懷化大唐地產售樓部銷售管理制度-資料下載頁

【導讀】及時上報項目部及銷管部，與項目經理落實階段售樓部銷售目標。◇負責對售樓員實施日常培訓和指導，組織階段培訓，銷售團隊，創造最佳銷售業績。建議或直接促成。人，征得同意后，促使客戶簽約。◇每天與甲方現場銷售負責人、財務人員核對銷控，并將當天銷售情況上報項目經理。◇處理售樓員內部投訴，輕微投訴現場解決；重大投訴上報項目經理。反饋意見，提出下階段促銷政策及廣告投放建議并及時上報項目部。協調售樓員之間關系。◇每月1、16日參加公司各售樓部工作例會。◇杜絕部門各種不良習氣及損害公司和消費者利益的行為發生。◇安排銷售員的輪休，每天對售樓部員工的出勤情況進行登記。◇對每月成交情況進行詳細統計，并形成統計報表以書面形式報銷售主管，經主管確認后，◇定期安排售樓員對周邊市場的樓盤進行調查，并形成簡單的市調報告報銷售主管。◇不定期安排售樓員協助公司市場部對吉首區域樓盤進行調查。◇在甲方授權范圍內負責房屋銷售洽談。

　　

【正文】 。 甲方公司關系戶 (含甲方員工 )，由甲方跟進 。 相關跟進人員須幫助客戶填寫“客戶特殊要求申請表”申請特殊優惠，交給甲方營銷策劃部經理審核以后報營銷副總經理以上領導審 批。 若客戶申請的特殊優惠在甲方營銷副總經理權力審批范圍以內，由營銷副總經理視情況審批。 若客戶申請的特殊優惠在甲方營銷副總經 理權力審批范圍以外 (即超出正常折扣 )，由甲方營銷副總 審查通過后，報甲方總經理審批。 客戶特殊優惠申請獲審批通過后，相關跟進人員須按獲批申請的折扣幫助客戶填寫認購書。對于一般 客戶，由銷售人員幫助填寫認購書；對于公司關系戶及員 工，由甲方現場銷售經理幫助填寫認購書。 最后由銷售主管回收舊認購書，存檔。 修改認購書時，新認購書上的成交日期應與舊認購書上的成交日期保持一致。 申請更改付款方式 對于提出更改付款方式的客戶，由銷售人員跟進。 銷售人員幫 助客戶填寫“客戶特殊要求申請表”申請更改付款方式，交給 銷售主管 做好相關記錄后交給乙方現場銷售經理審批。 “客戶特殊要求申請表”獲批復后，由銷售員通知客戶前來重新簽署認購書，同時把“客 戶特殊要求申請表”的客戶聯及跟進部門聯分別交給客戶及財務中心。 銷售人員須協助客戶重新填寫新的認購書，并收回舊認購書，由銷售主管存檔。 修改認購書時，新認購書上的成交日期應與舊認購書上的成交日期保持 一 致。 申請工程修改 對于提出申請工程修改的客戶，由乙方銷售部客戶經理跟進。 客戶經理應了解客戶工程修改的內容及原因，若原因不充分，應給于拒絕：若客 戶工程修改的原因充分，則由客戶經理按客戶修改要求擬出草圖交給甲方現場銷售經理與甲方工程部聯絡 ,若工程修改可行 ,則由甲方現場銷售經理通知客戶經理幫助客戶填寫“客戶特殊要求申請表”申請工程修改 ,并在“客 戶特殊要求申請表”后附圖紙，由客戶簽名確認經甲方現場銷售經理交甲方工程部經理初審。 甲方工程部經理初審通過后，上報甲方公司主管工程的副總經理 審 批 。 甲 方公 司 主管 工 程副 總 經理 審 批通 過 后，把 該申 請 單轉 交 至項 目 工程部。 項目工程部應審核該變更是否對建筑物結構、外立面、使用功能等構成影響，工程修改中若 涉及水、電等方面要與設計院溝通 ,然后由項目工程部出具修改方案及圖紙，經甲方現場銷售經理交客戶經理。 客戶經理聯系客戶，讓客戶對項目工程部審核修改后的圖紙簽名確認并交項目工程部，由項 目工程部將確認后的圖紙轉交建設總包單位合同預算部。 建總合同預算部核算修改工程費用并出具“裝修核算表”，經甲方交客戶經理 . 