塞特國際廣場營銷策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 說來，那就是超前性的設計必須與實際的樓盤位置、周邊小環(huán)境、主力消費人群喜好等等現(xiàn)實性的市場要素結(jié)合起來，才能誕生市場歡迎的房地產(chǎn)精品。經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)研論證，本項目4500㎡住宅部分戶型面積配比建議如下：二臥室一書房二廳或三臥室二廳二衛(wèi)——110150㎡——4050%三臥室一書房二廳——150170㎡——30%四臥室一書房二廳——170200㎡——20%超大戶型——200300㎡——5%另：本項目沿街建筑7樓以上建議采以超小面積產(chǎn)品上市，采用特別的求助式戶型設計手段，主力總價控制在25萬元以下，最低總價控制在15萬元左右，以住宅功能報批。全面滿足鐘愛市中心又遠遠達不到市中心住宅價格承受標準的新貴一族，彌補住宅部分的小面積戶型缺口。五、細部構(gòu)成建議——無處不在的精雕細琢細部處理是樓市競爭的決勝領域，在所有房地產(chǎn)項目構(gòu)成要素上，細節(jié)處理才是對房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)水準和用心與否的真正考驗。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細部處理能力?！緞?chuàng)意簡語——無處不在的精雕細琢】本項目的品質(zhì)必然不容置疑，影響不滿意因素全部清楚，那么我們就需要在影響滿意的因素上下足工夫。把工夫花在很容易忽視也無傷大雅但是如果重視將十分感人的細節(jié)上來。由此導入精密樓盤概念，考慮樓盤品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個空間。包括樓外空間、樓內(nèi)室外空間、室內(nèi)空間等，樓外空間采用精密手法營造園藝和溝通空間，樓內(nèi)室外空間的處理上建議采用室內(nèi)裝潢的藝術(shù)手法，樓內(nèi)空間包括對管線的處理、對小五金件處理、對頂部閣樓的處理、對梁柱以及墻體的處理。購房居住，是業(yè)主長期緩慢的消受過程。只有把業(yè)主無限細密的感受真正納入樓盤建設的每一個環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。隨著樓市的日趨成熟，住宅樓盤也都不同程度地朝高質(zhì)量、高品位和重視文化內(nèi)涵的方向發(fā)展。而樓盤的每個局部都很重要，細部精彩方能達到整體美妙。樓盤越做越細，這是地產(chǎn)市場激烈競爭的必然結(jié)果，因為在樓盤的規(guī)劃思路、建筑風格等大的方面，發(fā)展商之間已很難拉開差距。面對日益細分的市場，比，就要比細微處；比，主要比一種無微不至的用心和認真，這是發(fā)展商所應該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢。隨著住宅產(chǎn)品升級換代，硬件標準在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會通過觀察產(chǎn)品細部處理的好壞評估開發(fā)商的服務和住宅品質(zhì)。需要強調(diào)一點：注重細節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細節(jié)需要就是住宅的細節(jié)性。唯有如此，住宅產(chǎn)品方能夠具有“親融性”，并使之滲透到生活中的每一個細部。那么本項目將如何通過細部處理實現(xiàn)“以人為本”強化住宅細節(jié)呢？就要處處精細：規(guī)劃（屋在景中，步移景易）1） 依L地形而作自然規(guī)劃，自然高雅；2） 別具匠心的庭院設計，進了小區(qū)就進了家；3） 看不到風景——退房，完美的戶戶有景規(guī)劃；4） 景觀面積大，居者有其屋，屋者有其襯。