2008年開封某項目市場研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 高潮，也保持了全球最高建筑物的紀錄長達二十幾年，同時希爾斯大廈也是 “芝加哥建筑學派”的傳世之作。 一室一廳 ㎡ 10%左右 兩室兩廳 ㎡ 30%左右 三室兩廳 123㎡ —— 145㎡ ； 60%左右 開發商 龍成置業有限公司 地理位置 開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段 規模 占地 253畝， 24萬平米，共有 55棟。分為 A、 B、 C三區， A區共開發 18棟 B區共 32棟 C區共 5棟。 廣告語 開封新中心區 人居形象大使 建筑類別 多層住宅 戶型 兩房兩廳： 、 三房兩廳： 、 、 、 、 、 、 、 四房兩廳： ＋ 銷售均價 均價約 2800元 /平米 (地下室 1500元 /平方米 ) 交房時間 現房。 銷售進度 90%以上。 基礎配套 雙水雙氣，會所，幼兒園，豪華會所，老年活動中心，健身房，閱覽室，乒乓球室 ，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網球場 客戶分析 開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。 宣傳途徑 宣傳頁、網絡、電視、汴梁晚報、戶外廣告 綜合評價 新城區的大型住宅小區，檔次一般，以其規模取勝。 龍城 ?香榭里 龍城 ?香榭里，是汴西新區開發較早的大型住宅小區，雙水雙氣，會所，幼兒園，豪華會所，老年活動中心，健身房，閱覽室，乒乓球室 ，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網球場等還是比較完善。 由于開發理念的局限性，項目的整體形象無法進一步展示，營銷水平一般，不能成為高端樓盤。 ㎡ 兩房 ㎡ 三房 開發商 河南宏田置業有限公司 地理位置 中牟 鄭汴路與萬三路交匯處 規模 占地面積 :666000平方米，總建筑面積 :840000平方米 廣告語 國際灣畔 心情社區 建筑類別 多層 小高層 高層 建筑風格 現代主義。 戶型 面積范圍 30－ 180平方米；主推 80－ 90多的兩房， 136－ 140多的三房。 銷售均價 二期 2400元 /㎡ ，三期高層預計 3000元 /㎡ 。 推出時間 三期天鵝灣第一組團瀾灣， 2022年 12月 8日排號。預計 2022年 4月份開盤銷售。 交房時間 2022年年底。 銷售進度 自 12月 8日排號以來，目前排至 500余號。 基礎配套 9000米會所，含溫泉游泳浴池；幼兒園；地上、下停車庫，鑫苑物業顧問。 客戶分析 一期以中牟購房者為主，二期、三期，由于鄭汴一體化進程的加快，鄭州購房者占據絕 對比重。 宣傳途徑 網絡、單頁派發、大河報、鄭州晚報、商都房產網、搜房網。 綜合評價 鄭開大道利用“鄭汴一體化”作為推廣途徑最好的樓盤。千畝大盤，完善的配套，環西湖公園而建，使其成為小區的內湖。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購房客戶提供了極大便利，同時也提升了項目的形象及客戶忠誠度。 宏田 ?水岸鑫城（中牟） 項目總占地 1000畝，位于鄭州高尚生活圈 —— 鄭東新區以 CBD為中心的一級輻射帶內，中牟縣老城新城交匯處，小區南臨鄭汴路，東臨 310國道，西臨濱河大道，北臨鄭汴快速路。 1期多層 2期多層 3期小高層、高層 400畝湖景 宏田 ?水岸鑫城戶型面積相對較小， 3 48㎡ 的一房， 80—— 90㎡ 的兩房，少量 130—— 140㎡ 的三房。