對大連市西崗區(qū)m社區(qū)管理的調(diào)研報告-資料下載頁

　　

【正文】 糾紛進行調(diào)解，一旦 出現(xiàn)了肢體沖突導(dǎo)致傷害，居民一般會自行走法律途徑解決。限于角色定位和人力緊張， 社區(qū)調(diào)解糾紛很難做到主動介入，其調(diào)解基層矛盾的功能發(fā)揮有限。三是按照社區(qū)自己的工作安排，在各類紀(jì)念日、節(jié)日組織一些活動，如在科普日進行科普活動、在婦女節(jié)、教師節(jié)、端午節(jié)組織社區(qū)表演、晚會等。 四是與社區(qū)外有關(guān)機構(gòu)、企業(yè)合作(獲得贊助)為小區(qū)居民提供一些多樣化的服務(wù)，如健康講座、為青少年提供心理咨詢等，但受眾較少。 (2)兩個小區(qū)物業(yè)公司的解困努力 M社區(qū)下轄兩個居民小區(qū)的物業(yè)公司CC2都處于困境，究其原因都是物業(yè)費等收入無法與維護物業(yè)的支出平衡，長期虧損運營。負責(zé)JS小區(qū)物業(yè)的C1在2004年民 營化之后，因為業(yè)主大會由于種種原因不能召開(業(yè)主委員會也不能組成)，加上C1 也要考慮與本市教育系統(tǒng)的淵源關(guān)系(C1的老板是從教育系統(tǒng)出來的)以及政府方面 嚴(yán)禁小區(qū)物業(yè)公司“棄管’’，JS小區(qū)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)保持了近20年，折合0．18元／時，應(yīng) 屬大連市最低水平。而隨著時間流逝，JS小區(qū)的各項設(shè)施，如路面、照明、電梯、水電 系統(tǒng)等日益老化，人員開支也漸漸增加，虧損越來越嚴(yán)重，到了2013年，其年度困損 已經(jīng)達到66萬元。負責(zé)SL小區(qū)的物業(yè)公司C2則是另一種情況，C2面對的是兩個業(yè)主委員會和兩個 物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，SL小區(qū)的C區(qū)建成較早(主要是回遷戶)，設(shè)施相對落后(非封閉小區(qū))， 因此其物業(yè)費水平為0．48元／m，A、B兩區(qū)由于條件較好(封閉小區(qū))其物業(yè)費為1．oo 元／nf。與JS小區(qū)相比SL小區(qū)的物業(yè)費要高很多，但是由于物業(yè)費繳納水平太低(相 對于JS小區(qū)90％以上的繳納率，SL小區(qū)C區(qū)只有50％，A、B區(qū)只有70％的居民按時 繳納物業(yè)費)，按照其計算，要想平衡開支需將物業(yè)費從1．00元漲至2．60元。面對類似的困境，兩家物業(yè)公司的應(yīng)對方式是不同。C1雖然年年虧損，但是仍然 堅持管理和及時的為居民提供各種服務(wù)(靠在其他小區(qū)的物業(yè)收入補貼)。在小區(qū)內(nèi)車 輛越來越多后，于2011年投入資金引進監(jiān)控系統(tǒng)38套，同時在社區(qū)內(nèi)劃出100個車位 加強管理；居民樓內(nèi)的電梯由于超期服役，其維護成本越來越高，但是C1在無法得到 業(yè)主更換電梯的許可前，仍然堅持高強度維護(花更多的檢查、維修費，使電梯維修公萬方數(shù)據(jù)對大連市西崗區(qū)M社區(qū)管理的調(diào)研報告司能及時處理故障)；面對居民各種合理的維修、糾紛調(diào)解的要求從來不推脫。到了2013 年下半年，由于社區(qū)內(nèi)的部分設(shè)施已經(jīng)難以通過小修小補來維護，為了使用小區(qū)的維修 資金，社區(qū)業(yè)主大會終于召開，業(yè)主委員會也得以成立，經(jīng)各方的努力，絕大多數(shù)居民 都同意將物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)從0．18元漲至O．50元，2014年C1的虧損可望從2013年的66萬 元減少到10萬元左右，考慮到2013年和2014年都安排了一些小區(qū)設(shè)施的維護、更新 項目，未來幾年實際上可以扭虧為盈。C2則是另一種做法，對小區(qū)非關(guān)鍵設(shè)施的維護基本停止，當(dāng)居民要求對其住房進行維修時，首先要看對方是否繳納了物業(yè)費(不交納 的不予維修)；對積欠過多的業(yè)主，則按照《物業(yè)管理條例》向法院提起訴訟，但是效 果十分有限；最后是通過與B、C區(qū)的業(yè)主達成協(xié)議將物業(yè)費從1．oo元漲至1．30元。 考慮到不斷增加的物業(yè)運行成本，虧損的擴大仍然難以遏制。3．2 M社區(qū)居民的評價一個運轉(zhuǎn)良好的社區(qū)，必然會較好的滿足社區(qū)居民對社區(qū)管理(服務(wù))的需求。