客 戶 經 理 再 次 聯 系 客 戶 ， 讓 客 戶 對 “ 裝 修 核 算 表 ” 進 行 簽 名確認。 客戶簽署買賣合同后，客戶經理帶領客人持已確認的“裝修核算表”到財務中心交更改款。 客戶交完工程更改款后，客服助理將財務注明已收款的“裝修核算表”轉交 項目工程部。 項目工程部收到財務注明已收款的“裝修核算表”后發單給建總工程管理部開始修改。 其他申請 若超出以上范圍的申請，原則上銷售環節不予審批，特殊情況由乙方項目總監審 查通過后，依次 報甲方公司總經理、總經理審批。 相關紀錄 附： 《客戶特殊要求申請表》 7. 客戶簽約和收樓管理辦法 客戶簽約流程 銷售人員按時提醒客戶按照規定時間交款，客戶憑認購書交清首期和和首期稅費等相關費用后，憑甲方駐場財務中心收據到銷售中心簽約處與相關銷售員簽署購房合同。 銷售員在簽署合同時，應先核查客戶資料是否齊全，首期收據是否完整核查齊全后方可與客戶簽署合同。 對于合同內容，銷售員應嚴格按照甲方營銷策劃部提供的樣本簽署，如有改動，需征得甲方書面同意方可改動。若改動內容簡單，甲方現場銷售經理在報營銷副總同意后可先通知改動后補辦書面通知。 對于合同改動的內容，銷售主管應將改動的內容報甲方 現場銷售經理咨詢甲方公司總經理和甲方法律顧問同意后方可改動，并將每次改動內容存底。 銷售主管對于修改的意見進行匯總，在適當的時候可以依照現行法律法規、行規、政府規定等對現行合同提出修改意見，修改時需經甲方相關部門會審后，報甲方總經理簽署后方可執行。 銷售員在合同簽署完畢后，應先給銷售主管復核后再將合同交甲方現場銷售經理審核，甲方現場銷售經理如發現需要修改的合同，可直接退回銷售員重簽，無問題合同交與駐場財務中心審核。 財務中心人員核對合同首期款是否到帳，付款情況是否符合公司 規定等對相應的財務情況進行審核，如無異議，交由甲方行政部蓋章。如有異議，退回銷售員改正。 財務人員將蓋好章的合同交銷售主管。銷售主管將合同分類，買賣合同交房管局鑒證，貸款合同交銀行辦理審批手續，合同復印件存檔。 律師樓在規定時間內，將買賣合同鑒證完畢后，將合同分類，一類為一次性付款合同，此類合同歸檔，一類為銀行貸款合同，此類合同交房管局抵押辦證科，辦理抵 押手續，手續完畢后，交銀行歸檔，甲方歸檔合同交甲方現場銷售經理。 相關文件 ： 《商品房買賣合同》 相關記錄 客戶特殊申請表 合同交接登記表 五 、銷售 管理 流程 （一）、 客戶接待流程： ①客戶 進門，售樓員主動打招呼； ② 明確客戶來意，辨別新老客戶，并作自我介紹，遞上名片； ③ 了解客戶姓名、認識渠道。 1．迎客 ① 引領客戶至大 沙盤處簡單介紹項目（配套、規劃、環境、戶型 等）。 2．介紹產品 ① 售樓員請客戶 在洽談區落座并倒茶（或倒水）； ② 售樓員 與客戶進一步交流，了解客戶需求； 3．了解客戶 需求 ① 售樓員選擇相似產品 配合樓書、戶型圖等對客戶進行現場推介； ② 盡量縮小客戶選擇范圍，明確目標房源 ； ③ 引領客戶至 目標房源 戶型模型前進行推介； ④ 帶領客戶觀看樣板房（或工地實景），著重介紹項目、戶型優勢，加深客戶的購買意向。 4．單位推介 ① 售樓員在參觀完樣板房后（或工地實景），邀請客戶 至 洽談區落座并倒茶（或倒水），并 為客戶查詢目標房源標價 ； 5．計價 （ 二 ） 、客戶跟進流程 ① 征詢客戶意見填寫客戶來訪登記表，盡量留全客戶姓名、電話等資料用來日后追蹤 ； ② 售樓員贈送客戶全套和項目相關的銷售資料 ； 6．客戶登記 ① 售樓員將客戶送至門外并目送客人遠離。 7．