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中國不動產登記制度的立法思考范本-資料下載頁

2026-04-07 08:31本頁面

　　

【正文】等等。我國1995年制定的《擔保法》第42條明確規定的不動產登記機關就有四個!)所以，必須制定一部滿足市場經濟要求，邏輯嚴密、內容統一的適應我國國情的不動產登記法。　　第二，統一登記機關。考察世界各國的不動產登記制度可以發現關于登記機關的兩個規則性特點：一是不動產登記機關多為司法機關。如：德國是屬于地方普通法院系統的土地登記局。日本是司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所。瑞士是各州的地方法院。我國舊民法制定之時，也是采用由地方法院統一登記的做法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關的獨立部門地政局統一負責。[8][199～200]二是不動產登記機關的統一性。為維護在不動產登記上的司法統一性，同時也因為不動產在自然聯系上的緊密性，國家法律均規定一國之內或一個統一司法區域內實行統一的不動產登記制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產，也不論是何種不動產物權，均由統一的登記機關負責。　　目前，我國不動產登記中由于部門利益之爭，形成登記機關“多頭執政”的局面，而且，這些登記機關都是有關不動產的行政管理部門。之所以世界各國都以司法機關為登記機關，是因為不動產登記直接或者間接地決定權利人的實體權利，故登記應與司法部門建立直接的關系。由于在登記時需要進行審查，就我國的國情而言，行政機關辦事效率和辦事質量急待提高，且無專門的相關人員和設備，難以擔當不動產登記的重任，同時，行政機關由于負有行政管理職能，容易使登記變成行政管理的性質。另一方面，我國司法機關配有專門的法律人才和相關司法裝備，同時，為了尊重當事人的意愿和保障當事人的合法權益，已經發展了一整套比較成熟的符合程序正義的訴訟原則和制度，例如辯論原則、訴訟證據制度等，而且，司法機關具有相對的獨立性，不會發生行政機關內部糾纏不清的部門利益之爭，有利于登記的公正性。另外，一旦有關不動產的登記發生爭議，就可以直接進入訴訟程序，當事人不必經過起訴階段，而是直接向上級法院上訴，這樣既方便當事人獲得法律救濟，又可以節省有限的訴訟資源。所以，筆者認為，我國應當順應國際規則，以司法機關為不動產登記機關為宜，具體而言，可以由不動產所在地的縣級人民法院統一管轄。(注：《中國物權法草案建議稿》第20條規定，不動產登記，由不動產所在地的縣級人民法院統一管轄。筆者深表贊同。)　　第三，統一登記效力。根據本文的分析，筆者主張不動產登記法應當采登記對抗主義，實行形式主義登記的原則。這不僅符合法理的要求，更是適應我國市場經濟發展的需要。　　第四，統一登記程序。在我國，一直存在重實體而輕程序的錯誤思想，對于程序公正的獨立價值缺乏應有的認識。不動產登記制度是為了適應市場經濟的發展，而市場具有高度的流動性，全國應當形成一個統一的大市場，減少直至消除地方保護主義，在不動產登記法中，應該統一登記的程序，原則上不允許各地區各自制定自己的不動產登記程序。　　第五，統一權屬證書。不動產權屬證書是證明權利人擁有不動產物權的重要文書，是在我國未來實行登記對抗主義后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。我國目前的不動產權屬文書不統一，在種類上包括地權證、房地產權證、林權證等等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書的不統一，不方便權利人進行登記，而且加重了權利人的經濟負擔，式樣不統一也給假冒證書提供了可乘之機，對于市場交易的安全和效率極為不利。所以，不動產物權的權屬證書應當由統一的機關制作、頒發，并且具有統一的格式。這樣制定的權屬證書就可以改變和防止目前權屬文書中的混亂局面，從而保障不動產交易順利、安全、高效地進行。　　「參考文獻」　　[1]梁慧星。中國物權法草案建議稿—條文、說明、理由及參考立法例[M].北京：社會科學文獻出版社，2000。　　[2]李開國。民法學[M].重慶：西南政法大學，1995。　　[3]王洪亮。不動產物權登記立法研究[J].法律科學，2000(2)。　　[4]崔建遠。中國房地產法研究[M].北京：中國法制出版社，1995。　　[5]謝莊、王彤文。產權變更登記不應是商品房買賣合同成立的要件[J].法學評論，1996(6)。　　[6]史尚寬。土地法原論[M].臺北：正中書局，1964。　　[7]柴強。各國(地區)土地制度與政策[M].北京：北京經濟學院出版社，1993。　　[8]梁慧星。中國物權法研究[M].北京：法律出版社，1998。　　[9][日]北川善太郎。日本民法體系[M].北京：科學出版社，1995。　　[10]梁慧星。民法總論[M].北京：法律出版社，1996。　　[11]孫憲忠。論不動產物權登記[J].中國法學，1996(5)。　　[12][德]。抽象物權契約的理論德意志法系的特征[J].外國法評，1993(2)。　　[13]梁慧星。民法學說判例與立法研究[M].北京：中國政法大學出版社，1993。　　[14]李龍浩，張春雨。物權公示及公示原則土地登記制度的法學理論基礎[J].中國土地科學，1998(3)。　　[15]謝在全。民法物權論[M].北京：中國政法大學出版社，1999。

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