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連云港溫泉果嶺2009年營銷執行方案-資料下載頁

2026-01-13 00:33本頁面

　　

【正文】存在 ≠合理反思：包裝定位 ——度假型別墅存在：溫泉 +園林庭院別墅 +東海風俗小鎮不合理：路途遙遠 +別墅空置 +周邊配套缺乏成功在于存在支點吸引對于項目不熟知追求享逸生活的客源敗筆在于客戶經過繁瑣路途到達現場之后，對于項目周邊環境大失所望，沒有跟進的服務配套，讓別墅空置也成為問題結果前面著重渲染的存在，在不合理面前，功虧一簣，成交可想而知。本案客源是風輕云淡、淡泊明志，不計名利的儒雅名士？市面上度假別墅，私家享受居多、還是酒店整體經營居多？本案最具度假價值的元素除了溫泉之外，還有什么？據客源分析，答案顯然不是。這一部分客源購房目的比較模糊，一般都不是剛性需求，對于投資還是自住的界定比較模糊，既想享受度假安逸生活，又想住宅能投資理財。雙贏局面是其最想得到的。由于周邊的配套稀缺，而園林別墅與風俗小鎮對于度假來說，并不是僅有稀缺元素，園林別墅各地均有，風俗小鎮也是很多，因此溫泉即是本案度假別墅的最大賣點，又是度假別墅定位的最支撐賣點。度假別墅盛行于眾多旅游勝地，據調查發現，大部分旅游勝地的度假別墅，以酒店整體經營為主，酒店以客房的形式，出租整座度假別墅全盤否定還是 ? + 度假型別墅全盤否定包裝定位 ——度假型別墅？前面分析，本案最大支撐賣點為溫泉，項目地理位置又處于東海旅游環境之中，再結合客源購買動機分析，大部分為度假之用，所以不能全盤否定度假型別墅的定位。怎樣打破客戶抗性，促成購買 ? 客戶在考慮購買作為度假之用后，又關心起別墅的后期經營，投資回報。而根據前面分析，酒店整體經營出租，有利可圖，有章可循而具客戶成交分析，投資回報已成為項目能否成交，影響客戶的至關重要的因素 ?+度假型別墅項目重新定位，既不全盤否定度假別墅的定位，又要打破抗性，形成項目新的附加值。結合前面的分析，投資回報成為了不二之選。 ? + 度假型別墅投資型度假別墅投資 =最小投入 +最大收益低總價酒店經營回報包裝重新定位，賣點重新梳理投資 + 度假別墅低總價 + 酒店經營回報 + 前期賣點整合 “低總價”賣點闡述 70萬能買什么房子？ 70萬在上海，只能買一間 70平的房子，不要奢望地段很好，不要妄想周邊配套齊全。 70萬在蘇州，在古城區只能買 70平米的房子，在園區只能買 90平米的房子，在相城區只能買 100平米的房子 70萬在東海，能買到什么房子？ 70萬 = 天然東海溫泉 +中式典范園林別墅 +五星酒店經營配套輕而易舉榮當溫泉主人僅需 70萬 = 天然東海溫泉 +中式典范園林別墅 +五星酒店經營配套 “酒店經營回報”賣點闡述住則享福閑則享利溫泉果嶺別墅委托五星級福如東海大酒店經營管理，別墅按照酒店五星級標準裝修后，別墅空置時，酒店統一經營管理，供酒店作為客房來使用。閑暇時分你來此度假，在園林湯池的舒緩中，一份出乎意外的高投資回報已經為你遞上。委托五星酒店經營尊享超高回報別墅空置時代結束勢在必得尊享酒店經營回報你收藏了溫泉財富收藏了你 70萬收藏養生別墅泡湯休閑五星酒店經營回報豐厚前期賣點整合低總價投資型度假別墅度假別墅投資包裝定位賣點訴求？企劃精神私家溫泉休假別墅僅需 70萬榮當溫泉主人你收藏了溫泉財富收藏了你酒店經營回報她在我的別墅泡溫泉買下專屬你的一眼溫泉之后企劃精神 ——她在我的別墅泡溫泉她與我不同的人稱或者熟知，或者陌生熟知她或是親人、或是朋友、或是愛人均受益，陶醉，傾慕于這一座溫文爾雅的中式園林這一池煙氳繚繞的戀戀暖湯這一方撩人心弦的隱浴天地。陌生她或是在我置身于茫茫商戰中悄然而至，素未謀面的尊貴賓客貼身管家 —福如東海大酒店已將她妥善安置于我的別墅里她稍歇片刻業已投入到這一方隱浴天地中臨走時還不忘留下一份厚重的回禮企劃訴求 1：在文案方面， “ 她在我的別墅泡溫泉 ” ，不同的人稱代詞，她與我，無限可能的關系，泡溫泉，私人的休閑方式。神秘隱浴的場景，玄之又玄的故事情節已經在受眾腦海中展開，因此 “ 她在我的別墅泡溫泉 ” 足夠具有爆點，能夠吸引受眾眼球，引起無限遐想空間。企劃訴求 2：配合畫面， “ 她在我的別墅泡溫泉 ” ，又能傳達出酒店經營回報的賣點訴求，她與我，沒有直接的聯系，卻能在我的別墅里邊泡溫泉，原因就在于，我別墅空置的時候，委托酒店將我的別墅進行了統一的經營管理，我的別墅作為了酒店的客房使用。她是作為酒店的顧客，入住了我的別墅里。當然她也要為此支付一筆費用給我。我也因此得到了一定的回報額度。而項目則解決了別墅后期經營回報的問題。雙贏的局面因此產生。對于企劃賣點訴求要分區域，有側重點的進行推廣釋放。在滬寧浙區域重點釋放項目前期賣點的整合，主打溫泉庭院的賣點。在連云港以及項目附近區域，則主要釋放項目投資回報的賣點信息。通過以上的手段達到，在項目外圍，通過項目溫泉蘇州庭院的最具度假價值的稀缺賣點來吸引受眾，使之趨向項目周邊。至于周邊時，又通過投資回報的賣點釋放，攻破客戶成交最大的抗性，促成成交。推廣須知：有側重點，分區域推廣，逐層深入項目，撥開迷霧離項目越近越能透過對于項目溫泉庭院的感性認識上升至投資回報的理性認識最終打破客戶成交的抗性，撥開迷霧，促成銷售。秀稿展示

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