國際廣場整體營銷策劃方案(93-資料下載頁

　　

【正文】 面仍存在一定的不足之處，與新供應的上海主要中央商務區內甲級寫字樓相比仍顯不足。 綜上所述，項目作為新興的徐匯區肇嘉浜路商務街區有代表性的甲級寫字樓新供應，具備中等偏高的綜合品質特征。 定 價 依 據 (7) 綜合品質 25 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 項目定價影響因素總結 市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導致高位定價將面臨較大的市場風險。 項目符合市場投資客戶一般投資需求的指導均價為 USD1521/平方米 項目較低的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。 項目品質中等偏高，對于價格的提升影響力稍顯薄弱。 定價策略 如何？ 26 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 價 格 品質 高 高 中 低 中 低 價格策略選擇 27 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 單價價差的分析與制訂 ? 市場形象統一 ? 價格容易控制 ? 目標客戶范圍窄 ? 客源相對不足 價差大 價差小 優 點 缺 點 ?目標客戶范圍廣 ?客戶接受范圍廣 ?目標客戶品質構成參差不齊 ?高價客戶會以低價作為成交參照 ?市場形象概念不統一 28 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 極限分析法制定單價價差 最低價定位 最高價定位 綜上所述，建議均瑤國際廣場的參考極限單價價差 (并考慮不同營銷階段 )為 USD500~600/平方米。 最低價為最低的 10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 USD1350/平方米 。 最高價為最高的 10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 24層 )最佳朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 USD1950/平方米 。 29 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 樓層差價定位 (內控 ) ? 根據極限單價價差計算平均樓層差價： USD500~600/20=USD25~30/層 樓層差價 USD30 樓層差價 USD20 樓層差價 USD20 ?低區：為保證項目整體較高的均價及低區成交的速度，采用“較小差價”。 ?中區：樓層同質性較強，且為預售期及強銷初期集中成交區域，差價水平宜定位為“較小差價”。 ?高區：高區采用“較大差價”，以注重品質的客戶為目標，以便獲得較高的利潤空間。 30 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 “雙 10%”價格策略 10% 10% 初期用 10%的面積以低于市場認同價進行預售推廣，制造熱銷氣氛，引發市場關注，奠定銷售成功的基礎。 成交均價參考線 價格提升參考線 后期用 10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜合品質要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。 31 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO