安徽省物業管理行業專題調研報告-資料下載頁

　　

【正文】 此不能把物業管理等同于其他經營型的服務企業，它是一項為政府排憂解難，服務大眾、穩定社會、保本微利甚至無利的民生工程，應該得到政府的高度重視及相關政策的實際幫扶。如改變小區公共照明用電按照經營性計價的規定，以及有關不應由物業公司承擔的，諸如設置在住宅小區物業上的城市景觀亮化設施維護費等交由政府直屬的有關部門統一負責管理等等。為此只有從長計議，政府在政策上進行實行幫扶，才可以幫助物業企業逐步擺脫目前的困境。此次調查顯示，相當一部分物業服務企業反映當地政府對物業管理行業缺乏扶持和稅收優惠政策，加上《勞動合同法》的頒布和實施，社會最低工資標準的提高，現行稅賦政策不合理，企業經濟負擔太大。企業沒有按照《物業管理條例》的規定，享受到第三產業的優惠政策。在物業服務企業的稅收及有關費用的減免上，政府應切實加大政策扶持的力度。物業管理是服務性行業，物業公司是物業服務的提供者，而業主是物業服務的消費者。物業服務也是一種商品，商品都有價格，價格的高低則取決于商品的好壞和需求?，F階段，普通住宅的物業費一般采用政府指導價，高檔商品住宅以及多數非住宅物業的物業費多采取市場定價。切實貫徹《安徽物業管理服務收費辦法》，進一步規范執行服務等級、收費等級制度，政府定價應逐步退出市場。通過協商收費，適當提高收費標準，保證物業服務企業的正常利潤和可持續發展能力。（四）理順關系，明確各方職責首先，調整公用事業部門的收費管理形式。按照《物業管理條例》有關規定，由目前的物業服務企業向住戶代收相關費用，轉變為由水、電、暖等各專業單位向最終用戶收費到戶。需要簽訂委托服務合同的，要約定雙方的權利與義務，并明確委托服務費用。其次，明確公安部門與物業服務企業的關系。公安部門要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區刑事和治安案件的偵破力度，指導物業服務企業搞好小區保安工作。物業服務企業要認真落實與業主簽訂的安全保衛責任，加大巡防力度，確保小區安全。再次，明確居委會與物業服務企業的關系。要突出居委會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業管理事務中分離出來，專司區域性精神文明建設、治安防范，計劃生育等事務性工作。物業服務企業要切實擔當起小區“管家”的責任，在搞好服務的同時，積極接受居委會的指導，主動配合居委會的專項工作，促進社區建設水平的提高。最后，明確物業服務企業與業主雙方關系。引導物業服務企業轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉向接受業主委托，為業主服好務、管好家，并得到合理報酬的角色位置。同時，引導業主轉變過去那種福利型用房意識，自覺支付物業管理服務費，履行應盡的義務。（五）認真解決開發商遺留問題和歷史遺留問題各區政府應加強對本轄區近年來住宅區開發建設遺留問題進行排查，開發建設單位或產權單位作為行為主體要切實承擔責任。對存在的問題，由各區政府牽頭，建設、規劃、房產、工商、行政執法等有關部門配合，逐個進行整治，對小區開發配套不完善、開發遺留的質量和相關問題，依法督促開發建設單位或產權單位完善配套設施。對拒不完善的，視情節嚴重分別處以吊銷資質，向社會通報，責令退出合肥市場等處罰。對原產權單位、開發建設單位已不存在的，小區開發過程中的遺留問題，由各區政府負責整治改造。下決心搞好舊小區整改，從根本上解決歷史遺留問題。一是抓好舊小區整改資金的籌集工作。本著政府拿一塊、受益業主負擔一塊、社會籌一塊的原則，專項用于問題突出小區或舊小區的整改，達到當前物業管理的要求。二是分類治理。針對各舊小區存在的不同問題，采取不同的對策，在先期試點的基礎上，逐步在城區全面鋪開。對有物管企業的舊小區，重點是規范提高上水平。對問題較多的舊小區，要以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓，以環境設施、物業管理用房和綠化、美化、亮化為重點搞好設施配套，以地下管網更新和小區封閉改造為重點搞好功能完善。