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中方圓東開發區項目市場調研報告-資料下載頁

2026-04-02 22:32本頁面

　　

【正文】的寫字樓同時推廣，一些檔次較低的項目，會采用價格競爭以獲取市場，造成樓市價格滑坡的威脅，項目預期收益將會減少。市場中，會有大量的自建辦公用房，在滿足自需之后，將剩余部分對外出租，間接影響到本項目的銷售。第六部分本項目開發建議報告經過以上對本項目從區域特征、競爭樓盤和周邊樓盤以及受訪者的研究與分析，作為本項目的投資與開發，一定要充分把握目標市場，本著引導消費，適度超前，而不是追隨消費的原則。在定性分析的基礎上，結合以上的定量分析，建議本案：（一）產品方面：建議本項目產品定位為中檔價位商住樓。從市調情況來看：l 商住樓定位，辦理8成按揭，降低了客戶的首付壓力，可使目標客戶群增加。l 本項目所在區域整體樓市價格不高；l 發展前景雖好但是目前配套不完善，目標客戶需求欲望不高；l 目標客戶的需求面積和總價處于中等檔次，單價在2500元/平方米左右，總價在40——50萬之間。l 市場中，有部分自建辦公樓對外出租，將會降低寫字樓的出租價格，間接降低銷售價格。綜上所述，本項目以中檔價位的商住樓形象出現，將會增強本項目的市場競爭力。外立面造型要靚麗。在整個東開發區的寫字樓市場中，幾乎在售和預售的項目均采用現代風格設計，同質化現象嚴重，本案一定要通過外立面的新穎設計，營造與眾不同的視覺效果，增強客戶的需求欲望。注重配套設施的建設，同時考慮中央空調的設計。鑒于本案所在區域配套稀缺，可在1——3層群樓的設計中充分考慮會議室、多媒體室、餐廳、超市等辦公、生活配套的需要，打消購房者顧慮，增加賣點。戶型分割盡量小，滿足小型公司的辦公需要，部分戶型增加獨立衛生間設計在市場調研的中，大部分競爭樓盤中，小面積的戶型保持暢銷，面積在50——100之間；目標客戶中，多數需求也在100平方米左右，由此可見，在戶型設計方面，分割戶型面積要盡量的小，以滿足多數公司的需求。對于一些辦公空間大的戶型增設獨立衛生間。車位的設計一定要滿足需求建議將本小區綠化面積減少，增加停車位，尤其是項目西南角處的綠地設計可改為草坪磚鋪設的地上停車場。（二）包裝方面：售房部與工地現場的包裝要跟上。本案四周人氣不旺，需要在工地現場和周邊主干道進行包裝，烘托人氣，吸引往來車輛注意，并引導客戶參觀。售房部包裝要與推廣主題保持一致，突現本案品位與檔次。轉換公司形象。鑒于公司在2005年開發項目均為寫字樓項目，應轉換原來住宅品牌形象，樹立精品寫字樓開發商形象，突現大氣，實力雄厚，增強客戶購買信心。（三）銷售推廣方面：建議入市先采用市場領先價值戰略。依據市場調查中受訪者的回答，可看出，當房價為2000元以下時，100%的客戶能夠接受，當房價為20002500時，有94%的客戶能夠接受，當房價超過3000時，%的客戶能夠接受，一方面考慮3000——3500段曲線下滑幅度大，另一方面考慮市場寫字樓形勢嚴峻，需求相對數量少，建議入市時能夠采用質高價中高價值戰略，均價定位在2500元/平方米。主力戶型總價在40——50萬元。要重視中方園現有的龐大住宅業主的宣傳工作。現有中方園業主中，有部分私營業主，購買能力強，忠誠度高，有投資心理，可先期開發，試探市場，積累客戶。加快工程進度，盡量早于其他項目交房。寫字樓的購買客戶偏重于購買現房，加快工程進度，利于工程形象的展示，促進客戶購買。第七部分本項目開發問題預測報告價格抗性① 本項目規模小，樓層不高，但投入成本大，將造成每平方米的銷售單價略高的現象。② 周邊的檔次不高、賣點不突出的樓盤，在銷售推廣時會采用低價傾銷的策略來占領市場，影響整個東開發區的寫字樓市場價格下滑。③ 周邊自建寫字樓剩余房源的低價出租，也將影響銷售價格的下滑。本項目的目標客戶多為投資客戶，因此要給這些客戶留有足夠的升值空間，而且要多宣傳產品品質，讓客戶知道物超所值。工程進度樓盤在銷售過程中可能會出現銷售與工程進度脫節的情況。即工程進度跟不上銷售進度，會造成：① 營銷工作中的宣傳沒有支撐點，說服不了客戶，維持不了客戶的置業激情。② 客戶對公司實力產生懷疑，擔心公司能否按時交房，害怕受騙而退房。③ 定房客戶在施工期間觀看周邊樓盤，產生信念動搖。因此，本樓盤要一手抓銷售，一手抓建設，讓工程為銷售服務。對現場包裝重視程度在銷售中，很容易產生輕視現場包裝的現象。① 在銷售狀況不好時，會認為現場包裝不能提高銷售業績而不愿投資，導致宣傳跟不上銷售需求而產生惡性循環。② 在銷售狀況良好時，會認為現場包裝不必要而不愿推廣投資，沒有后續的客戶積累，從而使銷售業績下降。競爭樓盤壓力目前東開發區區委要求所用的寫字樓項目迅速動工，受資金壓力的驅使，多數樓盤會快速推廣，樓盤競爭激烈，競爭壓力大。Page___ 33

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