5） 行路軌跡a、 機動車：進口開于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟?。b、 非機動車：不駛?cè)霗C動車道，不進入單元之內(nèi)。c、 行人：沿進園大道，進入過街通道，進入每個景區(qū)，每個單元，每戶。d、 輪椅：專用殘疾人通道。6） 停置方向a、 汽車b、 自行車c、 摩托車d、 閑置物品7） 架空與景觀：架空一個過街通道，創(chuàng)獨特景觀，與鄰里花園有機連接，營造庭院深深的感覺。建議做零覆蓋率小區(qū)，全部架空。8） 開放與穿梭：開放式安全交通組織與景觀設計，園內(nèi)人員穿梭無任何安全隱患。9） 庭院與建筑：既有庭院廣場，又有鄰里花園，完美的建筑風格。10） 著名規(guī)劃設計大師級團隊傾心規(guī)劃。設計（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型）1） 極優(yōu)尊貴面積配比：主力面積從120170㎡，還有超小面積做補充。2） 極優(yōu)戶型配比：以三房、四房為主流，全部考慮書房，儲藏室，以及主人臥室大衛(wèi)生間。還配備一些超大戶型。3） 室內(nèi)格局：充分考慮采光濾光、通風串風，全明設計，貫徹動靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。4） 公私分離：房型設計達到?jīng)]有進戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅決不在客廳的會客區(qū)開臥室的門。5） 動靜分離：房型設計動靜分離合理，客廳與臥室分離明晰，廚房與衛(wèi)生間朝北，不影響臥室生活。6） 潔污分離：潔污分離設計思想落實，較大的衛(wèi)生間采用盥洗和如側(cè)分離的設計，且廚位均取一端布置。7） 干濕分離：達到干濕分離，衛(wèi)生間通風良好。8） 平面可塑性：平面可塑性（即功能互換性）也應放到設計中去。9） 朝向與整體感覺：臥室客廳俱朝南或面景，并且都比較方正，居住舒適。10） 開間進深適宜程度：,。11） 主人房獨用衛(wèi)生間：所有大三臥房型都設有主人獨用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設計成雙衛(wèi)舒適型。12） 私密性：整體考慮私密性設計，沒有客臥之間、臥廁之間缺乏私密性的問題。13） 窗與陽臺的舒適性：窗與陽臺設計非常重要，大窗大陽臺，陽臺與臥室同寬，與墻面成3/2比例寬的大開窗，,三相組合,使整個居室采光通風十分流暢，建議采用雙陽臺設計。14） 客廳設計：方正寬敞,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。15） 面向進戶門的暴露程度：進戶門與室內(nèi)功能間之間要有隱蔽性，面對大客廳的開門方式比較合理，可以向客人展現(xiàn)氣派的第一印象。對于十分強調(diào)秘密性的家庭，建議設玄關(guān)或屏風，不能有面對樓梯開門方式。16） 被過道所剝奪的面積：避免過道面積的浪費，但少部分房型在廳和臥室過渡之處仍可以有過道，以加強私密性和豪華程度，這在房型設計上很難避免，所以應力求合理即可。17） 廚房煙道設計：建議預設煙道并集中排放，最好采用無明管設計或外置，省去了業(yè)主麻煩。18） 餐廚溝通方便性：餐廚一體化思想的落實使餐廚溝通十分方便，達到最短的人行軌跡。19） 主人衛(wèi)生間：主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實用，開窗合理，全部采以偏窗設計，以提高私密性。20） 所有房型全部配以儲藏間或可后期劃分儲藏間位置。21） 設計過程中始終貫徹“不以小而小做，不以大而大做”，房型不論大小，一律統(tǒng)盤考慮，小，精致溫馨，大，氣派豪華，力爭讓每一家都過上沒有遺憾的尊貴好日子。22） 通透陽臺，外飄側(cè)面大窗，獨特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。建筑（古韻新風，融會貫通）1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進行精雕細琢。