濱州房地產項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】六、勞動安全衛生與消防······························································

　　

【正文】 司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發展機會。 2. 在公司除獲得正規培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲 ， 職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。 3. 培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現事業發展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發潛力、拓展職業的途徑。 4. 培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發。 5. 培訓種類主要有以下四種：① 公司內部課程：課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發、管理研修、專業技能訓練等。 ② 公司外部課程：職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。 ③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院校或專業培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管 理人員、專業人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內外的優秀企業或機構。 6. 培訓積分制度。 職員參加各種培訓并獲得結業后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 7. 培訓信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到****可行性研究報告 28 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 八、項目實施進度 （一）、工程建設 實施計劃 為了 確保項目 的順利實施 ，為住戶 營造一個溫馨、舒適、便捷、現代的居住社區 ，前期工作特別是規劃設計和環境設計方面將投入極大的精力 ， 在 保質保量完成工程 的前提下，盡量爭取時間，縮短工期，開發過程中將 采取平行施工方式 。 本項目工程計劃自 2020年 9月 開始實施 ，至 2020年 8月竣工 交付使用 ，總工期 3年。考慮到周邊配套設施的缺乏，如政府未能完善周邊基礎配套設施的建設和項目“七通一平”的建設，開發建設期應相應順延。同時 為了節約投資，決定分區分階段開發。以 公司 多年的房地產項目開發 和集團公司長期從事建筑施工的 經驗，科 學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。 按市場吸納能力及公司開發能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發建設進度計劃安排 ， 見附表所示。 （二）、銷售計劃及營銷策略 銷售計劃 根據工程建設進度計劃及 濱州 房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為 三 年： 2020年 8月開始 銷售收入 8380萬元； 2020年銷售收入 19552萬元。年度銷售測算（見附表 3）。 營銷策略 秉承企業 一貫 的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分 發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。 （ 1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。 （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用 “ 報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌 ” 等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所房地產項目開發產品的認識度。 （ 3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷 、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區****可行性研究報告 29 代理等多元化銷售方式。 （ 4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。 （ 5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用 ****在濱州 的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。 （ 6）、結合價格策略實現房屋 銷售 。在 濱州房地產剛處于上升階段 的 有力 形勢下，項目開發銷售價格采取隨行就市結合 “ 低開高走 ” 的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以 “ 增值、保值 ” 的信息，堅定購房客戶的信心。 九、投資估算 (一 )．根據擬訂項目的開發方案，確定開發項目的工程數量 ****項目規劃總用地 平方米，建筑面積 64000 平方米， 其中住宅 45400平方米， 別墅聯排別墅 16000 平方米，商業配套 2020 平方米，公建 600 平方米。總居住戶數 480 戶，規劃總居住人口 1536 人，容積率 ，綠地率 35%。小區由住宅、別墅聯排別墅 、商業配套三部分組成，小區內設會所、文化中心、居委會等設施。 該土地的地塊開發成本為： （ 1） 土地出讓金 ： 880 萬元，相關稅費： 26萬元 （ 2） 城建配套費 ： 2560 萬人民幣 ，包含人防工程異地建設費 。 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置按 濱州市 中高檔樓盤配置。 由此可得項目的主要經濟指標如下 ： 技 術 經 濟 指 標 項目 單位 數量 占地總面積 平方米 ****可行性研究報告 30 總建筑面積 平方米 64000 多層住宅建筑面積 平方米 45400 別墅建筑面積 平方米 8000 聯排別墅建筑面積 平方米 8000 配套商業建筑面積 平方米 2020 公共建筑面積 平方米 600 居住居數 戶 480 平均每戶建筑面積 平方米 128 平均每戶居住人數 人 容積率 綠地率 % 35 底層儲藏室面積 平方米 3500 底層汽車庫面積 平方米 4000 (二 )．根據概算定額指標，確定單位工程造價 1． 建安工程費：該項目建安工程費按 建筑形態分別 計算， 多層住宅 每平方米為 1400 元， 別墅每平方米 1600 元，公建和商業配套每平方米 1800 元， 地下室建安費用按每平方米 2020 元計算 （按當地人防規定決定是否建） ， 則建安工程費總計 9384 萬元。 2． 前期工程費：工程前期辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究、勘探設計，同時，建臨工地需要水電、建筑，而在開工進行建設時會制造噪音，干擾周圍居民，這些均需要在項目開工之前進行處理、補償。前期工程費為 798 萬元。 