2008年海口高爾夫項目研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 影響，帶動整體社會文明的變化和提升，使海南融入國際化潮流。六、海南國際旅游島的建設對本項目的意義海南國際旅游島的建設可以極大的促進海南旅游業的發展，尤其是各種相關政策的出臺和實施（如實行入境免簽、實行旅游零關稅、擴大航權開放、實行更加開放的海洋旅游政策等），也必將提升海南的國際化程度，同時將大大促進海南的經濟發展。這對于本項目的多期開發而言，市場前景將非常廣闊。海南將全面開放旅游產業及相關產業，海南在建設國際旅游島的同時，省政府對于建設海南高爾夫“球島”，在發展海南旅游地產及高爾夫等相關體育休閑產業的政策上也會給予很大的支持，相關的主要政府資源也會向這方面產業靠攏。我司本項目規模超過3800畝，是現時海口市甚至于海南省規模最為龐大的一個重要項目之一，而國際旅游島的建設將在很大程度上提高我司在海南和全國的品牌知名度。國際旅游島的建設在大大促進海南省旅游業發展的同時，也為海南帶來了更多的中外游客。在高品質建設高爾夫地產的基礎上，實現本項目的國際影響力，擴大客戶源，這對于本項目的營銷推廣是一大利好。第六部分：項目投資收益分析一、主要技術指標占地面積919377m2綜合容積率 建筑密度%總建筑面積735502 m2計算容積率面積735502 m2 住宅面積729302 m2 2674戶其中：獨立別墅291721 m2 3層（按400平方米/戶計算）Townhouse291721 m23層（按250平方米/戶計算）花庭美墅145860 m24+1層（按150平方米/戶計算）公建配套面積6200m2商場3000m2會所3000m2車位戶數比= 其他公建配套200m2不計入容積率面積0m2地下室面積0m2其中：地上車位24067m2 其中：可售地下室車位0m2可銷售面積732302 m2二、主要經濟指標：項目總投資（已含所得稅）212885 萬元最大資金占用52674 萬元資金占用期 年項目銷售凈收入632347 萬元所得稅后利潤419462 萬元稅后總投資利潤率%投資峰值回報率%年最大資金占用回報率%銷售利潤率%可售單位成本2907 元/m2平均銷售單價9593 元/m2盈虧平衡點銷售率%三、投資估算匯總表（含所得稅）序號費 用 名 稱計算公式現總金額可售單位成本 (元/m2)備注國有土地出讓金　22064301 土地出讓價格見報告征地拆遷補償費前期工程費　346147 　配套建設費　36168494 　建筑安裝工程費　1138731555 　政府收費　12965177 　不可預見費　188526 %考慮開發管理費　565677 %考慮銷售費用　14051192 銷售收入的2%貸款利息　276338 按全部投資均為貸款計算　估算總投資　212885 2907 　四、銷售收入預測序號項目可售面積(m2)單價(元/m2)合價(萬元)備注獨立別墅291721 11000 320893 不帶裝修Townhouse291721 9500 277135 不帶裝修花庭美墅145860 7000 102102 不帶裝修商業3000 8000 2400 不帶裝修　銷售總收入合計　　702530 9593 　銷售凈收入　　632347 8635投資測算分析結論：結合海口市濱海別墅地產的開發情況考慮，在正常情況下，計劃該項目的開發周期為4年；銷售周期為4年，符合快速開發與銷售預期，達到資金迅速回籠的良好效果，有效降低財務風險，避免市場風險。按以上投資測算的指標，由于地價較低，以總土地價22064萬元估算，在正常情況下，本項目可實現凈利潤419462萬元，財務凈現值為174494萬元。各項經濟指標優良，%，投資收益非常可觀。在該項目的盈虧平衡分析中可得知，在目前設定的平均價格水平下，即獨力別墅單價11000元/平方米，Townhouse單價95000元/平方米，花庭美墅7000元/平方米，商業8000元/平方米，%，%的銷售率項目就能收回投資，說明項目銷售風險很低。