并 轉讓。 業主的建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。 業主不得違反法律、法規以及管 理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。 將住宅改變為歌廳、餐廳等經營性用房，會造成來往小區人員過多，外來人員雜且亂，干擾業主的正常生活，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經營性用房，用于商業目的，也會造成國家稅費的大量流失。《物權法》第七十七條首先明確業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。 業主不得隨意改變住宅 的居住用途，是業主應當遵守的一個最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 28 頁，共 41 頁 中國物業教育網 生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約的規定， 例如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系的業主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。作為業主自我管理、自我約束、自我規范的建筑區劃內有關建筑物及其附屬設施的管理規約也可以依法對此問題作出規定。 三、共有部分 的共有權 業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。 業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業主在法律對所有權未做特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據物權法的相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對 共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。 由于業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，物權法第七十二條規定，業主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。 建筑區劃內的道路、綠地、物業管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬。 《物權法》第七十三條規定： “建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。 ”需要注意的是，法律規定的綠地、道路歸業主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。物業管理用房歸業主所有，與《物業管理條例》的規定一致。《物業管理條例》第三 十八條規定： “物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。 ” 建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬 在對我國房地產市場的實際作法和存在問題進行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業主利益的角度出發 ,《物權法》第七十四條對建筑區域內的 車位、車庫的所有權歸屬 作了如下規定： （ 1）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 （ 2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 。 （ 3）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 四、共有部分的共同管理權 關于業主共同決定事項的范圍 《物權法》第七十六條第一款規定，建筑區劃內的下列事項需由 業主共同決定 ： （ 1） 制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，需要由業主共同決定。 （ 2） 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，涉及每個業主的切身利益，應當由全體業主共同制定和修改。 （ 3） 選舉業主委員會和更換業主 委員會成員。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強的業主委員『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 29 頁，共 41 頁 中國物業教育網 會委員予以更換。 （ 4） 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管理的管理水平如何，與業主利益有著直接的關系，通過業主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。 （ 5） 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。 （ 6） 改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業主建筑物區分所有權的行使及費用的負擔，需要業主共同決定。 （ 7） 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。例如，如何對物業公司