精品文案-2009年海口市碧海御園房地產項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 m2，將以馬爾代夫風格的景觀園藝形成小高層、組團的海景豪宅。 碧海御園位于昌煒玉園一區的西南側本項目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業用房組成。地上建筑面積：73,719 m 2，地下建筑面積：32,205 m2。碧海御園的規劃容積率為 ，綠化率 45%。根據預測，碧海御園的平均銷售價格將達到 6,600 元/m 2。 昌煒玉園被中國房地產協會授予 2022 年“全國優秀環境設計推薦獎” ， 2022年 5 月，昌煒玉園項目被列為海口市重點項目之一。 項目可行性研究主要結論（1）本項目地塊位于海口灣，海口灣是海口市重要的城市資源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建設中的重要區域，也是海口濱海繁榮的象征和海口的城市名片。 10本項目地塊周邊已經形成規模高尚社區，配套齊全，開發易于控制，流程成熟，市場潛力巨大，且地塊升值空間較大；（2）項目產品適合市場，且項目收益較高，有很強的抗風險能力；（3）建議盡快落實資金與項目啟動計劃，根據歷年來海口市房地產變化的規律，目前面臨 3～5 年的市場盤整期，本項目剛好打這個時間差，以期在盤整期后，本項目立即可以進入銷售旺季，迎接新一輪房地產開發熱潮。（4）項目建設規模中等，開發周期相對稍長，影響項目內部投資收益率。但考慮目前的市場過渡期，建議預售期安排在 2022 年下半年開盤， （5）主要結論參數見表 11表 11： 主要結論參數項目 主要數據 備注項目占地面積 41,644m2總建筑面積 115,288m2 可銷售部分 94,903m2項目周期 5 年項目總銷售收入 67,911 萬元 樓盤均價：8,000 元/m 2項目靜態總投資 36,722 萬元 項目總投資 57,300 萬元項目稅后利潤 10,611 萬元自有資金 17,000 萬元商業銀行貸款 20,000 萬元 11項目盈虧平衡點 73％ 按銷售額項目回收期 4．6 年 開發期內財務凈現值 8,363 萬元 稅后財務內部收益率 ％ 按季度期望稅后收益 10,611 萬元 概率分析 項目投資分析 國家政治經濟環境及有關房地產政策動向（1）2022 年 6 月，央行 121 文件中規定，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；對購買第二套以上住房的，應適當提高首付款比例；對開發商自有資金的要求要達到30％，土地抵押貸款也只能是評估價值的 70％，最長期限不能超過兩年。（2）2022 年 3 月 30 日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》即“71 號令” ，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2022 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，對 8 月 31 日后仍以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。（3）2022 年年底，國家又開始進行土地稽查。雖然目前主要限于縣市級行政部門，但很快就會影響到海口。隨著土地政策的調整，土地供應只會越來越緊張，供應量會越來越小，價格會越來越看漲。但我們同時也看到，由于歷史的原因，海口市的土地儲備非常緊張，而已經出讓待開發的土地數量十分龐大，即使政府不再拍賣新的土地，消化這些存量土地，還需要很長的時間。 12　　（4）2022 年中到 2022 年中，全國房地產市場出現價格失常，國內包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房價飆升，嚴重偏離價值。國務院為穩定住房價格，打擊樓市投機行為，連續出臺了三次政令。繼“國八條” 、 “國六條”之后，5 月 11 日，國務院轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關于做好穩定住房價格工作的意見》 ，再施組合拳直擊房地產市場的投機行為。　 （5）2022 年 9 月 10 日，央行規定個人按揭貸款的首付款不能低于 30％，月還款額度不能超過個人收入的 50％。10 月 29 日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。 海南房地產市場受政策的影響程度國家不斷的對國內房地產業的調控，但對海南影響不大，因為海南和國內其它地區不一樣,國務院為幫助海南走出困境，1999 年 7 月 14 日，國務院辦公廳印發海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案的通知（國辦發［1999］62 號） 。而正是這份通知，為海南的“ 半拉子” 工程，甚至整個海南的房地產行業帶來再生的希望。當年 9 月 24 日，海南省人大常委會即頒布《關于加快海南積壓房地產產權確認工作的決定》 。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產開發的熱點。　　2022 年以后，不光是較早進入海南市場，包括泰達、魯能、寶安、中信、美源等在內的開發企業獲得了空前的成功，隨之引發的新的海南開發熱潮令國內其他實力雄厚的知名企業聞風而動：和記黃埔、中國保利、上海聯合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下海口美麗沙，廣東富力聯合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂 130億加入建設清水灣項目……由于“國六條”和“國十五條”等實質性調控措施剛剛實施，政策效果有待進一步觀察、驗證。這輪房價上升有內外多方面的因素促成，目前的調控政策還不足以完全抵消海南房價上漲動力，因此未來房價很可能仍呈上升趨勢。不過，由于海南本身的情況，整體房價已有一定的升幅，部分上升動力得到有效釋放，隨著調控政策的實質到位，估計未來海南房價仍將進入緩慢上升階段。2022 年 19 月，海口房屋銷售價格繼續呈現小幅上漲的態勢，與去年同期相比上漲 %；9 月比 8 月上漲 %。