物業管理基礎理論知識培訓大全-資料下載頁

【導讀】組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。工業廠房、倉庫、體育場館等；配套設施、設備分為：市政設施、文化娛樂設施、交通設施等；物業側重于使用、服務和管理角度。格管理，保證質量。新建的物業，要和周圍環境協調一致，創造良好的自然環境。物業的法律屬性集中反映在物權的關系上，內的環境衛生和秩序的活動。住宅小區管理工作正規化、法制化奠定了基礎。特區住宅物業管理條例》，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業管理法規。行業主大會的決議，通過招標形式選擇物業企業的服務，只有被業主接受，企業才會有生命力，關規定組織物業的接管驗收。的共同部門和共用設施設備進行查驗，并辦理接管手續。體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。業管理企業實施物業管理。

　　

【正文】 綜合型寫字樓 以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。 （ 三）按現代化程度劃分 非智能型寫字樓 智能型寫字樓 （四）按綜合條件劃分 1．甲級寫字樓 2．乙級寫字樓 3．丙級寫字樓 （一）單體建筑規模大，機構和人員集中 （二）使用時間集中，人員流動性大 （三）外觀裝飾標準高，內部空間分割靈活 （四）設備系統先進，職能化水平高 電氣設備系統、通信系統、空調系統、供暖系統、運載系統、給排水系統、消防系統、監控系統 職能化建筑至少具備 5 大系統：樓宇自動化系統、保安自動化系統、通信自動化系統、消防自動化系統、辦公自動化系統 （五）功能齊全，設施配套 （六）地理位置優越。交通條件良好 一、寫字樓物業管理的方式 根據產權性質劃分，寫字樓物業管理方式可以分為委托服務型和自主經營型。 （一）委托服務型 委托服務型物業管理是業主或投資者將簡建成的寫字樓委托專業物業管理企業驚醒管理，物業管理企業只擁有企業的經營管理權，不擁有其產權。 （二）自主經營型 專業化的服務公司一般具有專業性強，人員精干，技術水平高，技術裝備全，服務質量好，服務收費合理的特點。 二、寫字樓物業管理的目標 （一）為業戶及客戶提供一個安全，舒適、快捷的工作環境， （二）確保寫字樓功能的正常發揮 （三）使物業保值增值 （四）應與《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》要求相符合 寫字樓物業管理的內容 （ l）物業管理企業與業主或大廈業主委員會簽訂物業服務合同，明確責、權、利關系，并制定業主公約或用戶公約。 （ 2）制定物業管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標準、物業服務收費標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法等。 （ 3）根據業主或投資者投資這類物業的意向，是業主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個客戶還是多個客戶占用一幢寫字樓，是單用途還是多用途等具體‘情況，成立大廈業主委員會。 （ 4）根據寫字樓 不同的標準和各部分的用途，編寫物業管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。 （ 5）物業管理企業根據寫字樓的特點及周邊環境制定出爭創全國或省、市、自治區物業管理示范大廈的規劃與具體的實施方案并落實到各部門。 （ 6）按照有關規定，做好寫字樓的接管驗收工作。 （二）租售營銷服務 為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益，物業管理公司必須做好營消服務，寫字樓營消的市場調研和營消計劃制定，整體形象設計、宣傳推介，引導買租客戶考察物業，與客戶的聯絡、談判、簽約 ，幫助客戶和業主溝通等均屬于寫字樓的營消推廣服務范疇。 （三）寫字樓的商務服務 寫字樓一般設有商務中心，是物業管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設立的商務服務機構。 硬件配置 寫字樓的商務中心應配備一定的現代化辦公設備，商務中心設備的配備，可根據服務項目的增加而逐步添置，商務中心設備的正常使用和保養，是服務保障的前提條件。 服務要求 客戶對商務中心服務質量的評價，是以服務的準確、周到、快捷為出發點。商務中心工作人員在提供服務時，應了解清楚客戶所需服務項目、服務時間及服務要求，向客戶講明收費標準，準 確、迅速地完成服務項目。 寫字樓商務中心的服務項目應根據客戶的需要進行設置，主要包括以下服務內容 （ 1）各類文件的處理、打印服務。 （ 2）長話、傳真、電訊、互聯網服務。 （ 3）郵件、郵包、快遞等郵政服務。 （ 4）商務咨詢、商務信息查詢服務。 （ 5）商務會談、會議安排服務。 （ 6）電腦、電視、錄像、幻燈等設備的租賃服務。 （ 7）臨時辦公室租用服務。 （ 8）翻譯服務。 （ 9）報刊、雜志訂閱服務。 （ 10）文件、名片等印刷服務。 （ 11）客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等。 （ 12）秘書培訓服務。 （四）寫字樓的 前臺服務 在寫字樓市場的意箏百遍目數化的今天，誰能為客戶提供更好的服務，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立于不敗之地。