對達不到規模效益的舊小區，重點要打破單位界限搞好規模改造。同時，沒有進行水電暖改造的舊小區，按照“誰受益、誰投資”原則，各區政府要牽頭協調原產權單位、開發建設單位、業主三方共同解決住戶水、電、氣表出戶問題，力爭用最快的時間全部實現舊住宅小區“一戶一表”。在解決遺留問題過程中，要管好物業管理專項維修資金。原來沒有到位的房改房維修資金，要從住房公積金中剝離出來，專戶儲存，專款專用；對開發商已代收取未歸集的物業管理維修資金，要加大追繳力度，能歸集的要全部歸集；對從未繳納維修資金的老住房，要采取在房產交易時進行補交等辦法，盡快歸集到位。同時，要明確維修資金業主所有權地位，加強資金監管，確保維修資金專戶存儲、?？顚Ｓ?，最大限度地維護廣大群眾的利益。（六）盡快成立區級物業管理機構按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理原則，由各區（包括開發區）負責監管轄區內的物業管理工作。并由區建設局（建發局）歸口管理，區建設局(建發局)明確一名副局長分管物業管理工作，設立專門機構具體負責。各區物業管理機構在市物業管理主管部門的指導下，負責轄區物業管理法規、政策的貫徹落實，物業管理的監督指導和行政執法工作，業主大會、業主委員會的監督、指導和備案工作，物業管理區域的劃分，物業專項維修資金使用的監督，物業服務項目評優及三級物業服務企業資質換證的初審工作，受理物業管理活動中的投訴等。同時，各區物業管理機構在辦理物業服務企業資質換證初審、業主委員會備案、物業管理區域劃分、物業專項維修資金使用時應征求街道辦事處及社居委的意見。建立一整套物業管理信息系統。把市、區兩級從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、實施物業管理的物業服務企業情況、物業項目的情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各區政府也要根據該信息系統，建立好轄區物業的管理系統。（七）強化對物業服務行為的監督及從業人員的培訓實行物業服務企業履約保證金制度，物業服務企業在與開發建設單位（業主委員會）簽訂《前期物業服務合同》（《物業服務合同》）時，物業服務企業應按多層房屋1元/平方米、。對物業服務企業損壞公共設施、解聘后多收業主物業服務費及水電費不退還、拒不移交項目或相關資料等行為，扣除相應履約保證金；開發建設單位或業主委員會也應嚴格履行合同約定，違約者應依法承擔違約責任。履約保證金由區級物業管理機構管理，專戶儲存，不得挪作他用。市房管局等相關部門根據行業發展需要適時制訂物業從業人員培訓計劃，并督促市物業管理協會嚴格按計劃組織從業人員培訓。堅持持證上崗制度。要按照《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗。物業管理人員和專業技術人員持證上崗率應達到100％。不僅要加強對物業服務企業人員的培訓，而且要重點加強對物業管理人員的培訓，提高他們對物業管理工作的指導監督水平。通過組織物業管理人員到國內外考察 ，學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗，取人之長、補己之短，促進物業服務企業規范化服務，提高物業服務質量。（八）加強業主大會和業主委員會建設街道、社居委會應切實履行對組建業主大會和業主委員會的監督指導職責，積極引導業主大會按照合法程序選舉業主委員會，促進業主自我管理、自我約束機制的形成。同時，嚴格業主委員會成員的資格和條件，從事業主委員會工作，應具備高中以上文化程度、年齡65周歲以下、帶頭履行業主義務、熱心公益事業等基本任職條件，業主委員會和社區居民委員會的成員可相互交叉任職。業主委員會主任、副主任連選連任不得超過兩屆。市房產局應定期組織業主委員會負責人培訓，規范業主大會、業主委員會的行為。業主大會、業主委員會要在法律法規規定的職責范圍內開展活動。