管家部工作手冊-資料下載頁

【導讀】紫檀管家部是物業項目部屬下一個重要部門。作為物業公司面對廣大業主的。大業主提供熱情、細致、周到的一對多的管家式服務。管家部要求每位管家對其。主的需求，才能得到業主和社會的認可。紫檀管家部將秉承“以滿足客戶需求為。愜意的生活方式。實施物業管理方案。求助等，統籌安排服務工作和代辦業務。務中存在的問題進行統計,并提出改進措施；©©房屋公共設施設備及其運行的維護和管理；©©小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務；

　　

【正文】 維 修 服 務 費 其 他 費 用 清潔服務費 合 計： 大 寫： 本月您的水使用量為： 抄表內容 上 月 數 本 月 數 使 用 量 水表（噸） 請您接通知單后一周內到 管家部 辦公室繳納相關服務費用 您可選擇的繳納服務費用的方式有：現金支付 /銀行托收 /轉帳支付。 辦 理 銀 行 托 收 請 您 至 ： 地址： ，辦理托收手續。 我公司的開戶銀行及帳號如下： 開戶銀行： 帳 號： 名 稱：成都市天和物業管理有限責任公司 管家部 年 月 日 繳費通知 （范本） 敬致 業主 /住戶： 根據《物業管理合同》《業主公約》規定，業主 /住戶應于每月 日前繳清當月服務費，逾期繳費，按每日 %加收滯納金。 管家部 至今仍未收到您的到期費用，共計人民幣 元（詳見下表，滯納金另計）敬請您收到本通知后于 月 日前到 管家部 繳納。 單元號 月份 管理費 水費 停車費 特約服務費 合計 總計 管家部 年 月 日 繳費最后通知 （范本） 敬致 業主 /住戶： 按規定，業主 /住戶應于每月 日前繳清當月服務費， 管家部 曾于 月 日給您發出繳費通知，但至今仍未收到您的到期費用。為此，現給您發出最后繳費通知，希望能 在 月 日收到您的欠款（詳見下表）。 單 元 號 欠費月份 管理費 水費 停車費 特約服務費 合計 滯納金 % 總 計 管家部 年 月 日 限制服務通知 （范本） 敬致 業主 /住戶： 經核實，您所在物業尚欠 管家部 管理費 元，水費 元，氣費 元，停車費 元，特約服務費 元，共計金額 元。 管家部 曾于 月 日致函繳費最后通知給您，要求您于 年 月 日前繳清所有費用，但至今仍未收到上述欠款。 現最后致函您，要求您于 月 日前交齊上述款項合計 元，逾期，從 日起， 對您和您的物業 采取限制服務措施。由此給您帶來的不便，敬請原諒 。 特此通知！ 管家部 年 月 日 繳費通知簽收薄 房號 業主 /住戶 催繳通知 催繳最后通知 暫停服務通知 金額 簽收 備注 欠費月份 金額 簽收 金額 簽收 備注 派送人： 派送人： 派送人： GJ117 社區公告、宣傳品管理工作流程 目的 社區公告、宣傳品是向社區業主 /住戶發布相關聯信息的主要途徑。對社區公告、宣傳品的有效管理，將降低管理工作風險、回避管理責任，做到有據可查，使管理工作行之有效的正常展開。 適用范圍 適用于 對 社區公告、宣傳品管理工作。 職責 公司總經理及副總經理負責審定公司性公告及宣傳品的內容和發布要素。 首席大管家負責審定 管家部 社區公告、宣傳品的相 關內容和發布要素。 管家部 一般性和常用通知（如收費通知、公益性公告等），由首席大管家審定其內容和發布要素。 大管家負責社區公告、宣傳品的發布及管理工作。 各類公告、宣傳品由相關負責人或管理者負責編輯、報審。 程序要點 公告及宣傳品的發布要素包括：發布主旨、發布時間、發布地點、文本存檔、拍照存檔等。 公告及宣傳品發布前審定人必須就發布要素做出明確指示和要求。 社區公告、宣傳品發行前， 管家 必須按規定填報《社區公告、宣傳品發布記錄表》，以保證每次發布行為的有效和嚴謹。 社區公告、宣傳品發行范圍 主要的社區公告必須擴印公示在物業公告欄上，并按公司要求及物業情況在單元公告欄中公示（收費通知需在單元公告欄中公示）。 宣傳品如 管家部 版報、社區公益宣傳海報在物業公告欄中公示即可。 公司統一印制的宣傳刊物（如公司簡報等）除在物業公告欄中公示外， 管家部 必須組織工作人員送達到戶。 凡經專門要求拍照存檔的重要社區公告、宣傳品發布后，由 管家部 管家 負責拍照留樣存檔。 管家助理負責每天對已發布的公告、宣傳品進行巡視，保證公告完好。 到期公告、宣傳品撤除后，原始樣本必須存檔。 公告發布期間，收集住戶反饋意見，及時向 大 管家 匯報。 首席大管家及時向公司管理部反饋住戶意見。 