第七部分：綜合分析與結論建議一、項目SOWT分析優勢分析：（1）項目擁有優良環境和景觀資源，周邊生態自然資源豐富，加上海南的氣候環境方面的因素，非常適合開發高爾夫中高檔住宅；（2）項目地理區位優越，距離美蘭機場僅4分鐘車程，緊靠海文高速、繞城高速（可以直接通往東線高速）以及東線鐵路，交通非常發達方便，是海口市所有高爾夫球場中位置最為突出的一個球場，可以極大方便球員和顧客來本項目消費；（3）項目擁有2100畝的球場用地、1379畝的住宅建設用地，并擁有384畝的儲備建設用地，可以建設大型的完善社區配套，大盤優勢顯著；（4）高爾夫別墅升值潛力巨大。在中國經濟的持續高速增長的今天，尤其是高爾夫用地和別墅用地的新批被雙雙禁止，作為資源和體量均相當稀缺的高爾夫別墅，無疑具有良好的升值期待；（5）本項目為海口市美蘭區政府的招商項目，且市、省政府對高爾夫地產的開發有較大的支持度，有利于順利推動項目開發進程；（6）我司在高尚住宅區的策劃與設計開發能力、經驗等方面在東莞乃至廣東、全國都處于領先地位，而在球場設計工作方面，我司也將聘請全球最頂級的設計公司完成，將高爾夫球場與地產完美結合。劣勢分析：（1）周邊社區配套非常缺乏，人氣不足；項目西面緊鄰為美蘭墟村落，在觀感上，與本項目高爾夫高尚住宅區形成很大落差；（2）項目處在美蘭機場的航道上，噪音較大，影響了本項目作為高檔高爾夫球場的定位；（3）球場的租地問題有可能影響球場建設的進度。（4）此項目是我司在海南的第一個項目，而在當地，我司的品牌還缺乏一定的知名度，項目啟動后，需要加大推銷力度，增加了前期的推廣費用。（5）由于本項目定位非常高，消費群體主要是島外高收入的成功人士，而且海南房地產市場屬于候鳥型市場，有旺季淡季之分，顧客大多數來自全國各地，這樣的市場環境對于營銷目標很難判斷和準確定位，增加了銷售風險。（6）我司缺乏高爾夫地產開發經驗，而且開發本項目對于我司而言，對于資金、建設、操盤等實力方面提出了很高的要求，更對高級人才、策劃、推廣（不只是廣告宣傳）、項目運作、品質管理、品牌建設、企業文化建設、營銷（不只是銷售）、物業管理等方面提出了更高的要求。機會分析：（1）憑借“球島”和“海南國際旅游島”的發展契機，本項目將有更大的開發前景。（2）近幾年來，海口市經濟穩定發展，本地居民消費水平日益提高，對高尚住宅的需求性越來越大；（3）海口房地產市場環境比較健康和樂觀，在近來全國主要大城市房地產市場一片殺跌的大環境和氛圍下，仍然保持著樓價的穩定升幅；威脅分析：（1）競爭風險。海南作為一個高爾夫天堂，現已開業營運的已經有20個球場，僅開口市美蘭區就規劃了15個球場，而且都位于本項目的規劃區域，這對于本項目的球場經營帶來很大的競爭壓力。（2）未來國家宏觀調控可能會對高爾夫球場建設審批以及別墅樓盤開發有更多的限制，且不明朗的調控力度有可能再次打壓島內外消費者的消費意欲。二、結論和建議結論該項目在海口市甚至于海南省可以樹立一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規模高爾夫社區，也可以為我司在海口市樹立一個標志性產品，同時投資回報率較高，具有開發價值，該項目可行。建議在規劃、設計、布局、建造、營銷等方面，本項目應該要充分考慮到球場與別墅的關系是否真正融合，并以此作為項目可持續發展的主導思路。主要的關注點有以下幾個：●本項目所開發的高爾夫球場和住宅產品（主要為別墅）應該以互為提升價值為最主要目標。●提高球場建設品質。●提高球場的管理和球場的經營水平。●發揮產品設計能力，提高產品的建造質量。●做好我司企業和項目的品牌建設、文化建設及物業管理等管理軟件建設工作。●建設具備高檔、成熟的社區配套和尊貴舒適的社區環境，打造中高檔社區品牌，在主要銷售人群定位上，建議相對放松標準，將本項目建立成一個公眾球場將更利于項目的營銷目標的實現，提高項目資金回流速度。30