房地產項目申請報告-資料下載頁

　　

【正文】 費用（包括車庫）：結合本項目的地質情況和建筑結構狀況估算。（6）管理費用：包括管理人員工資、酬金、獎金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關等費用。考慮到項目的開發經營周期可能跨度較長（約為 2年） ，本報告按實際發生分項估算。（7）銷售費用：本項目規模大，開發經營周期預計 2 年，估計銷售投入約為銷售總收入的 2‰左右。（8）其他不可預見成本 35 萬元。 銷售收入與稅金估算 銷售收入（1）項目銷售范圍及面積本方案規劃建筑面積 24190 平方米。除配套建筑設施不外，其余產品將全部通過銷售途徑回收所有投資及其增值。其銷售范圍及面積分別為：（2）項目預期售價估測根據本報告市場研究結果，結合當地樓盤價格水平和本項目定位檔次，報告預測：本項目商品住宅部分的主力價格可依據具體樓層和戶型按照均價2200 元 m2 估算，地下室按照 500 元/ m 2 銷售價格估算。（3）項目銷售進度估測項目的銷售進度取決于樓盤推廣程度、當地市場培育程度、附近社區成熟進度等因子。陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 33（4）項目預期銷售收入估測本項目總銷售收入為 萬元。 營業稅金及附加根據現行稅費政策，房地產開發項目類稅收政策計算如下：①營業稅（稅率 5%）：應納營業稅額=營業額 營業稅率（5%）②城市維護建設稅（稅率 5%）：應納稅額= 營業稅額城市建設維護稅率（5% ）③教育附加費（稅率 4%）：應納費用=營業稅額 教育附加稅率（4% ）表 73 營業稅金及附加序號 名稱 計算公式 稅率（%） 稅額(萬元) 備注1 營業額 2 營業稅 營業額稅率 5 3 城市維護建設稅 營業稅額稅率 5 4 教育費附加 營業稅額稅率 4 5 營業稅費合計 本項目營業稅及附加為 萬元。 總成本費用根據本項目固定資產投資表，項目總投資為 3380 萬元。 利潤與利潤分配 萬元，扣除總成本費用（3380 萬元） 、營業稅及附加后（ 萬元）即為營業利潤總額。本項目利潤總額為 萬元。（稅率 25%）所得稅=利潤總額 所得稅率（ 25%）=25%= 萬元陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 34純利潤=利潤總額 所得稅= 萬元 項目財務經濟效果評估（1）項目總利稅、總利潤、純利潤營業總利稅= 銷售總收入總成本費用= 萬元 利潤總額= 銷售總收入總成本費用營業稅費= 萬元純利潤=營業總利潤 所得稅= 萬元（2）全部投資收益率 ① 全部投資成本利潤率（稅后） 利潤率= 利潤/總投資成本費用 =100% =28% ② 全部投資年利潤收益率（稅后） 全部投資年利潤收益率=利潤率/開發經營周期 =28%247。2=14%③全部投資成本利稅率 利稅率= 總利稅/總投資成本費用 =100% =46% ④全部投資年利稅收益率 全部投資年利稅收益率=利稅率/開發經營周期 =46%247。2=23%（3）盈利能力分析財務內部收益率根據本項目的現金流量測算，可以測算出所得稅后財務內部收益率（FIRR）為 44%。財務凈現值陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 35根據本項目的現金流量測算，在基準收益率為 10%的前提下，可測算出其凈現值為 2836 萬元。根據本項目的利潤和損益測算，本項目年均利潤總額為 萬元、年均凈利潤為 萬元。 項目不確定性分析（1）影響項目財務經濟評價的主要變量因子本項目由于開發經營周期較長，其可能的變量因子較多，主要包括兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費用、建安成本、貸款利息、環境費用、開發規費、銷售費用等。其估計的準確程度直接影響到成本的高低。②收入類變量因子：這類因子包括售價及其增長、銷售進度等。其估計的準確程度直接影響到銷售收入的高低。（2）敏感性分析①第一種情況：收入不變，成本變化 考慮到項目工期較長，影響成本變化的因子較多且不確定，假設成本費用分別上下變化 5%或 10%。②第二種情況：成本費用不變，收入變化考慮到項目工期較長，影響房價變化的因子較多且不確定，假設樓價分別上下變化 5%或 10%。經測算，以上兩種情況分析結果均在可控范圍之內。 資金需求及回收計劃根據項目開發運作方案及市場形勢分析估算。① 資計劃與資金籌措估算根據項目進展時間及各工作環節發生估算各年資金需求情況進行投資計陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 36劃與資金籌措。②資金回收計劃根據該地區市場發展形式估算，各年資金回收情況如下（萬元）：第 1 年 第 2 年銷售價格（元/平方米） 單位 進度 銷售收入（萬元） 單位 進度 銷售收入（萬元）總 計（萬元）銷售均價 2200 2022住宅銷售進度 80% 20% 5032銷售均價 500 500地下室銷售進度 80% 20% 29 合計 技術經濟評估結論建成竣工后，樓盤售完可實現銷售收入 萬元，實現利潤總額 萬元，上繳銷售稅金及附加 萬元。項目投資利稅率為 46%，利潤率為 28%。規避風險的建議： ① 進一步提高容積率，擴大有效銷售面積；② 爭取政府對規費及稅費的減免與優惠；③ 積極營銷，盡快實現銷售回籠。陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 37第八章 社會影響分析 社會影響效果分析（1）項目對當地居民生活的影響本項目堅決貫徹生態原則、文化原則與經濟效益原則并重，力求以較少的投入塑造出環境相對優雅的生活居住空間。