主要對鄭州投資客戶量身定做。 水岸鑫城項目對于本項目的借鑒作用在于，針對鄭州客戶，在鄭州市中心設立接待中心，并每天固定班次 樓巴 往來項目及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區業主。 第六部分小結 □ 價格差異明顯，汴西新區整體樓盤檔次較高，價格較高。 □ 汴西新區樓盤眾多。 □ 老城區購房自住客戶占主流，汴西新區購房客戶投資客 戶比重增大。 □ 老城區建筑風格中式為主，宋文化濃厚；汴西新區建筑 多以現代主義風格。 □ 多層均價集中在 2500—— 2800元 /㎡ ；高層均價集中在 3000—— 3200元 /㎡ □ 戶型兩房 90㎡ 左右，三房 120— 130㎡ 左右 項目地塊分析 鄭開大道 宋城路 馬 家 河 水 系 地塊概況 項目地塊位于開封市區，北臨鄭開大道，南臨宋城路，東臨馬家河水系，西臨三號線。占地 ，地塊方正。 地塊現狀 規劃輕軌 本項目地塊距離鄭州 金水東路與中州大道 距離約為 56公里（ 百度地圖測量），按照鄭開大道設計時速 80公里 /時計算， 自駕車 需時約為： 40分鐘 。 實際測算，鄭開大道城際公交 1小時 左右可以到達。 規劃輕軌 100公里 /時計算， 35分鐘 可以到達。 綜合分析，本項目地塊位置，已經在鄭州中心城區 一小時生活圈 內。 序號 項目 內容 1 名稱 xxxxxxxxx 2 開發商 xxxxxxxxxx 3 地理位置 開封市汴西新區西 4 用地面積 5 總建面積 145萬㎡ 6 用地性質 商住 7 經濟技 術指標 容積率 ≤ 建筑密度 ≤33% 各項指標 S 優勢： W 劣勢： S1：建業、大宏的品牌資源優勢 S2：項目居于開封市新城區未來發展核心 居住區 S3：周邊環境良好，馬家河水系給項目提 供了良好的自然景觀 S4：千畝大盤，利于營造景觀及相應配套 S5：交通便利，北臨鄭開大道，南臨城市 主干道宋城路，同時有輕軌自項目中 穿過 W1：目前地塊位置距城區較遠，且公交車不 能通達 W2：無基本的配 套，生活不便利 O 機會： T 威脅： O1：鄭汴一體化進程的加快，帶來更多鄭 州需求 O2：開封城市向西發展，政府對于該區域 相應政策性扶持 T1：自中牟白沙鎮段起至開封西環路，此段鄭 開大道有眾多樓盤陸續推出，爭搶鄭州目 標客戶形勢嚴峻 T2：國家房地產相關監管部門進一步調控房地 產運行，利率上調，第二套商品房貸款利 率調整等，都對本項目的投資甚至自住客 戶產生較大心理壓力，持幣觀望情緒加大 SWOT分析 初步建議 加大推廣宣傳力度，鎖定目標客戶 千畝大盤，位置處于新城區邊緣，項目自身存在著明顯的優勢和劣勢，需要通過大力度的推廣宣傳，擴大自身優勢，軟化劣勢，鎖定目標客戶群，針對性推廣宣傳。 高端品質，引領樓市 一個樓盤不管怎么包裝推廣，只有產品才是品質的最實在的東西，做好產品，突出產品優勢，在包裝推廣的時候才能抓住核心力量，讓客戶感到高端產品并非憑空而造，而是現代科技與生活完美的結合。 景觀優勢，配套一流 大盤自身具有營造景觀及配套產品的優勢，合理利用周邊景觀（如馬家河水系景觀帶），配合小區內部景觀，凸顯項目的競爭力。完善的配套，商業、醫療保健、學校等，使其成為一個獨立的城市運營體，弱化區位造成的劣勢。 科學合理價格體系 產品的價值最終體現在價格上，消費者更希望買到物美價廉的產品。前期采取低價路線引爆市場，后期通過配套、景觀、推廣對于項目檔次形象的提升，將價格逐步提升，實現利潤最大化。 第七部分小結 □ 地塊位于開封市西，緊鄰鄭開大道，規劃輕軌穿過。 □ 周邊配套不完善。 □ 優勢與劣勢同存，機會與威脅共在。 □ 合理規劃，科學營銷。