某地房地產項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 ②總體規劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區人員的視覺效果。突出環境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出21世紀居住社區的整體特色。 ③總體上來說，后湖花園的規劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④雖然小區的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規劃上，未來后湖花園業主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區的交通方面，充分做到人車分流并且規劃好停車位。 ⑤在設計規劃上，建立“城市——社區——小區——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區建設，為居民創造與城市完美和諧的居住環境。 二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 住宅設計應充分體現“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節的處理都應體現出對人的關懷和尊重,實現動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區、動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 三、小區配套設施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區，公司也可委托未來的物業管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。 會所是未來社區檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行24小時實時監控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。 小區內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現出社區生活的現代化。(如圖所示的社區配套方案) 四、環境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。 基于上述原因和項目自身的環境優勢，開發公司在進行本地塊的整體規劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環境，更要注意小區內的環境藝術設計，建議公司聘請專業的環境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環境效果。 上述優化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項目開發經營策略及投資估算 根據本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 一、項目開發經營策略 依據開發公司的實際情況，本項目宜采取“整體規劃、分期實施、自主開發、力創精品”的靈活多變的開發經營策略。 整體規劃。這是大面積、大規模房地產開發的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規劃。 分期實施。，如此大規模的投資，一次性開發資金籌取難度較大。同時，房地產市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據市場需求變化及時調整物業功能，重新定位，規避風險。 根據對項目地塊的現狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規劃方面考慮，該區域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，南向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區位項目放在最后階段實施。 自主開發。這是基于項目公司的資金優勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產屬資金密集性行業，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發。 ②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優惠的政策）。 ③項目地塊所處的特有的區位優勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發，公司可迅速依托項目的品牌提升企業形象，擴大公司在武漢市房地產業界的影響，為以后的項目開發打下良好的基礎。 力創精品。這是由項目所在區域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發公司在武漢房地產業界的知名度。 先環境、后房屋，先有現房、后全面發動宣傳攻勢。 建議項目首期預售之前，先做好環境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，。 詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設投資估算依據： 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。l 各種稅費按武漢市目前的取費標準計取。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據當地市場情況,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據.） 土地取得費用為征地費與批租費之和。 建安工程費用按570元/ M2計，總計6384萬元。 小區配套費按80元/ M2，總計合896萬元。 、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元 、咨詢、規劃、設計費用 根據武漢市現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規劃設計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 確定項目在開發過程中所產的各種稅費按照建安工程的15%。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。 不可預見費以建設工程的3%計取。 建設期利息。 建設期利息按動態計算，考慮到工程的分期滾動開發，后續工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資。詳見表1《項目總投資估算表》。第八章 項目開發經營狀況分析 本章對后湖花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。 后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 公建項目中，部分為非經營性物業，如物業管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業，且要投入一定的經營費用，如幼兒園、小學。故公建項目的經營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位 根據對項目周邊同類物業價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1800元/ m 2 小高層住宅 2300元/ m 2 車庫 4萬元 二、項目銷售計劃 根據本報告的項目經營策略、實施進度安排、本物業供需狀況的調查，以及本物業的設計水準，確定后湖花園項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算 據前文確定的項目銷售價位與上述物業銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5 四、項目經營成本結算： 項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。 其中： ① 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。 ③銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加。其中，營業稅取銷售收入的5%，城鄉建設維護稅取營業稅的7%，教育費附加取營業稅的2%，%。 ④財務費用為項目開發經營期間的利息支出。 項目經營成本的各項估算見表—6 五、項目利潤估算 根據后湖花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現金流量與財務凈現值、財務內部收益率 項目全部資金的現金流量表（表—7） 財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR） 根據表8可計算出全部投資的財務凈現值和財務內部收益率。 其中： 財務凈現值（FNPV）= 財務內部收益率（FIRR）=% 由上述計算可知，項目財務凈現值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 第九章 項目開發經營風險分析 本章擬對后湖花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 項目經營收入保本點分析 項目經營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點=%時，項目處于盈虧平衡狀態。 項目經營成本保本點 項目保本開發經營成本=，保本點=%，項目處于盈虧平衡狀態。實際上項目盈虧平衡點在開發經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態計算的結果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業收入兩項因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發周期較長，其間可能會出現各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現金流量表（表9）的情況來看，FNPV=，項目仍然可行。 項目銷售收入 在開發經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環節上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現金流量表(表10)的情況看，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發經營主要風險及對策分析 房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 項目的住宅小區定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。 任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與后湖花園同一區位、同一檔次的物業供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從武漢市居民的住房消費意向看，后湖地區有相當大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著后湖地區發展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發動銷售宣傳的強力攻勢。 企業風險 企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成