某某房地產開發項目申請報告-資料下載頁

　　

【正文】 ，以減少剩余殘土量。建筑殘土及建筑垃圾按照市政部門的規定送至指定地點統一處理。（4）污水排放。避免在雨季進行基礎施工。生活污水和施工排水不得隨意排放，不得流入施工場地外。施工排水不得直接流入下水管網，應設簡易沉淀池，以防止水質污染及堵塞下水道。加強對施工場地雨水的排除管理。工程防水材料應采用國家推廣的新型建筑防水材料。（5）環境綠化美化。工程完工后，及時對開挖裸露的地面、邊坡及未被利用的土地進行恢復、保護和綠化，防止生態破壞。加強綠化管理，提高綠化水平，可有效吸附空氣中的塵埃，涵養水源，凈化大氣質量，努力創造一個美好的生態環境。 項目運營中的環境保護（1）固體垃圾的處理。按功能區域或建筑區域劃分垃圾清理服務區，設置不影響室內外景觀的密封式垃圾收集器，建設固定垃圾收集運送通道，由環衛部門統一收集后處理，不會對環境造成影響。（2）污水的處理。采用雨水、污水分流排放系統，以減少污水的總排放量。同時結合水資源綜合利用，開發利用中水。廚房污水和地面清洗污水應有欄網或隔油池裝置，防止大顆粒固體物質和油粒進入管網造成堵塞。住戶衛生間污水應先經化糞池處理后排放。小區污水經管網集中并經初步處理后可就近排入市政污水管網系統，然后排入污水處理廠進行集中處理，不會對環境造成污染。（3）廢氣的處理。廚房產生的油煙、一氧化碳以及燃氣廢氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設施進行高空排放，要求將油煙中絕大部分含油分離出來，盡量減少含油顆粒排入大氣。地下車庫產生的汽車尾氣、衛生間產生的廢氣均采用機械排風的方式處理，其余室內場所產生的廢氣可考慮自然通風和機械排風結合的方式。（4）噪聲防治措施地下層通風系統風機和水泵房水泵噪聲只經地下層混凝土墻隔聲后，對地面噪聲影響值分別為64dB(A)和52dB(A)。為確保風機和水泵噪聲不影響正常辦公，建設方須采取以下措施：對于通風系統風機，在風機進出風口應安裝消聲器，一般消聲器的消聲量為10～40dB（A）；在風機的基礎下設彈簧減振器或防振墊，接口用軟管接頭，與墻體連接采用軟性連接，可降噪5dB（A）左右，采取上述措施后，風機對地面噪聲影響值為49dB(A)。對于水泵噪聲，在泵的基礎下設彈簧減振器或防振墊，同時將泵的進出口接管以及與墻體連接處做成彈性連接，可降噪5dB（A）左右，采取上述措施后，水泵對地面噪聲影響值為47dB(A)。由上可見，采取上述措施后，本項目區域噪聲達到《聲環境質量標準》(GB30962008)中2類標準，不會對正常工作產生影響。另外，本項目配套設施的噪聲源主要有空調，空調外機噪聲很小，不會對周圍聲環境產生明顯影響。本項目建設場地平整開挖和回填工程量不太大，但開挖將形成一定量的泥沙堆積，在雨季不可避免的會發生土壤侵蝕，產生泥沙流失，并可能對工程造成威脅。需在開挖前，修建截、排水措施、攔擋措施防止降雨對坡面的沖刷造成流失。（1）開挖前，在其周邊布置好排水措施；（2）創造多個作業面，盡量縮短設備展開時間。實現多工作面立體作業，以加快施工進度，確保工期。（3）施工過程中要求盡量做到挖填平衡，減少臨時堆放。基礎開挖、施工用地臨時堆放的建筑用土、石等材料受雨水的沖刷而產生以及施工結束后大量裸露地表，受雨水的沖刷而產生，因此重點應在堆放前做好預防工作，結束后作好植被工作。（1）施工過程中應減少土石方臨時堆放，開挖的土石方不能利用的應盡量運到指定位置；（2）在施工用地臨時堆放材料的周邊布置臨時攔擋；（3）施工結束后清理剩余材料和建筑垃圾，轉運到指定位置；（4）對可綠化區域布設植物措施。（1）建議建設方在規劃設計時盡量考慮節水、節能、減少污染，一水多用，使污水資源化。（2）確保本項目污水及時、順利接管處理。（3）本項目建設方在設計、建設、管理中需注意以下問題：1）由于本項目位于城市交通主干道，且項目規模較大，項目處于城市中心，交通比較繁忙，建議項目建設單位協調好建設交通路線，建設方應考慮在道路與住房之間多種植喬木，形成綠化隔離帶，減小交通噪聲對本項目的影響。2）建設方在設計、建設時應充分考慮市政雨污管網的標高，保證本項目雨水、污水順利外排，以免引起雨水、污水倒灌。3）加強對地面停車場管理以及區內機動車禁鳴管理。4）該項目建筑應考慮立面對光的反射和折射對周圍環境的影響，建筑裝飾物外墻層盡量不采用大面積的玻璃幕墻，盡量應用反射系數較小的材料，少用反射系數大的材料，避免造成光污染現象。