按檔案管理規程，定期將公告、宣傳品原始樣本歸檔。 業委會、住戶及單位公告、宣傳品的管理工作。 管家部 指定位置公示業委會、住戶、單位公告、宣傳品。 涉及社區工作或對物管工作有明顯指向的公告、宣傳品，需報 首席 大管家 ，并由首席大管家逐級上報公司，經同意后在社區公布。 住戶強行在社區內張貼公告、宣傳品，不宜和住戶發 生正面沖突，應禮貌勸止。同時，首席大管家需將公告內容通報社區業委會，由首席大管家協調解決。解決不了的逐級上報公司。 在日常巡視時，發現未在指定位置私自張貼的公告、宣傳品，應馬上撤除。如內容涉及社區工作或物管工作，應報 首席大管家 處理解決。 住戶及單位公告、宣傳品原始樣本由 管家 負責記錄存檔。 相關記錄 《社區公告、宣傳品發布記錄表》 GJ118 社區文化活動組織規程 目的 規范社區文化活動組織實施工作，加強社區精神文明建設、和睦鄰里關系，增強物管公司與住戶的有效溝通，推動 本物業的物業管理服務工作。 適用范圍 適用于項目管理處開展社區文化活動的組織實施工作。 職責： 公司項目管理部每年按以下規定要求，項目 管家部 組織開展社區文化活動。 序號 管理物業評定標準 每年社區活動次數 經費標準 /次 1 省優物業 2 月物管費收入的 5% 2 市優物業 2 月物管費收入的 3% 3 普管大型物業 2 月物管費收入的 % 4 普管中、小型物業 1 月物管費收入的 % 公司總經理負責審批項目社區文化活動計劃和活動經費及決定活動是否邀請有關新聞單位的參與， 并負責邀請。 公司副總經理負責審核社區文化活動計劃和活動經費。 首席大管家 負責審核社區文化活動計劃和費用測算。 大管家 會同 管家、管家助理 策劃社區文化活動內容及經費測算，并組織、監控、實施。 管家部 依照本規程具體開展社區文化活動。 程序要點 申請及策劃 活動開展前， 管家部 先征詢住戶意見，并根據意見結果，擬定活動實施方案，根據具體情況提前 15 天擬定社區文化活動計劃，報副經理審批。 副經理根據實際情況予以審核或適當調整后報總經理批準。 管家部 組織、 協調各部門完成活動前的準備工作，并負責及時向項目住戶及有關單位發出舉辦活動的通知。 根據開展活動的形式， 管家部 負責安排有關人員做好安全防范工作，防止意外事件發生。 將開展實施方案根據需要征詢業委會意見（或其它合同甲方）。 組織實施 成立社區活動工作小組。 利用宣傳欄等，向業主 /住戶發布社區活動情況。 咨詢業主 /住戶意見，向他們派發社區活動通知。 對活動場所及活動設施、設備進行管理。 對活動場所的賓客進行登記和指引。 負責監 督檢查社區活動場所及設施、設備的清潔。 負責在活動結束后的清場及活動使用物品的入庫工作。 根據活動安排，通知有關人員準時參加比賽。 組織頒獎儀式，邀請業主 /住戶、有關領導及新聞單位參加，達到宣傳項目及企業的目的。 相關記錄 《項目社區文化活動方案》（范本） 《項目社區文化活動審批表》 GJ119 物業接管驗收標準 目的 為了指導物業的接管工作，評定樓宇質量狀況，特制定本標準。 適用范圍 適用于公司對外承接物業的接管驗收工作。 職責 公司管理層負責制定本標準。 新接物業的管理處負責按本標準對所接樓宇進行驗收。 程序要點 新建房屋的接管驗收 ，質量與使用功能的檢驗按以下標準 主體結構 :地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體結構無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結構，變形、裂縫都不能超過國家規定，外墻不得滲水。 屋面與樓地面 :各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規定，排水暢通，無積水不滲漏。地面的面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫 皮、起砂等現象。衛生間、陽臺、廚房的地面向對標高應符合設計要求，不允許倒流水和滲漏。 裝修 :鋼鐵門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。 