湖州市物業(yè)管理辦法-資料下載頁

　　

【正文】 件，依據(jù)物業(yè)服務合同從事專業(yè)物業(yè)服務活動的企業(yè)。第五十九條 本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區(qū)道路照明設施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區(qū)域圍護等設施設備。第六十條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自我管理的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。第六十一條 本條例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），均應遵守本辦法。第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。第四條 省物價局會同省建設廳負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質(zhì)量相適應的原則。第六條 本辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內(nèi)容：（一）房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng)；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理；（四）公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）物業(yè)的檔案資料管理；（六）物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務內(nèi)容。 第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)（不包括別墅等高標準住宅，下同）的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價；非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（見附件），結合當?shù)貙嶋H，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務等級考評辦法，并按照按質(zhì)論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務各等級的收費參考標準，定期向社會公布。普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級服務內(nèi)容、服務標準的形式確定。同一城市范圍內(nèi)物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（四）辦公費用；（五）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、收費標準，在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)（或開發(fā)建設單位）按照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務等級和具體收費標準后向當?shù)貎r格主管部門申報；價格主管部門對其進行考評并核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)（或開發(fā)建設單位）在核定的中準價格及浮動幅度范圍內(nèi)確定，并在物業(yè)服務合同中明確。業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確。第十條 實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務的方案，依據(jù)所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準向當?shù)貎r格主管部門申報物業(yè)服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內(nèi)通過招標確定具體收費標準。第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》、《物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務收費的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案及成本測算等資料。實行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向價格主管部門提交物業(yè)服務收費申請報告、小區(qū)設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務方案等資料。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。第十四條 業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位）與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構進行審計。第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費外，不再分攤其它費用。第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十條 物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收取；未作約定的，預收期不得超過12個月。物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領取鑰匙次月起計收。第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十三條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。第二十五條 本辦法由省物價局負責解釋。第二十六條 本辦法自2005年5月1日起施行。各地可根據(jù)本辦法并結合當?shù)氐膶嶋H制訂物業(yè)服務收費的實施細則，并報省物價局、省建設廳備案。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學習好幫手