第七章. 經濟影響分析在我國新的投資體制下，政府對投資項目的核準，重點放在項目的外部性、公共性方面。本章著重從項目資源配置效率的角度分析項目的外部效果，為政府核準項目提供依據。本項目應采用社會折現率、人力影子工資和貨物影子價格等經濟評價參數對主要財務數據進行調整計算，采用經濟費用效益分析方法，從項目對社會經濟所做貢獻和社會為項目所付代價的角度，考察項目的經濟合理性。 經濟費用效益分析該項目為房地產開發項目，項目建設不具有壟斷特征，不涉及國家安全。項目建設資金全部由企業自籌解決，不涉及公共資金支出和政府投入資金，不存在政府投資補助和貸款貼息。項目占用土地已按照國家和地方有關政策由建設單位購置。項目建設符合產業政策，與當地政府有關政策不相互沖突。項目建設主要產品為住宅樓，不屬于非市場屬性的公共產品，不屬于國家控制的戰略性開發項目，不屬于運用社會資源和自然資源較大的中外合資項目，不屬于主要產出物和投入物的市場價格不能反應其真實價格的項目。根據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）及《國家發展改革委關于發布項目申請報告通用文本的通知》（發改投資【2007】1169號有關規定，不需進行經濟影響分析，經濟費用效益分析從略。 行業影響分析房地產業是國民經濟的龍頭產業，與其相關的行業有近400種，如家具、家電、建材、裝飾、勞工、金融、保險，等等。如果房地產市場不景氣，那么失業率就會增高，銀行信貸就會虧損，金融市場就會動蕩，政府的稅收就會下降。房地產開發稅、契稅、交易稅、地產印花稅、物業維修基金、營業稅等是政府稅收的主力稅種，對促進財政增收具有重要貢獻。自有正規銀行以來，房貸是唯一一個一直盈利的貸款，占的比重在49%左右，因此房地產開發對于促進金融業的發展也有不可磨滅的功勞。產業帶動能力極強。目前恩施XX市房地產開發產業正處于蓬勃發展時期，發展勢頭良好，行業處于產業周期的成熟期，全市有房地產開發企業50余家，各家房地產開發企業建設的優秀樓盤呈現出百花齊放、百家爭鳴的態勢。由于各家房地產開發企業的經營理念不同，開發建設的住宅產品各有所長，滿足不同階層人士的需求，因此該開發項目不會形成獨秀的壟斷局面，對行業內其他建筑企業不會產生影響。通過各家房地產開發企業之間的合理競爭，從而促進恩施市房地產開發產業健康有序地向前發展。 區域經濟影響分析項目建設將促進當地房地產產業發展及商業活動有序開展，對推進區域內城市化進程、促進區域經濟協調發展有著積極作用。項目建成后將改善城市形象，進一步帶動相關產業的發展，促進所在城鎮的經濟和社會的發展，刺激社區商業、服務業的發展，為當地的產業發展帶來商機，吸引更多的投資商，對于恩施市的招商引資及拉動經濟增長具有深遠影響。本項目對XX地方經濟影響不大，不做經濟影響分析。項目對地方經濟發展有一定貢獻。對優化XX市房地產業空間布局、促進裝飾建材市場發展、優化市場競爭結構、帶動相關產業發展具有積極影響。 宏觀經濟影響分析該項目不屬于投資規模巨大、可能對國民經濟產生重大影響的基礎設施、科技創新、戰略性資源開發等項目，對宏觀經濟不會有重大影響，也不會涉及國家經濟安全，宏觀經濟影響分析從略。第八章. 社會影響分析 社會影響效果分析本項目是對現有土地進行合理整合、規劃，增加市場房產供應量，同時兼作商業開發，發展第三產業，能夠極大的提高土地綜合利用效率，對當地社會具有明顯的積極影響效果。有利于XX市城市發展。本項目是一個集經濟適用房與普通商品住宅為一體的綜合建筑。該建設項目徹底解決了XX區環境，加快XX市舊城及城中村的改造步伐，在有效引導舊城改造和新區建設的同時，全面提XX市的城市形象。進一步增強其作為區域性中心城市的輻射能力，實現與周邊城市的協調發展，促進恩施市經濟的全面繁榮。項目建成后，將起到凈化、亮化、美化城市環境的作用，完善城市功能，從而帶動該片區經濟發展，加快中等城市建設步伐。有利于改善中低收入者及其他城市居民的居住環境。本項目建設體現了以人為本，改善人居環境。該項目的建設將極大的改善入住居民的生活環境和居住條件，提高入住居民的生活質量，促進人與自然和諧發展。有利于發展第三產業。項目投入運營后，可增加新的就業崗位，帶動第三產業發展，對增加居民收入、促進社會公平、保持社會穩定將起到積極的作用。 社會適應性分析本項目是關愛中低收入者及普通居民的居住條件，市委市政府及其相關部門對項目的實施十分重視和積極支持。