電氣 :線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鉛導線連接不得采用絞接或綁接；每一回路導線間及對地絕緣電阻值不得小于規定要求；照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好；避雷裝置必須符合國家標準規定；電梯應能準確、正確運轉，噪聲震動不得超過規定；記錄、圖紙 資料齊全。 水、衛、消防、采暖 :管道應安裝牢固，控制部件啟畢靈活，無滴、漏、跑、冒現象；衛生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過 8 米，不可使用陶瓷管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水暢通；消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力器應安裝平整，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證；各種儀表、儀器、輔機應齊全、安全、靈敏、靈活、精確、安裝符合規定，運轉準確正常。 :如室外排水系統的標高，管井的設置，管道坡度、管位、化糞池等都 必須符合規定要求；信報箱、掛物鉤、曬衣架應按規定安裝；另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。 ：影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由開發單位負責進行返修，直至合格；影響相臨房屋的安全問題，由開發單位負責處理。對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由開發單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。 原有房屋的接管驗收 質量與使用功能的檢驗 A、 以 CJB（危險房 屋鑒定標準）和國家有關規定檢驗依據； B、 從外觀檢查建筑整體的變異狀態； C、 檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度； D、 檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆遷添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。 危險和損壞問題的處理 A、屬有危險的房屋，應由移交人負責排除解危后，始得接管； B、屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式； C、屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 記錄 《房屋交接單》 《房屋接管單》 GJ120 業主檔案管理規程 規范業主檔案的管理工作。 適用于公司各項目的業主檔案的動態管理。 。 。 經業主簽署后的《業主公約》。 經業主簽署后的《消防安全責任書》。 《 業主家庭情況登記表 》 。 《 鑰匙領用登記表 》 。 《 業主證領用登記表 》 。 《 業主驗房表 》 。 《 裝修申請審批表》、簽署后的《裝修施工承諾表》、《裝修安全責任書》、相關圖紙及裝修施工隊資料。 《 違章處理通知單 》 及處理結果資料。 業主的有關證件復印件。 其他應保存的資料。 檔案盒 (夾 )的制作。 根據檔案盒 (夾 )的規格準備相應的檔案標貼紙。 在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱，其格式一般是由項目名稱、類別組成 。 將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒 (夾 )左側立面距頂部 3cm位置上， 并排列在檔案柜中。 業主檔案袋的制作 準備適量的 26cmX34cm左右尺寸的檔案袋。 將寫有“棟號、樓層號、房號”的標貼紙貼在檔案袋封面上。 將業主的有關資料存放在相應的檔案袋內。 將各業主的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒(夾 )內。 按檔案盒 (夾 )內的各業主的檔案排列順序將檔案有關內容登記在 (業主檔案目錄 )內，內容包括：序號、檔案編號、業主姓名、入住時間、檔案頁數、備注等欄目。 業主檔案的跟蹤 當發生下列情況變化 時， 管家部 管家 應將變化情況記錄在業主檔案中： a