寫字樓的前臺服務主要項目有： （ 1）鑰匙分發服務。 （ 2）問訊、引導服務和留言服務。 （ 3）物品寄存服務。 （ 4）信件報刊收發、分揀、遞送服務。 （ 5）行李搬運、寄送服務。 （ 6）出租汽車預約服務。 （ 7）提供旅游活動安排服務。 （ 8）航空機票訂購、確認服務。 （ 9）全國及世界各地酒店預定服務。 （ 10）代訂餐飲、文化體育節目票務服務。 （ 11）文娛活動安排及組織服務。 （ 12）外幣兌換。 （ 13）花卉代購、遞送服務。 （ 14）洗衣、送衣服務。 （ 15）代購清潔物品服務。 （ 16）其他各種委托代辦服務。 （五）房屋建筑及附屬設備設施的維修養護和管理 寫字樓建筑的維修養護和住宅、商廈等其他類型物業的做法基本相同，要求做到大廈棟號、樓層有明顯引路標志，無違反規劃私搭亂建，大廈外觀完好、整潔，保證房屋的完好率和維修及時率、合格率，并建立回訪制度和回訪記錄。 物業管理公司還應監督業主和使用人對寫字樓進行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，以確保樓宇結構 和附屬設施、設備不受破壞。 2設備設施使用管理及維修養護 寫字樓的設備先進，智能化程度高，對維修養護和使用管理要求較高，所以，設備設施使用管理及維修養護是寫字樓物業管理的一項重點內容?！度珖鞘形飿I管理優秀大廈標準及評分細則》關于大廈設備管理的要求遠遠多于和高于一般住宅小區的管理標推。為了保證設備能夠良好地正常地運行，延長設備的使用年限，應制定嚴格的設備養護和維修制度，下功夫做好設備的日常養護、檢修工作，不能坐等報修。此外，設備管理人員應實行 24小時值班制度，以最短時間內處理突發運行故障。 （六）環境保潔與 綠化美化服務 1．保潔服務 標項額天后應實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責檢查、監督。設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。寫字樓的清潔衛生服務項目包括寫字樓公共區域、走廊及通道的清潔，外墻的定期清潔，空調機房、變電房、樓層配電室清潔，電梯清潔保養，消防設備的清潔，供水、排水、泵房系統及其設備的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，垃圾房的清潔，寫字樓外圍區域的清潔，停車場清潔服務，寫字間內大清掃服務，清洗地毯服務，各類石材地面打蠟、拋光服務， 汽車、摩托車、自行車的清洗以及其他清潔衛生服務項目。 綠化美化服務 寫字樓內外的綠化、美化管理也是寫字樓物業管理的日常工作內容之一。綠化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點，必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，安排不同的落實措施，保證無破壞、踐踏及隨意占用綠地現象。 （七）安全管理服務 保安服務 （ 1）制定全面的保安工作計劃，建立有效的保安制度，消除一切危及或影響業主與使用人生命財產和身心健康的外界因素。 （ 2）根據大廈平面布局和總面積、幢 數、出入口數量、公共設施數量、業主及客戶人數，配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數量。 （ 3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。 （ 4）建立 24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。 （ 5）完善閉路電視監控系統，在主要人口處、電梯內、貴重物品存放處及易發生事故的區域或重點部位安裝閉路電視監視器，發現異常及時采取措施。 2．消防管理 （ 1）建立完善的消防管理組織。建立公司總經理、部門經理、班組長 3級防火組織，并確立相應的防火責任 人。組建以保安部人員為主的專職消防隊伍和由物業管理公司其他部門工作人員、業主、客戶組成的義務消防隊伍。 （ 2）根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。將防火責任分解到各業主、客戶單元，由各業主、客戶擔負所屬物業范圍的防火責任。 （ 3）進行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓。利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知（防火手冊）。宣傳的內容有消防工作的原則、消防法規和消防須知。定期組織消防演習。發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。 （ 4）配備 必要的消防設備設施，建立消防管理檔案。 （ 5）定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。 （ 6）制定滅火方案及重點部位保衛方案，明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。 車輛進出與停車服務 主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強車輛進出與停車的引導服務和及時疏導來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。 