2） 室外空間包括雨篷空間、樓梯空間、平臺空間、梯道陳列空間。3） 雨篷空間采用通透設計手法。4） 平臺空間采用防滑地磚鋪設，開門踏足部位使用大理石或花崗巖。5） 通透陽臺，精雕鐵藝，磨砂玻璃，將通透含蓄化。6） 正面大窗，采用獨特的大小窗布置，平推旋轉(zhuǎn)式開窗方法，融入風動力學，風在室內(nèi)動起來。7） 屋頂建筑獨具特色，兩種窗戶的設計。超大的外飄式落地老虎窗設計，把家的概念延伸到室外去，讓視野更寬，空間更廣，而坡頂窗更令“躺在家中”看夜空成為現(xiàn)實。施工（主動質(zhì)保，百年鋼骨）1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場有條不紊；2） 外墻防護網(wǎng)細密精致，看相良好；3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進；4） 布幔維幕裝飾樓面；5） 制作材料導示牌，將材料分區(qū)；6） 局部環(huán)境施工導前于土建施工，此時的環(huán)境建設集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群；7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書，購房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過程精品；8） 施工單位引進魯班獎獲獎單位，要有一定的背景。園藝（自然圍合水岸優(yōu)勢住宅）1）關(guān)于地草地，沙地，土地，卵石地，水泥地，所有地均歡迎人的進入。2）關(guān)于墻圍墻，屋墻，水墻，共同構(gòu)筑向上延伸的主體景觀。3）主體綠化地面綠化，墻體綠化，陽臺垂掛綠化，使綠化向上無限拓展，不再僅僅俯視綠色，創(chuàng)造仰視綠色概念。4）情趣空間游戲草地，親子沙坑，趣味運動場，兒童游樂區(qū)，老年活動區(qū)，多種空間組合，使居者各得其所。5）溝通空間露天博古架、庭院大花房、赤足果蔬園，使業(yè)主的互相溝通有了更多機會，更多語言。6）燈與音樂精品燈飾，柔和光線，把度假感覺注入家。9）關(guān)于樹用科學方法移植成年樹木，從地面開始分杈，還給孩子若干年前學猿上樹的快樂，鍛煉一副健康腰腳。10）樣板花園在建筑施工的同時進行環(huán)境施工，確保房屋與環(huán)境一齊交付，讓業(yè)主以最快速度享受在美倫美奐的愜意灑脫。所以開盤前就采用縮微做法，開盤后就有樣板花園。11）迎賓大門注重迎賓大道與大門的氣派組合，給住戶自豪感。12）歸家小徑想怎么走就怎么走，按你的意愿鋪設，遍植密草交付，一個月后按你的行走痕跡鋪設成道，一切自遂心意。13）垃圾箱連垃圾箱都作為一道風景來做。14）導視牌以純自然的木頭或石頭來做寫意導視。15）關(guān)于圍墻圍墻也要做的品位十足，與眾不同。16）進門logo牌采用天然大石雕刻，形成整個小區(qū)精致，穩(wěn)重，手工韻味十足古樸與時尚結(jié)合的定位意識。17）正大門采用精致鐵藝大門，開有大小子母門，小門人進出，大門車進出。18）草，厚實密匝，四季常綠，永不枯黃，而且，所有草地均可供人戲耍。是不怕踩的青草地。19）花，特別的花樣生活設計，多少種，什么花，四季均有色彩，而且對健康有獨特效應。20）卵石地，天然鵝卵石，手工精磨，更光更滑，手工精鋪，健身效果更佳。21）沙地，精篩黃沙，創(chuàng)造童趣沙田（55㎡），給孩子更多童話空間。22）露天展架純實木制品，更古樸，更典雅。23）休閑椅，現(xiàn)場手工打造，原木休閑精品，八小時以外跟自然親密接觸。24）露天水簇館，由此將水的概念引入小區(qū)環(huán)境設計中去，每戶放養(yǎng)一條魚，促進更多溝通與生活樂趣。水簇箱精打細造，屯架更是精雕細琢。25）雕塑，沒有雕刻的雕塑，蟠龍大石，從陽山碑材原版運來，未作絲毫修飾，安放園中。26）窗的位置與設計，外飄窗看風景，大板塊專用觀景窗，推開式開窗法，觀景更從容，視線更無阻。27）長廊：過街通道建議營造無風雨回家通道。28）標志建筑：建議大門口做一個標志雕塑，大門也做成有一定象征意義豁然開朗的現(xiàn)代生活感受。