某物業公司部門管理制度匯編-資料下載頁

　　

【正文】 ，以備后查。，須立即停止交接，由交班人員負責處理并做好記錄，及時匯報，接班人員要積極做好協助工作。：（1） 上班情況未交代清楚；（2） 工具、裝備未交接清楚或有損壞尚未分清責任；（3） 工作區域設施不完整；（4） 各項記錄、登記本有亂涂亂寫現象以及值班室不清潔。，雙方要相互敬禮。秩序維護員獎懲制度為鼓勵秩序維護員認真地做好本職工作，杜絕一切不良行為。以責、權、利相結合為原則，以秩序維護員崗位規范為依據，特制定本制度： ⑴遵守公司及部門各項規章制度，圓滿完成學習、訓練、工作任務，成績顯著者。⑵為維護業主和公司的利益，敢于同壞人壞事做斗爭，表現突出者。⑶在突發事件或緊急情況中，積極主動，妥善處理，表現突出者。⑷拾金不昧者。⑸被評為優秀秩序維護員（每季度評選一次，按不記名投票）。⑴違反考勤制度，遲到、早退，處罰5元；⑵曠工一天，停發當日工資，并處罰50元；曠工累計三日，將予以辭退；⑶對在崗人員，時間未到，不許換崗，早晚班不許提前吃飯，否則按脫崗對待，違者停發當日工資，加罰50元；⑷對門崗人員，兩人同時不在崗，按脫崗對待；⑸上崗后在崗位不許抽煙，違者罰款5元；⑹門崗上崗期間，對來訪業主不敬禮，對來人不詢問，一經發現，罰款5元； ⑺巡邏人員在交房裝修期間，巡查不到戶，地面巡邏有死角，不盡職盡責者，罰款20元；保安服務是指物業管理公司為區域內業戶提供的安全防范服務(包括門崗、安全巡視、安全監控與消防管理)、禮儀接待服務、車輛管理服務、保安應急處理服務等一系列管理服務活動。其目的是為業戶提供一個安全、寧靜、有序的物業環境。保安服務若由著西裝的人員提供，其服務、禮儀等規范作出相應調整。秩序維護員崗位規范一、門崗服務運作規范(一)出入管理規定　　1．裝修施工人員應到服務中心辦理手續，經核對身份后佩戴《施工人員出入證》，方可進入管理轄區，離開管理轄區應交回《施工人員出入證》，并分戶掛放在警衛室的管理板上；　　2．對裝修施工人員進出狀況于每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；　　3．參觀人員憑公司管理部簽發的參觀單，由門崗通報服務中心經理，再由服務中心人員陪同，方可進入管理轄區參觀，參觀者應佩戴服務中心發放的參觀證；　　4．抄表員、送水員、快遞員、送奶員等外來人員，應到服務中心辦理手續，佩戴《臨時出入證》，方可進入管理轄區；　　5．阻止各類推銷人員、非業戶人員進入；　　6．在非辦公時間內，進入辦公區域的業戶應進行登記后放行；　　7．凡攜辦公用品、家電、家具、電腦設備等大件物品出大門，應到保安值班室填寫《物品出門單》，業戶簽字，經門崗保安人員驗證，核對物品名稱、數量準確無誤后，方可放行；　　8．進入物業管理區域的裝修材料物多量大時應在每周一至周五10：OO～15：00放行；　　9．夜間應從嚴控制物品的進出。　　(二)門崗作業標準　　1．在指定位置、指定方向立崗，嚴禁脫崗；　　2．立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮；　　3．物業管理區域實行全天24小時立崗保安服務；　　4．物業管理區域的大門5：00～24：O0實行開啟服務；O：00～次日5：00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應及時提供開門、關門服務；　　5．不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業管理區域；　　6．雨天為業戶提供方便傘或傘套等便民服務；　　7．對進出物業管理區域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度(收費標準按所在地物價局規定執行)，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業管理區域；　　8．交接崗時按規范操作；　　9．在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。　　(三)門崗作業規程　　l．上崗期間必須滿腔熱情地回答業戶提出的各種問題，彬彬有禮、有禮有節；　　2．特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業戶或裝潢人員講解清楚；　　3．嚴禁乞討人員、做小生意者進入公寓小區／辦公大廈，非小區／大廈辦公者進入小區／大廈必須問清原因，做好登記；　　4．當物業的電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發生重大事件時立即通知班長，按應急預案執行；　　5．當物業的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至服務中心處理；　　6．每日配合監控室人員做好崗亭內外的清潔衛生工作。二、巡視服務規范　 (一)巡視制度　　1．熟悉各執勤崗的職責和任務，協助各個崗位處理疑難問題；　　2．巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，做好記錄；　　3．維持物業管理區域內的安全秩序；　　4．協助班長處理緊急情況；　　5．當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作質量，并做好記錄，及時將當班情況反饋給相應部門；　　6．主管負責檢查、督導工作，對有關工作提出改進方法及注意事項；　　7．巡邏次數：每3小時至少對整個物業管理區域巡查一遍；　　8．巡邏保安要多看、多聽，以確保完成巡視任務；　　9．按要求做好巡邏記錄，并及時將有關情況反映給相關部門及人員；　　10．檢查治安、防火、防盜、水浸情況，發現問題及時處理，并通知中控室；檢查消防設備、設施(即煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關等)是否完好；　　11．檢查防火門是否關閉，機房門、電井門等是否鎖閉及有無損壞；　　12．巡視大廈外墻、玻璃等設施是否完好，有損壞做記錄，并上報主管或服務中心領導；　　13．在大廈物業管理區域內巡查，發現有可疑人員，前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品，屬三無人員的應請出物業管理區域；屬推銷人員，應勸其離開物業管理區域；　　14．巡邏中應兼顧設備、設施的運行狀態以及保潔服務的運作狀態；　　15．詳細記錄情況發生時間及確切位置。　　(二)公共區域安全防范制度　　1．保證大廈內公共通道整潔、有序、暢通，杜絕雜物堆放；　　2．負責對巡邏中發現的通道堆物問題查清物主；　　3．保安部領班、班長在每天的巡邏過程中，凡發現通道上有堆物現象，應問清屬何業主，并應于發現情況當天即通知業戶服務部，同時開出《公共部位整改通知單》；　　4．業戶服務部在接到保安部書面通知后，應向有關業戶遞交，要求其在規定日期內限期整改，超過截止日期仍未整改的，通知清潔部作出處理；　　5．清潔部在接到業戶服務部通知后，組織人員將通道上堆物清除并將結果反饋業戶服務部。　　(三)巡視作業標準　　1．物業管理區域內實行全年365天24小時全天候保安巡視服務；　　2．為防盜、防火、防災和維持物業管理區域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區域；　　3．在物業管理區域內制止占用公共場所任意施工的行為；　　4．確保夜間(20：00～次日8：00)及法定節假日不產生裝修噪聲；　　5．為應對突發事件，制定相應的應急預案并定期演習(每年1～2次)；　　6．巡邏中遇到業戶要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現場處理；　　7．當接到監控中心對講機呼叫時，應立即趕到現場進行處理，并向上級報告，將處理結果反饋監控中心，遇到緊急情況按應急預案執行；　　8．巡邏中發現可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到服務中心處理監控服務運作規范三、機房管理辦法　　1．服務中心列出監視系統攝像頭布防的分布、數量、部位；　　2．按每臺錄像機配備16盒錄像帶，所有錄像帶必須保存兩周，嚴禁差錯，調看錄像帶須經服務中心經理批準；　　3．監控中心內實行保安人員24小時值勤，不得脫崗無人；　　4．外來人員進入監控中心應經服務中心同意并登記；　　5．設備發生故障應立即報修；　　6．當顯示屏出現異常情況應立即用對講機通知班長趕到現場，并做好記錄，遇緊急情況按應急預案執行；　　7．每天晚上19：00對周界報警的各個防區進行檢查，并做好記錄，發現故障應立即報修；　　8．接消防、周界報警時應立即用對講機通知班長趕到現場，跟蹤處理結果并做好記錄，然后將系統重新復位、布防；　　9．接業戶電子對講系統鈴響3聲之內應答，認真聽取要求，用對講機向班長報告并做好記錄；　　10．保持監控中心室內清潔；11．負責對講機的保管、充電、借用手續。四、各種問題的處理方法（一）保安員辨別盤查可疑人員1．執勤時要集中精力，注意觀察。2．當與對方保持20米左右距離時，要注意觀察對方面部表情及行動。 3． 觀察對方行為是否詭秘，是否藏有兇器。4． 盤問時對方神色是否慌張，答話是否流利。5．檢查證件是否偽造，證件是否有疑點。6． 衣著是否整潔，有無血跡、泥點，是否打赤腳，是否有傷。7． 所攜帶的物品是否與身份相符。8． 檢查對方時最好二人以上，與對方保持一定的距離，防止對方突然襲擊。（二）保安員執勤時與對方發生糾紛的處理1． 