在今后較長一段時間內，“平穩向上” 仍是海口房價運行的主旋律從今年房價的變動情況看，一季度同在抑制房地產投機行為調控政策影響下，海南樓市進入政策與市場的磨合盤整期，房地產市場呈現量增價穩態勢，宏觀調控作用初顯。（1）海南相對內地的比較優勢在于旅游資源非常豐富，最適宜發展度假房地產，成 13為國內最佳的第二居住地，而且目前這種趨勢已經非常明顯。 海南房地產在其他城市狂熱的時候沒有暴漲，那么在其驟冷的時候自然也不會暴跌，因為海南與內地的房地產市場在性質上已有了根本性差異。（2）海口市場表現平穩。在海南各大房地產交易市場發現， 《意見》八條規定頒布至今，海口沒有出現內地許多城市二手房突擊拋盤的現象，市場反應出奇平淡。諸多開發商也表現出十分冷靜，在售樓盤基本沒有作出明顯的舉措。（3）由于國內其他城市開始整頓房地產市場，使得海南房地產市場遇到大發展的一個機會。而海南的房地產銷售的對象約 65％來自內地，據了解，自從出臺“國八條” “國六條”以來，海南房地產市場出現的外地購房有增長的趨勢。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產協會牽頭在上海設立的長年展銷會取得良好效果，對外高舉度假牌，利用各種方式加大對島外促銷。海口諸多樓盤與房地產交易市場的銷售前景十分廣闊。 2022 年上半年以來，宏觀經濟調控已經進入調控周期中的“二次調控”階段，海口市房地產市場受調控政策的影響，但影響不是很大，房地產開發投資呈低位運轉。具體特點如下： 一、房地產開發投資增幅不穩定，占固定資產完成投資比重逐漸下降。今年上半年，海口市房地產開發完成投資 億元，同比增長 %，增幅比一季度回落 個百分點，但較上年同期回落 個百分點。 2022 上半年房地產開發投資完成情況表（表 1） 房地產開發投資（萬元） 增 長% 占固定資產完成投資比重%2 月 60114 3 月 109411 4 月 144650 5 月 177491 6 月 224889 從以上表中數據可以看出： 2022 年上半年，海口市房地產開發投資增幅不是很穩定，例如 4 月份時有 %的增長，5 月份卻下降到 %，而 6 月份時又增長了 %，這其中主要是由于受到美麗沙項目土地資金往來的交易導致，增幅受到大項目的制約。 2022 年上半年，海口市房地產開發投資占固定資產完成投資比重在逐月下降，從2 月份的 %下降到 6 月份的 %，減少了 個百分點。 14 二、房地產施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。上半年全市完成房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比一季度回落 個百分點，較上年同期回落 個百分點。其中，本年新開工面積 萬平方米，下降 %，增幅比一季度上升 個百分點，但較上年回落 個百分點。房屋竣工面積 萬平方米，下降%，比上個月回落 43 個百分點。 三、經濟適用住房占住宅施工面積比重最小 住房類型結構對比表（表 2）住宅施工面積（萬平方米） 普通住房占比% 經濟適用房％ 別墅、高檔 占比% 公寓占比%2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 從表 2 中的數據可以看出，今年上半年，海口市普通住房比重較大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經濟適用房最小，只占一成。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調控政策，并沒有影響到海口市各類住房的結構，經濟適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實“國六條”，下半年必須加強對經濟適用房的建設力度。 四、商品房銷售面積、銷售額增幅回落。上半年，海口市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點，比今年一季度減少 個百分點。其中，商品住宅銷售面積 67 萬平方米，增長 %，占九成以上的總銷售面積。上半年，房屋銷售總額 億元，同比增長 %，比去年同期減少 個百分點，其中，住宅銷售 億元，增長 %，占總銷售額八成以上。由此可見，雖然今年的商品房銷售市場沒有去年旺盛，但是銷售市場的主體還是沒有改變，仍然是住宅需求最為旺盛。 五、房地產平均銷售價格小幅增長，但總體價格浮動不大。今年 6 月 1 日國家正式頒布實施“國六條”。受“國六條”的影響，海口市房地產平均銷售價格不太穩定，在 6 月份時呈小幅增長趨勢（見下圖）：前 5 個月普通住房的平均銷售價格一直控制在 2500 元以下， 3 月份最低（2361 元），4 月份開始有所上升，6 月份時有所突破，達到 2504 元；經濟適用住房在 3 月份時達到 2324 元，4 月份開始回落，5 月份回落到 2022 元，6 月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從 2 月份的3728 元上升到 6 月份的 4259 元，在 5 月份時已突破了 4000 元。預計今年下半年各類房屋銷售價格將會有所上升，但上升幅度不會太大。 15六、資金來源充足，利用外資增勢最快。上半年，海口市房地產開發在建項目累計到位資金（包括上年結轉資金）為 億元，同比增長 %.其中，本年到位資金為 億元，增長 %.從資金來源的結構看：國內貸款 億元，下降 %，占本年資金比重的 %；利用外資 億元，增長 49 倍，占 %；自籌資金 億元，下降%，占 %；其他資金來源 億元，增長 %，占 %，其中定金及預收款 億元，下降 %.在當前房地產開發資金來源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻有所下降，而利用外資卻在美麗沙項目的帶動下快速增長，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來源中不可或缺的一部分。 七、土地供應將會有所緊縮 “國六條”第二條提出“科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為”。從表 3 看，上半年，海口市累計土地購置面積達 萬平方米，其中美麗沙項目購置土地面積達 萬平方米。受美麗沙項目的影