因此， 社區(qū)居民對社區(qū)居委會、小區(qū)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會等社區(qū)資源供給主體的評價， 對我們認識社區(qū)管理現(xiàn)狀具有難以替代的作用。3．2．1 社區(qū)居民對社區(qū)居委會的評價及分析表3．4對社區(qū)居委會管理(服務(wù))工作的評價(全社區(qū))Tab 3．4 Evaluation of munity residents in the munity mittee management(ALL)表3．5對社區(qū)居委會管理(服務(wù))工作的評價(JS)Tab 3．5 Evaluation of munity residents in the munity mittee management(JS)萬方數(shù)據(jù)大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文表3．6對社區(qū)居委會管理(服務(wù))工作的評價(SL)Tab 3．6 Evaluation ofmunity residents in the munity mittee management(SL)通過觀察表3．3．3．6，我們能獲得以下信息：對社區(qū)居委會管理(服務(wù))工作 的評價，兩個居民小區(qū)的負面評價所占比例接近，正面評價在“還不錯”和“很滿意’’ 所占的百分比上有所差異。需要說明的是，社區(qū)居委會的辦公地點是設(shè)立在SL小區(qū)內(nèi)， 這或許表明SL小區(qū)居民的一些需求并沒有因為距離接近得到更多的滿足，也可以解釋 JS小區(qū)出現(xiàn)的少量不滿意的評價(社區(qū)居委會與居民接觸更少)：在“很滿意”的評價 項目上兩個小區(qū)都沒有超過50％，這說明多數(shù)居民對社區(qū)居委會的工作持保留態(tài)度。3．2．2社區(qū)居民對小區(qū)物業(yè)公司的評價及分析 (1)對物業(yè)公司服務(wù)的總體評價表3．7對物業(yè)公司服務(wù)的總體評價(JS)Tab 3．7 The overall assessment ofthe property pany services(JS)表3．8對物業(yè)公司服務(wù)的總體評價(SL)Tab 3．8 The overall assessment ofthe property pany services(SLl萬方數(shù)據(jù)對大連市西崗區(qū)M社區(qū)管理的調(diào)研報告由表3．7和表3．8可知，兩個小區(qū)的局面對物業(yè)公司服務(wù)的總體正面評價都在六成 左右，而且很滿意的評價都不足15％，這說明社區(qū)居民對物業(yè)公司在服務(wù)上存在很多不 滿意之處。兩個小區(qū)的居民對其物業(yè)公司的評價分布上最主要的差異是“不了解”和“還 不錯這兩個項目上，JS小區(qū)不了解物業(yè)相關(guān)情況的居民占了近兩成，而SL小區(qū)居民 只有不到一成，而在“還不錯的選項上雙方的差異也恰好是不到10％。考慮到，JS 小區(qū)比SL小區(qū)多一倍的居民數(shù)量和居民集中居住于五座公寓樓(而SL小區(qū)都是“大 戶型的小高層住宅樓)并結(jié)合訪談?wù){(diào)查，我們可以這樣解釋這種差異：JS小區(qū)的物業(yè) 公司C1正是因為較為及時和有效的做好了社區(qū)設(shè)施、居民住宅的相關(guān)維護工作，所以 比起居民數(shù)量較少居住分散的SL小區(qū)的物業(yè)公司C2，C1在居民生活中的“曝光度” 較小，與居民個人的接觸較少，使很多居民反而無法形成對其清晰的評價。(2)社區(qū)居民對物業(yè)公司內(nèi)部管理工作的評價表3．9對物業(yè)公司內(nèi)部管理工作的評價(JS)Tab 3．9 Evaluation of the property pany’S internal management(JS)表3．10對物業(yè)公司內(nèi)部管理工作的評價(SL)Tab 3．1 0 Evaluation of the property pany’S internal management(SL)由表3．3．10所知，在對物業(yè)公司內(nèi)部管理工作的評價上，兩個小區(qū)的評價分布 都與“對物業(yè)公司服務(wù)的總體評價”近似，在“不了解”這一項百分比增加的同時，每 一個項的評價百分比都有所降低。正面評價JS小區(qū)為51．1％、SL小區(qū)為58．7％，對比萬方數(shù)據(jù)大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文在“不了解”上的21．5％和15．2％，雙方獲得的評價差異仍然可以用“曝光度不同”來解釋。總之，多數(shù)居民都認為自己小區(qū)物業(yè)公司的在服務(wù)和內(nèi)部管理(涉及到居民利益) 上都存在著很多令其不滿意的地方。表面上，SL小區(qū)在服務(wù)和內(nèi)部管理的滿意度上要 比JS小區(qū)略高，但是一旦控制了“曝光度不同”，這一差異就變得模糊起來。