各有關方面領導出面參加建設單位與建設用地所在區域的拆遷和調解工作。周圍居民對本項目更是翹首企盼，希望項目能夠盡快施工完成。當地社會環境良好，當地居民迫切希望改善生活環境和居住條件，能夠積極支持本項目建設。因此，擬建項目能夠被當地社會各階層人群、人文條件所接納，能夠適應當地的社會環境，項目與當地社會能夠形成良好的互適關系。 社會風險及對策分析本項目所涉及的社會因素包括國家和地方政府的政策、房地產市場行情、開發商的誠信和能力、當地社會和群眾的態度、拆遷安置等。在諸種社會因素中，最主要的社會風險因素存在于開發商的誠信和能力、拆遷安置等方面。本項目的施工建設對周圍居民的生活、休閑、娛樂將帶來一定不利影響，可能引起部分居民的不滿意。項目建設期間也會給周圍環境帶來一定程度的污染。房地產開發商的誠信和能力直接影響到項目的成敗，國內許多地方的房地產開發、營銷實踐證明，由于房地產開發商的誠信缺失，影響了消費者的購買信心，致使糾紛不斷，造成很多社會問題。要使項目與當地社會關系協調，規避社會風險，必須采取一些有針對性的風險防范措施。首先，要切實做好拆遷安置工作，杜絕矛盾糾紛。其次，房地產開發商要建立誠信，提高經營、管理和駕馭風險的能力，完善相應的物業管理機構，加強社會管理，確保社會穩定。 社會評價結論本項目將改善區域環境質量，提高居民生活質量。在生態方面，能夠改善當地生態環境，增加綠化覆蓋面積。在經濟方面能夠增加房地產的購買量，促進城市經濟發展。為了避免或減少項目的社會風險，應根據當地實際情況，聯合各相關部門，穩定民心。同時要注意解決好與周圍居民的利害關系。建設期間要采取必要的措施來減輕對居民和其他企事業單位的影響。項目竣工后要盡快對場地進行綠化，使負面影響降低到最低程度。做好物業管理工作，使項目正常運營，持續產生效益。第九章. 主要結論和建議 主要評價結論項目申報單位均是具有房地產開發資質的房地產開發企業，公司資金實力和融資能力較強，具有承擔本項目融資、開發、建設、營銷的能力。本項目是一個集經濟適用房與普通商品住宅為一體的綜合建筑的開發項目，是加快XX市城市化進程、完善城市服務功能的配套建設項目，是促進XX市經濟社會發展的優先發展項目。項目選址符合XX市城市建設總體規劃，建設內容符合恩施市經濟社會發展規劃要求，規劃布局合理，設計方案可行，財務指標評價合理，說明項目資源配置效率較高，體現了項目方案的經濟合理性。項目社會影響效果顯著，對于加快城市建設、促進職工居住環境改善、優化城市空間布局、商業形態提檔升級、增加城市居民就業等方面都具有明顯的帶動作用。房地產業是國民經濟的龍頭產業，本項目是國家《產業結構調整指導目錄》(2011年本)鼓勵類產業。項目在資源綜合利用、節能環保、建設用地等方面符合政府對企業投資項目核準的相關要求。 主要措施建議建議政府投資主管部門核準本項目。政府相關部門積極支持，密切配合，使本項目早日動工興建。建議項目單位切實抓好項目建設管理，建立公眾誠信，提高經營管理能力，確保項目順利建成，充分發揮應有的經濟、社會效益。XX投資咨詢有限公司 73目 錄第一章. 申報單位及項目概況 1 項目申報單位概況 1 項目概況 2第二章. 發展規劃、產業政策和行業準入分析 19 發展規劃分析 19 產業政策分析 22 行業準入分析 24第三章. 資源開發及綜合利用分析 26 資源利用方案 26 資源節約措施 27第四章. 節能方案分析 29 29 能耗狀況和能耗指標分析 31 節能措施和節能效果分析 34第五章. 建設用地、征地拆遷和移民安置分析 42 項目選址及用地方案 42 土地利用合理性分析 43 征地拆遷和移民安置方案 44第六章. 環境影響分析 46 編制依據 46 環境現狀 48 48 52 55 56第七章. 經濟影響分析 58 經濟費用效益分析 58 行業影響分析 58 區域經濟影響分析 59 宏觀經濟影響分析 60第八章. 社會影響分析 61 社會影響效果分析 61 社會適應性分析 61 社會風險及對策分析 62 社會評價結論 63第九章. 主要結論和建議 64 主要評價結論 64 主要措施建議 64附圖：總平面圖一層平面圖（1樓）二至二十層平面圖（1樓）屋面層平面圖（1樓）正立面圖（1樓）11剖面圖（1樓）一層平面圖（2樓）二至二十四層平面圖（2樓）屋面層平面圖（2樓）正立面圖（2樓）111剖面圖（2樓）1一層平面圖（3樓）1二至二十四層平面圖（3樓）1屋面層平面圖（3樓）1正立面圖（3樓）11