項目總體建筑設計布局合理、使用功能齊備、配套設施先進，是一個高標準的現代化生活區。項目建成后將改善原住戶居住品質，為宿松縣三年大變樣和城鄉規劃發展的后續工作及和諧社會建設做出貢獻。這不僅有利于社會穩定，同時也會促進物質文明、精神文明和政治文明建設。從大局著眼，本項目的建設有利于提升政府形象，美化城市環境，改善陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 38城市面貌，促進縣總體發展，將收到一舉多得的效果。（2）項目對所在地區不同利益群體的影響項目的建設需要鋼材、木材、水泥等建筑材料，該地區的建筑材料承銷商將從中受益。對其他利益群體沒有不利影響。（3）項目對所在地區文化、教育、衛生的影響本項目建設實施過程中，積極推廣先進的科學技術，開展培訓、教育工作，這樣可以提高當地居民運用先進技術的能力，提高群眾的綜合素質，使其傳統的思維方式和觀念發生變化，促進精神文明建設和社會進步。項目的實施，改善了原有單位辦公環境及原住戶居住品質，優化了安縣先城鎮環境，進一步促進了易宿松縣城市化發展。（4）項目對當地基礎設施、社會服務容量和城市化進程等的影響本項目在建設期間，會增加或占用當地的基礎設施，包括道路、供電、給排水等設施。建議建設單位與各部門做好協調工作，盡量減少對當地居民的不利影響。表 81 項目社會影響分析表序號 社會因素影響的范圍、程度可能出現的后果 措施建議1對所在地區居民生活水平、生活質量和收入的影響較大提高所在地區居民生活質量2對所在地區不同利益群體的影響較大建筑材料承銷商將從中受益3對所在地區文化、教育、衛生的影響較大加速社會文明進步4對當地基礎設施、社會服務容量和城市化進程等的影響較大增加或占用當地的基礎設施建議建設單位與各部門做好協調工作，盡量減少對當地居民的不利影陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 39 社會適應性分析（1）與項目直接相關的不同利益群體對項目建設和運營的態度及參與程度本項目的建設期間，建筑材料承銷商將從中受益，項目建成后可以改善所在地區居民生活水平，提高生活質量，增加居民收入，促進當地文化教育衛生事業的發展。因此與項目直接相關的不同利益群體對項目建設持支持態度并會積極參與項目的建設。（2）項目所在地區的各類組織對項目建設的態度當地政府對本項目的建設持支持態度，在基礎設施等的后勤保障上大力支持。當地群眾希望項目建成后能夠提高生活水平和生活質量，因此對項目的建設持支持態度。（3）項目所在地區現有技術、文化狀況能否適應項目建設和發展宿松縣擁有充裕的人力資源，本項目建設所需的建設人員能夠適應項目要求的技術條件，能夠保證實現項目的既定目標。表 82 社會對項目的適應性和可接受程度分析表 社會風險分析主要風險預防措施在建設用地征用時，在執行國家有關土地補償、安置補助等標準的基礎響序號 社會因素 適應程度 可能出現的問題 措施建議1 不同利益群體 支持 無2 當地組織機構 支持 無3 當地技術文化條件 適應 無陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 40上，結合當地實際情況，以掛牌出讓方式取得土地使用權。在工程施工及項目投產運行中，嚴格執行環保措施，加強管理，降低或避免噪聲、廢水、廢渣等對周圍環境的破壞；采用參與式途徑鼓勵項目所在地區民眾有效參與項目建設和管理，充分利用地方資源、人力、技術和知識，增強地方的參與；防止或盡量減少項目對地區社會文化造成的損毀。第九章 結論與建議 結論從經濟效益來說：由于房地產開發公司在項目開發建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售、分期付款以及住房公積金等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發展奠定基礎，并且為我縣的房地產經濟注入了新鮮血液，有力的推動了縣域的房地產經濟發展，起到了搞活經濟的作用。陽光家和苑房地產開發項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 41從社會效益來說：該項目建成后，將切實解決我縣內人民的生活及居住問題。由于本小區注重環境營造和公共設施的建設，它將成為我縣住宅小區又一個亮點，為人們提高了優越的住宅環境，積極有效的響應了安居工程，使我縣廣大人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現了三個代表，使居民能夠更好的感受到經濟發展給他們帶來的直接好處，使住戶感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業。因此社會效益極為可觀。從環境效益來說：該開發過程將最大程度的減小了對環境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環境變成了環境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在縣城舊區形成一個全新的修養圣地，對于美化市容，改善環境帶來較大的影響。縱觀開發全過程，從經濟效益，社會效益和環境效益來看，該開發方案是完全可行的。 建議 強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （3）要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統一調配資金、物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。