3．2．3社區(qū)居民對小區(qū)業(yè)主委員會的評價及分析 (1)小區(qū)業(yè)主委員會的可聯(lián)系性表3．1 1 小區(qū)業(yè)主委員會的可聯(lián)系性(JS)Table 3．1 1 The contact of residential property owners mission fJs)表3．12小區(qū)業(yè)主委員會的可聯(lián)系性(SL)Table 3．12 The contact ofresidential property owners mission(SL)由表3．1 l和3．12可知，兩個小區(qū)的居民在小區(qū)業(yè)主委員會的可聯(lián)系性上差異較大， JS小區(qū)有近一半的受調(diào)查者表示無法聯(lián)系業(yè)主委員會，而SL小區(qū)只有三分之一的人做 同樣的回答。這可能和JS小區(qū)在2013年年底才建立業(yè)主委員有關(guān)，說明JS小區(qū)新建 立的業(yè)主委員會還無法和絕大多數(shù)居民建立有效聯(lián)系。萬方數(shù)據(jù)對大連市西崗區(qū)M社區(qū)管理的調(diào)研報告(2)訪戶參與業(yè)主委員會活動的現(xiàn)狀和意愿表3．13訪戶參與業(yè)主委員會活動的現(xiàn)狀和意愿(JS)Tab 3．1 3 Respondents to participate in the activities of the owners’mittee status and wishes(JS、表3．14訪戶參與業(yè)主委員會活動的現(xiàn)狀和意愿(SL)Tab 3．1 4 Respondents to participate in the activities of the owners’mittee status and wishes(SL)由表3．13和3．14我們可以看到，JS小區(qū)有16．9％的受調(diào)查居民參加過業(yè)主委員 會的活動，其中接近三分之二的人表示將會繼續(xù)參加。而沒有參加過業(yè)主委員會活動的 居民占75％，沒參加過但是有意愿參加的有31％：對比SL小區(qū)有22．8％的受調(diào)查居民 參加過業(yè)主委員會的活動，其中只有三分之一的人表示將會繼續(xù)參加。而沒有參加過業(yè) 主委員會活動的居民占70．7％，沒參加過但是有意愿參加的有26．1％。我們發(fā)現(xiàn)JS小區(qū) 居民在參與社區(qū)管理和維護業(yè)主權(quán)益上，比SL小區(qū)居民擁有更大的參與意愿。這或許 和JS小區(qū)長時間沒有建立業(yè)主委會，在建立業(yè)主委員會后，居民的參與需求得到釋放 有關(guān)。萬方數(shù)據(jù)．大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文(3)訪戶對業(yè)主委員在維護業(yè)主權(quán)益方面的評價表3．15訪戶對業(yè)主委員在維護業(yè)主權(quán)益方面的評價(JS)Tab 3．1 5 Evaluation of the respondents in the maintenance of rights of property owners(JSl表3．16訪戶對業(yè)主委員在維護業(yè)主權(quán)益方面的評價(SL)Tab 3．1 6 Evaluation of the respondents in the maintenance of rights of property owners(SL)由表3．15和3．16可知，在對業(yè)主委員會維護業(yè)主權(quán)益的效果這一問題上，JS小區(qū) 的回答要比SL小區(qū)更加負面一些，這仍然可以解釋為JS小區(qū)的業(yè)主委員會建立時間不 長，還沒有通過有效運作來獲取居民的認可。從SL小區(qū)的回答來看，隨著業(yè)主委員會 得到較長時間的運行，居民對其作用的看法有向正面轉(zhuǎn)變的可能性。從上面兩組數(shù)據(jù)中 還可以看出，兩個小區(qū)的業(yè)主委員會都沒有獲得多數(shù)居民的認可。總之，JS小區(qū)的業(yè)主委員會明顯處于參與增加，活力增強的階段；SL小區(qū)的業(yè)主 委員會卻表現(xiàn)出參與減少，活力衰退的跡象。由以上3．2．3．2．2和3．2．3所述，小區(qū)居民對社區(qū)居委會的評價要明顯好于物業(yè)公 司；對物業(yè)公司服務(wù)評價要好于其內(nèi)部管理；業(yè)主委員會都沒有得到多數(shù)居民的認可。 整體而言，三個社區(qū)管理主體的表現(xiàn)都沒有讓居民滿意。萬方數(shù)據(jù)對大連市西崗區(qū)M社區(qū)管理的調(diào)研報告3．2．4社區(qū)居民對社區(qū)內(nèi)組織和個人的信任差異(1)對組織的信任