送客 （ 三 ） 、客戶成交流程 成交 成交流程 不成交 跟進流程 ① 售樓員 分析客戶未落定原因； ② 售樓員對 客戶重點問題進行解析，主動尋求主管或助理支持； ③ 主管或 助理協助 售樓員 制定具體客戶跟進措施； 1．意向客戶需求分析 ① 售樓員 了解客戶最新動態，傳遞項目最新有關 信息； ② 售樓員 解答客戶遺留問題； ③ 售樓員 預約客戶再次來訪時間，并作記錄 。 2．電話溝通 ① 售樓員 堅定客戶信心，全面消除客戶疑慮； ② 售樓員 強烈推介，確定購買單位（ 可 主動尋求主管或助理支持）； 3．現場溝通 ① 售樓員 明確客戶購買房號，同時核對銷控表； ② 售樓員 確認計價單（價格、折扣）； ③ 售樓員對 協議各條款向客戶進行詳細解釋 。 1．確定購買 ① 售樓員帶客戶至財務室，將計價單交予 甲方 財務人員； ② 甲方財務 人員核對銷控； ③ 甲方財務人 員驗鈔、收錢、開具臨時收據； 3．交納定金 ① 售樓員填寫臨時協議； ② 銷售主管 （或主管助理） 審核； ③ 客戶簽 署協議； ④ 復印客戶有效證件； ⑤售樓員邀請客戶填寫檔案 。 4．簽訂認購協議 ① 甲方現場代表核對銷控，并審核協議條款； ② 甲方現場代表于臨時協議甲方簽字蓋章處簽字蓋章； ③ 甲方現場代表記錄銷控 ； ④ 甲方現場代表提供臨時協議復印件交現場財務備案并記錄銷5．審核蓋章 ① 銷售 主管（或主管助理）核對銷控； ② 銷售 主管（或主管助理）核對計價單 2．核對銷控 （ 四 ） 、簽定商品房買賣合同流程 ① 主管助理 將認購協議歸檔，并錄入電腦，形成電子文檔 ； ② 主管助理 將 客戶檔案歸檔， 并錄入電腦，形成電子文檔 。 6．建檔 ①銷售主管提供參考合同樣本，甲方 擬定范本并對其進行確認 ； ② 合同 原件甲、乙雙方存檔； 1．資料準備 ① 售樓員確認并收齊客戶資料及證件復印件； ② 售樓員解釋合同條款 ； ③ 售樓員收回原認購協議； ④ 售樓員簽署《商品房買賣合同》； 4．現場簽約 ① 報紙公告：取得預售證后，甲方在報刊上刊登簽約公告； ② 信函通知：取得預售證后，甲方向客戶郵寄掛號信件，通知客戶辦理簽約手續； ③ 電話預約：取得預售證后，售樓員電話通知客戶簽約 。 ※ 明確客戶所需繳納費用及需帶資料 2．通知 ① 售樓員辦理 簽訂合同確認單； ② 客戶交 付房款及費用； ③ 換取專用收據 3．交付房款 （ 五 ） 、按揭流程 ① 甲方代表審核； ② 甲方駐場財務審核。 5．審核 ① 售樓員復印《商品房買賣合同》，交銷售主管存檔； ② 銷售主管或助理電腦錄入《合同簽訂客戶檔案表》 。 6．建檔 ① 準備已簽署的商品房買賣合同一份； ② 專用收據復印件一張； ③ 甲方營業執照復印件； ④ 甲方法人代表身份證復印件 。 1．資料準備 （ 六 ） 、收樓流程 ① 客戶身份證復印件； ② 客戶收入證明 ； ③ 客戶婚姻證明； ④ 客戶戶口簿； ⑤客戶所需交納費用（保險費、律師費、印花稅） 。 ※以上資料及費用由 售樓員電話通知客戶帶齊 2．客戶通知 ① 銀行現場辦理按揭手續 。 3．辦理按揭 ① 銷售主管或主管助理 更新客戶資料，形成電子文檔。 4．建檔 ① 提供住宅使用說明書樣本，甲方確認； ② 提供質量保證書樣本，甲方確認； ③ 提供業主公約樣本，甲方確認； ④ 物業管理公司提供物業管理協議 。 1．資料準備 ① 報紙公告：達到入伙要求后，甲方在吉首市報刊登入或公告； ② 信函通知：達到入伙要求后，甲方向客戶郵寄掛號信件，通知客戶辦理入伙手續； ③ 電話邀約：達到入伙要求后，售樓員電話通知 客戶入伙；