業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼應從業主繳納的物業服務費中支出（具體比例由物價部門核定）。業主委員會的財務賬目應定期向業主公布，接受街道辦事處、社區居民委員會的監督。此外，應建立業主委員會主任、社區主任業務學習制度。首次業主大會成立后，其執行機構——業主委員會履行組織召開大會的職責。如何提高業主委員會組織召開業主大會的工作能力，應提到各級主管部門的重要議程上。通過對業主委員會人員、社區人員的培訓，提高業主自治的能力，減少物業管理糾紛，給政府減輕負擔。（九）拓寬服務項目，組建物業服務企業集團在重點搞好物業管理服務的同時，物業服務企業還可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，實施相關多元化，開展多種經營，組建若干分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，還可以組建房地產開發公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、人才中心、培訓中心、樓寓清洗公司等等。物業服務企業可以與教育機構和教育主管部門合作，開設幼兒園，以便兒童就近入托，還可以與金融、郵電、旅行社等機構合作網點。通過多種經營，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，盡而實現企業發展的良性循環。組建物業服務企業集團，有利于實現規模效益，改變物業服務企業經營規模小，經濟效益差的局面；有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局；有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環；有利于參與市場競爭。市房管局等相關部門應認真研究，拿出可操作的具體方案，支持通過具有一定規模及資源的物業服務企業有效利用企業的品牌優勢、技術優勢、規模優勢，運用合資經營、合作經營、兼并、重組、收購等方式，以輸入管理模式、實施品牌運作，收購、兼并具有發展潛力的目標企業，從而拓展企業生存空間，實現資源共享和低成本擴張，形成跨地區、跨行業的大型物業服務企業集團。在組建物業服務企業集團時，應注意以下幾個問題：一是搞好可行性研究，防止盲目性；二是遵循自愿原則，防止行政化傾向；三是保持適度發展規模，防止盲目擴大規模；四是規范化運作，防止簡單化組合。（十）加強和完善物業管理立法加速物業管理立法，建立和完善物業管理法律體系，是依法進行物業管理的迫切需要，也是提高物業服務水平和保障各方權益的需要。相關部門應進一步完善已經出臺的物業管理政策法規，采用物業管理法模式，克服立法滯后，與時俱進，結合地方實際，使物業管理政策法規更具針對性和操作性，使物業管理制度更好地執行落實。各相關部門應加強協作，密切配合，切實抓好物業服務企業資質管理、新建住宅項目交付使用監督管理、物業服務企業監督檢查等管理規定的出臺；完善市物業服務收費、物業管理招標投標等辦法；完善《前期物業服務合同》、《物業服務合同》、《（臨時）管理規約》、《業主大會議事規則》等示范文本?！段餀喾ā芬呀浾綄嵤段飿I管理條例》已經修改，建議我省應盡快出臺與之相配套的政策法規，完善物業法制體系，明確市場權利義務，提升物業服務水平。在物業管理立法時，應注意以下幾項工作：一是必須樹立依法治物的思想觀念，必須把建立物業管理法律體系和加速物業管理的立法放在突出的位置來抓，使物業管理盡快走上有法可依、有章可循的軌道；二是增強立法的計劃性，使立法工作按立法計劃有序的進行；三是大膽借鑒國內外物業管理立法的經驗，利用國內外先進的研究成果，結合我省物業管理和立法活動的特點及實際，使我省物業管理的立法更加完善；四是區別輕重緩急，突出重點，急用先立。凡當前物業管理急需，過去未曾制定的，立法條件又比較成熟的立法項目，應列入計劃，抓緊起草，盡快出臺。凡當前物業管理急需，但立法條件尚不成熟，要積極創造條件，為立法打好基礎。26 /