29）風景組合：進園大道大門、過街通道、小景雕塑、草坪、花卉、樹林、卵石道等有機組合。30）邀請大師級團隊名家設計。建材（建材選配細節(jié)化，名牌支撐）1） 所有墻體全部按照節(jié)能小區(qū)標準，采用外墻內(nèi)保溫材料；2） 屋頂四層以上重疊， cm厚名牌水泥彩瓦，經(jīng)風動試驗證實防水性能優(yōu)異；5cm厚空氣層為第一層保溫層；2㎜歐文克斯彩鋁材料構(gòu)成第二層保溫層；12cm鋼混鑄就屋頂堅實之基；3） 上等彩色鋁合金窗框；4） 度身定做精致五金件； 5） 雙層中空彩色玻璃，安全、保溫、隔音；6） 獨特的窗開啟方式，融入風動力學，讓風在室內(nèi)流動；7） 高層防火防盜融為一體的子母門（分戶門）；8） 樓道使用大理石或花崗巖處理；9） 全通透無音單元門和靚麗雨篷組合；10） 做窗戶同時為每家每戶做好精美紗窗；11） 落水管采用螺紋UPVC型材，以達到良好的消音效果，并可 防止老鼠之類攀爬；12） 水電表、有線電視盒集中地下存放，抄表出戶，煤氣表遠程抄錄；13） 全玻璃的陽臺設計，光亮更足，景觀更美；14） 樓梯木扶手；15） 電梯廳：花崗巖門套與地面，高級墻磚飾面；16） 陽臺和外飄窗欄桿采用優(yōu)質(zhì)雕花鐵藝，體現(xiàn)手工特色；17） 集中供暖或贈送家庭小鍋爐的建議；18） 上下水采用無明管設計；19） 威詹克斯窗往上抬（）；20） 露臺就是私家花園，能上人；21） 窗戶獨特開啟，空調(diào)擱置板采用百葉遮蓋空調(diào)外機；1）材料 窗框采用高品質(zhì)名牌彩鋁； 五金件全部使用專賣進口五金件； 玻璃全部采用兩層玻璃。 2）形式 不流于普通推拉鋁合金窗的俗套，建議采用多角度開窗式。 將風動力學融入建筑學中去，使窗成為一個空氣對流器，成為家的空氣凈化器； 建議占墻面2/3面積設計，并做窗套。物業(yè)（強調(diào)服務和尊重，名家支撐）1） 三角可現(xiàn)對講系統(tǒng)（單元門——室內(nèi)——保安室）；2） 五重防范系統(tǒng)（人防、周界、監(jiān)控、通話、求助按鈕）；3） 一分鐘到位，無等候安全保證（特殊情況，保安人員確保一分鐘到達事發(fā)地點）；4） 溫馨服務體系，化管理為服務；5） 請名家管理或擔當顧問，如梁振英測量師行，戴德梁行，萬科物業(yè)，第一太平戴維斯等；6） 業(yè)主委員會在銷售達到70%時成立；將業(yè)主自藏藝術(shù)品展示于園內(nèi)露天陳列架上，為小區(qū)提供鄰里交流空間與人人作貢獻的概念；7） 統(tǒng)一安裝遮陽棚、晾衣架、以及2層防盜網(wǎng)。配套（小區(qū)內(nèi)部配套齊全，智能領先）1）水：獨立戶水表。變頻加壓供水或直供水，并配緊急供水系統(tǒng)。上下水管為環(huán)保型PVC材料。2）電：容量為12KW雙回路供電3）氣：設城市管道煤氣，煤氣表外置。4）電視：設有線電視接口，廳房都有。5）電話：設有電話接口，廳、房、衛(wèi)生間都有。6）車庫：專設地下車庫，車位充裕，由專人管理。7）電梯：采用中外合資名牌電梯。8）外墻：專設空調(diào)室外機遮擋設設施。9）特別的智能配套10）小區(qū)統(tǒng)一安裝曬衣架和防盜網(wǎng)。六、成品套裝建議——一次成型的過程精品成品房銷售已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢，成品房銷售更直接的拉動裝潢行業(yè)、促進建材行業(yè)的快速發(fā)展。同時還在相當程度上為購房者節(jié)約了成本，批量生產(chǎn)必然帶來費用的縮減。一切，裝潢格調(diào)與業(yè)主審美的矛盾以及裝潢在生活中出現(xiàn)的質(zhì)量問題無處尋根等借口都將站不住腳?！緞?chuàng)意簡語——一次成型的過程精品】本項目的開發(fā)單位有家私公司的強力支持，我們有足夠的能力將這一塊做好，在做成品房交付的過程中，最重要的當屬如何解決裝潢效果與業(yè)主的審美相吻合的問題。解決這一問題最直接的方法就是“菜單式裝潢”，高檔飯店顧客點菜的一系列手段值得借鑒。對于豪宅部分，推