由于按規定執勤，對方不理解無理取鬧的，首先要保持冷靜。2． 對方態度蠻橫、不講理的，執勤保安要克制，避免和對方發生沖突、防止矛盾激化。3． 耐心解釋，使對方明白不是在刁難，爭取對方理解。4． 對方不聽勸阻，胡攪蠻纏，甚至惡言傷人或動手打人的，要及時通知組長、分隊長，制止矛盾激化，不得與對方打 架，并將肇事者抓獲扭送公安機關。 （三）對個人的攜帶物品出入管區的管理1． 對管理服務區的業主、員工、客戶及業務人員所攜帶的提包、箱、廠家物品等物資，要求主動出示廠家簽發的業主（廠家）出貨物資放行條或購物發票，接受保安員的檢查。2． 認真檢查物單是否相符，單據是否過期，單據是否偽造，確認相符后方予放行。（四）車輛出貨物資管理1． 對駛出管理服務區的車輛，執勤保安員均要認真檢查車輛是否載有貨物。2．對載有貨物的車輛，要求駕駛員自覺出示公司簽發的業主（廠家）出貨物資放行條或購物發票。3． 認真檢查單據是否過期，單據是否偽造，確認物單相符，方可放行。4． 對物單不符或沒有業主（廠家）出貨物資放行條的個人或車輛的處理方法。 對沒有業主（廠家）出貨物資放行條或物單不符的個人或車輛，值班保安員應先登記其個人或駕駛員的有效證件。6． 請個人或駕駛員回單位重新開具業主（廠家）出貨物資放行條。7．立即通知領班、主管，將人或車輛送交保安部。（五）盜竊案件的處理盜竊分子正在作案，應立即當場抓獲，連同證物送交公安機關處理，失主仍在現場的也要一起到公安機關作證。（六）現門窗被撬：1．及時通知組長、隊友，對發案地點進行包圍布控，以防犯罪分子逃離。2． 保護作案現場，不能讓人觸摸現場痕跡和移動現場的遺留物品，及時向公安機關報告。 3． 及時通知業主到場。4． 對重大可疑被竊現場，可將事主和目擊者反映的情況向公安機關作詳細的報告。5．對可疑人員可采取暗中監視或設法約束住，交給公安機關處理。（七）發現人員被撞、記下肈事車的車牌號碼，車型或顏色，司機容貌，防止肈事司機逃跑。1． 如有逃跑，應攔車追擊并向上級報告。2． 搶救受傷者，如受傷人員有生命危險的應設法立即送往附近的醫院搶救或撥打120叫救護車，并打“122”電話向公安交警部門報警。（八）發現車輛碰撞當場發現車輛碰撞應攔截肇事車輛，記下肈事車的車牌號碼，車型或顏色，司機容貌，防止肈事司機逃跑。及時通知被撞車輛的車主到場，由雙方協商不成，報公安交警部門處理。1．保護出事現場，防止有人破壞現場，盜竊、或哄搶出事財物。2．公安交管部門人員到場后，將目擊情況如實反映。3．詳細做好值班記錄。（九）臨時車的進出場工作流程及防止閘桿被撞的處理1． 車輛壓到地感后按出卡鍵，出卡后閘桿自動升起，車輛入場。出場時，刷卡后讀卡機會提示收費多少元，后收卡再升起閘標車輛出場。2． 如何操作才能有效防止道閘標被撞。 正常情況下，注意來住行人及非機動車輛的通行，同時入場時，示意司機稍停，待閘桿完全起后再進場，出場時，值班員應示意司機稍停待閘桿升起后再出這樣就可以防止道閘桿被撞。（十）搶劫的處理1． 接報后迅速趕住發案現場，制止犯罪和抓獲劫匪。2． 向目擊者問清劫匪人數、年齡、性別、面型、發式、衣著等明顯特征和逃跑的方向。3． 如劫匪逃離現場，邊追邊用對講機說明罪犯逃離方向并向其他隊員及保安部（保安中隊）報告。4． 發現罪犯在逃，應大聲呼叫路面群眾予以阻攔。5． 果罪犯坐車逃走的，可攔截機動車輛追堵或向“110”報警，或向派出所報警。6． 做好自身防范工作，既要抓獲罪犯，又要保證自己的人身安全，應多人或多帶人圍堵。7．保護搶劫現場，劫匪遺留的作案工具、兇器等不要用手觸摸，不要讓無關人員進入現場。8． 訪問目擊群眾，收集發生劫案的情況，提供給公安機關。9． 事主或在場群眾如有受傷，要立即截車送醫院搶救，并迅速報告公安機關。10． 要求事主一起到派出所報案。（十一）醉酒的處理1．值班時，對認識的醉酒漢在崗上糾纏時應好言相勸，促其離開崗位；必要時通知其單位領導或其家屬。2．對不認識的醉酒漢應相機行事，不要與其爭吵論理。3．現醉酒漢闖入公共場所大發酒瘋，打人罵人、毀壞公私財物，甚至調戲婦女的應立即報告派出所處理。4．酒漢在崗上不聽約束，手舞足蹈的謾罵值班員或行人，引來群眾圍觀，妨礙交通和治安秩序，應及時報告派出所，強行將其約束到酒醒。（十二）煤氣泄露的處理1．現煤氣泄露，不準在現場使用對講機，嚴禁按門鈴，打電話等一切能冒火花的工具。2．所有能打開的窗戶輕輕推開，疏散氣體。3．知隊友或設備工迅速關閉煤氣總閥或分閘。4．輕敲門呼喚業主、若業主無應答時，在感覺氣味疏淡時（或帶上防毒面具），在保證自身安全的情況下由隔壁的窗戶爬入或破門入內救人。5． 現有人昏迷，應及時搶救，盡快護送中毒者到就近醫院。6． 知上級領導到場，通知煤氣公司負責人到場。7． 配合有關部門查明原因，了解情況。（十三）哄搶財物的處理1．現群眾集體哄搶事件，應大聲說明哄搶國家、集體或個人財產是侵