3． 基礎設施 配套費：基礎設施配套包括供電、供水、燃氣、兩污水排水、電信、綠化、小區道路建設等，總共為 2466 萬元。 4． 不可預見費：按工程費用的 5%提取，共計劃 806 萬元。 5． 開發費用：開發費用包含有管理費用、銷售費用和財務費用。其中，管理費用以工程建設費的 3%，銷售費用分廣告及市場推廣費，銷售代理費和銷售手續費三部分 ，取 %，財務費用主要為利息 ，假設在建設期中平均 。開發費用總計 3426 萬元。 (三 )、 投資 成本分析小結 總成本：總開發建設投資為以上 6 項和 ，共計 20346 萬元，平均每建筑平方米的成本為 元。 （詳見附表二 : 項目投資成本估算表） ****可行性研究報告 31 上述各項 投資 成本占總成本的比重分別為：土地成本： %；建安工程費：%；開發費用： %；其它配套費： %。（見圖） 土地成本%建安工程費%開發費用%其它配套費%土地成本建安工程費開發費用其它配套費 十、融資方案 ****的建設項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。 （ 一 ） ．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程 開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 6000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。 2．用銀行貸款 5000 萬元：本公司將采取抵押貸款，以 在建工程 作抵押 ， 從工程所在地銀行獲得較多的當地貨幣貸款 ，解決工程進度款問題 。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險 。 3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發過程中籌集資金的重要方法，由于 ****處 在濱州經濟開發區 ， 周邊配套設施缺乏，預計銷售情況在工程開始階段不會很理想，****可行性研究報告 32 房屋預售回收資金預計在工程進入收尾階段會大幅增加。 （ 二 ） ．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 項目 合計 建設經營期 說明 1 2 3 投資分年計劃 100% 30% 35% 35% 20346 6, 7, 7, 建設投資 18020 5, 6, 6, 貸款利息 2326 20346 6, 7, 7, 自有資金 5, 1, 貸款 1, 3, 銷售收入回款 2, 7, （ 三 ） ．資金的 使 用和管理 結合資金在工程過程中的 變化，應注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 b．注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。 c．當發生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 d．銀行借款的成本率。 風險因素和風險程度分析表 序 號 風險因素名稱 風 險 程 度 災難性 嚴重性 較 大 一 般 1 市場風險 ▲ 2 資源 ▲ ****可行性研究報告 33 3 技術 ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協作條件 ▲ ：具體優化方法如下： 。 ，可以緩和資金矛盾。 c. 向承包商轉移資金壓力。 ，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益 。 十一、財務評價 （一）收益預測評價 1．銷售單價的確定：根據成本估算及其對市場研究分析的結果進行初步定位，確定本項目對外銷售住宅套房單位平均售價 3300 元 / m2， 別墅用房平均 售價 7000 元 / m2， 聯排別墅 平均售價 5500 元 / m2， 商業配套 平均售價 8000 元 / m2， 地下停車庫平均售價 1000 元 / m2。 2．銷售收入分期比例的確定：本項目的 正式 建設周期為 三 年，而項目的預售許可證 預計 要在 工程 完成到一定程度 后才能辦理。因此， 假設 在建設周期的第一年沒有銷售， 第二年銷售 30%，第三年全部銷售完畢 。 本項目采用滾動發展、分期銷售、滾動運轉，以銷售回款資金補充建設資金的不足，爭取資金盡快回籠。銷售比例（詳見附表三 : 銷售分期比例計劃表）。 1． 銷售收入小結：本項目采用滾動運轉，分期銷售辦法，能夠實現較好的銷售目標。在完成銷售之后，項目的住宅部 分銷售額為 14982 萬元， 別墅 部分銷售額為5600 萬元； 聯排別墅 部分銷售額為 4400 萬元； 商業配套 部分銷售額為 1600 萬元； 儲藏室 銷售額為 350 萬元 ；汽車庫銷售額為 1000 萬元 。銷售收入總計 27932 萬元。銷售周期為 3 年，其效益比較可觀。 2． 資金投入及使用計劃 :本項目采用滾動式開發，資金滾動運轉，用銷售資金回投于開發之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題，在項目實現銷售后，不僅可以收回投資，償還貸款，還可以盈利。 (詳見附表四 : 投資計劃及資金籌措表 ) ****可行性研究報告 34 3． 利潤計算 : 在稅后利潤估算中，各項稅率取值 如下：營業稅及附加稅率為銷售額的 6 %；印花稅為 %；所得稅率為 25%。土地增值稅計算（詳見附表五：土地增值稅計算表）。 根據《土地增值稅條例實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人，在開發成本的基礎上加扣 20%，在表中第 6 項“其他扣除項目”為總成本費用 20346 萬元20%= 萬元。 土地增值稅實行的是超率累進稅率 :增值額未超過扣除項目金額 50%的，稅率為30%，項目增值比例為 %，所以，在繳納土地增值稅時適用稅率為 30%，計算的土地增值稅為 萬元，稅后利潤的其他詳細計算 見 (附表六 : 稅后利潤計算表 ), 項目繳納所得稅后，稅后凈利潤為 萬元。 (二 )、 財務效益分析 (1) 財務凈現值。根據現金流量計算（詳見附表七：現金流量計算表），在《現金流量計算表》中，基準貼現率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項目經營的風險程度、經營的目標和要求。本項目基準貼現率取 8%，在基準貼現率為 8%時，項目的財務凈現值為 萬元。 (2) 財務內部收益率 .根據《現金流量計算表》可得出本項目總投資的財務內部收益率為 %，在本項目中內部投資收益率較高，因而風險較低。 (3) 投資利潤率 .本項目 總投資的投資利潤率 %。 （三）、項目不確定性分析 影響本項目的不確定因素主要有以下幾方面 : 建造成本、售價、貸款利息等。這些因素受當地政治經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本項目的經濟效益。 (1) 影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建筑工程投資，商品房銷售價格，商品房銷售率等。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點 (詳見附表八 : 盈虧平衡表 )。 (2) 綜上所述，當建筑工程投資總成本增加 %，或商品房銷售價格下降%，或商品房銷售率下降 %時，達到盈虧平衡點。根據市場預測， 本項目投資成本按保守數據測算，投資成本基本取高值，所以 該項目的投資總成本增加不會超過 20%，平均銷售價格不會低于 2800 元 / m2，商品房銷售率不會低于 85%. 根據調查，濱州新交付小區銷售率基本上在 90%左右， 所以，該項目有盈無虧。 ****可行性研究報告