二、寫字樓物業管理的特點 （一） 寫字樓內辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設備等各 種辦公設備全天使用，因此，必須保證供電系統的正常運行。否則，將直接影響樓內辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。 由于寫字樓內人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環境，消除病菌從空調通風管道進行傳播的可能性，自經曲里勢提的亞前到鉆弱強 X 定期對空調系統風道進行消毒，保證樓內的溫度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。 為了保證樓內辦公人員正常的生活用水，必須對樓內的給排水系統設備進行定期的維修養護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內辦公人員的用水安全。 對 于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現故障將會給樓內辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養制度，通過合理的運行和科學的養護，提高電梯運行的安全性，確保樓內辦公人員的正常使用。 保證樓內與外界通訊渠道的暢通，是現代化智能寫字樓物業管理的重要任務之一。在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關重要的，是帶來巨大經濟效益的前提，通過對樓內通訊設備日常及定期的維護，保證寫字樓內通訊系統設備的安全運行以滿足樓內辦公人員的使用需求。 （二）提供安全保障，常備不懈 寫字樓內的消防工作非 常重要，一旦發生火災后果難以設想，因此，物業管理工作中除了要遇正逍換設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應做到常備不懈。必須加強樓內各區域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監控措施，并通過嚴格的監督檢查機制以確保安全保衛管理制度的有效實施。因此，要建立完善的應急預案。（三）要求環境整潔，舒適優雅 現代化的寫字樓，系統設備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創造干凈，整潔、優雅，舒適 的辦公環境，寫字樓內衛生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區域的衛生及辦公區域的衛生應由專業保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。 樓內垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當的花卉和綠色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環境，使樓內的 （四）質量要求高，科技含量大 由于現代寫字樓本身規模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現代化的智能寫字樓，集各種先進技術設備之大成，例如，中央 空調系統設備、高檔電梯、樓宇自控設備、保安監控設備、火災自動報告系統設備、辦公自動化系統設備等，這無疑對物業管理人員提出了更高的要求。物業管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應的專業技術知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設備，才能夠擔負起管理和維護這些設備系統的責任。同時，應指導客戶正確地使用這些設備，避免因不正常的使用操作而導致設備的提前損壞。 第四節寫字樓的租賃管理 一、 字樓租賃合同的簽訂 物業管理企業有時受業主委托，代為管理寫字樓的租賃業務，寫字樓租賃是商品交換的一種形式，是出租與承租的經濟 關系，既承租者按雙方約定的限期和數額向出租者交納租金以取得物業的使用權，而出租者獲得租金收益，相當于物業商品零星出售的一種方式。 寫字樓的租賃 ，為保障物業租賃雙方當事人的合法權益，明確雙方的權利義務關系，事先必須簽訂物業租賃合同，即以物業為租賃標的的契約。 簽訂租賃合同的具體過程如下： （ 1）銷售代表在授予的權限內，代表物業管理企業與客戶商談、擬寫租約條件后，開始制定銷售協議書，同時做租賃合同審核走，報財務部審核。 （ 2）財務部將審核后的租賃合同審核表按規定日期返回銷售部。 （ 3）銷售代表將合同及有關房租及 保證金收費通知一并送給客戶簽字。 （ 4）待客戶簽好合同返回后，再次確認合同內容有無改動，確認無誤后呈總經理簽字。 （ 5）將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉送財務部，由應收會計催帳。 （ 6）將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。 二、寫字樓租賃合同的執行 租賃合同的執行是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出寫字樓的整個過程。 （一）客戶遷入程序 經營部工作職責 向客戶發放合同約定的第一期