幸福小區開發項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。　　普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。 　　東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。 房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。 市場風險：嚴厲調控政策下房地產銷售情況風險　從調控政策內容來看，政府旨在降低高房價、打壓投資者和炒房者。而X房地產市場目前仍以剛性需求為主，投資 與炒房現象較少。所以政策調控對X房地產市場影響較??；從調控政策頒布頻率和執行力度來看，以打壓高房價和投機為目的的調控政策仍會繼續執行，直到房地 產市場達到一個相對正常的水平。這種現象對于X房地產市場來說，雖然短期內政策調控可能會使成交量出現波動，但從長期看， 政策對市場影響不會很大，市場會健康發展?！?011年的房地產市場將面臨稅收、信貸、供應、資金等四重因素的考驗，整體市場可能在博弈中穩定，各項指標增速變緩，房價依然會保持上漲。其實，上述影響市場的因素在2010年年底就已經顯示出來了。購房者的心理產生了變化。但X作為內地三線城市的代表，其產業結構、人口等多方面歷史因素都預示著城市受政策影響弱，且相對有滯后性 技術風險：主要是冬季施工和一些最新技術應用的風險（，如果一些重要建筑部位施工無法避開冬季施工可能會對建筑施工質量買下很大的隱患，若產生質量問題會造成返工導致建筑費用增加甚至會導致公司破產。但由于X地區對冬季施工已經有比較成熟的技術經驗，此風險長生幾率較小。 資金風險：投融資方面，銀行利率變化和貸款收縮的影響民間借貸利率高增長的影響。又有國家對房地產市場的調控，X房地產市場不可避免受到影響造成融資困難，且本工程對融資比例較高。銀行貸款利率也達到歷史高位，對項目投資產生較大影響， 資源風險：人工和材料費用的漲價影響：轉移風險　　風險轉移的方式有很多，主要有三類；一是合同轉移，即借助合同法，通過與有關方面簽訂連帶風險在內的合同，將風險轉移給對方。二是采用保險方式，對那些屬于保險公司開保的險種，可通過投保把風險全部或部分轉移給保險公司。三是利用各種風險交易工具轉嫁風險。對于本項目英航貸款可以轉移部分投資過程中對現金流的壓力，同時一起銷售資金回籠可以緩解后期開發資金需求.回避風險：指在完成項目風險分析與評價后，如果發現項目風險發生的概率很高，而且可能的損失也很大，又沒有其他有效的對策來降低風險時，應采取放棄項目、放棄原有計劃或改變目標等方法，使其不發生或不再發展，從而避免可能產生的潛在損失。序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）平均增減1%敏感程度基本方案0%%001產品價格10%%%高10%%+%高2建設投資10%%%低10%%+.82%低 利潤率保本價（萬元）高層商鋪車位元/平方米萬元元/平方米萬元元/個萬元20%15%10%0 章九章 國民經濟評價一 社會評價房地產業是國民經濟的重要組成部分，濟增長發揮著巨大的促進作用。它是中央與地方政府財政收入的重要來源，且帶動了住房、建材和耐用品的消費，特別是拉動了內需，緩解了人口增長所帶來的就業壓力。 在國家政策的鼓勵下，東北地區經濟發展迅速，其中從投資結構來看,東北地區固定資產投資主要集中在國家鼓勵發展的產業和基礎設施建設，并且對外開放程度在增加，利用外資迅猛增長，老百姓的收入也在逐漸的增加。這些條件非常的有利于房地產業的發展，X市的經濟發展速度在東北地區名列前茅，作為帶動經濟發展的第三產業的前沿產業——房地產業，與經濟建設的發展緊密相關。 本項目規劃總建筑面積518405平方米，規劃35棟18層的高層，規模宏大，因此該項目是南關區乃至X市的一個重點城市建設規劃項目，拉動周邊發展，符合當地經濟建設與宏觀發展方向，對X市、南關區都具有促進與互補作用，可以改善該區域社會服務容量，推進該區域的城市化進程。同時本項目為投資者提供良好的投資環境，為當地居民提供新的購物點。項目投入運營后，還可增加新的就業崗位。因此，當地政府和居民支持項目存在與發展的程度非常高。項目社會影響表序號社會因素影響程度可能出現的成果措施建議1居民收入的影響 比較深收入穩步提高2居民生活水平的影響深生活水平顯著提高3居民就業的影響深提高居民就業率 4對地區文化、教育、衛生的影響非常深顯著提高 5對地區基礎設施、社會服務、城市化進程的影響非常深 明顯改善6對少數民族風俗習慣和宗教的影響無 無二 環境影響評價 本項目為綜合建筑本身對外界環境影響較小，但其在建設過程中由于征用土地、施工過程中會產生對環境產生某些不利影響。并且該項目占用面積大而且占用的是可耕作的農田，在一定程度上破壞了當地的綠化，（一）項目周圍環境主要為農田，沒有河流及山丘，比較平坦，便于施工。（二）項目建設和運營對環境的影響 （1）施工作業揚塵影響 建筑材料和工程廢土產生的揚塵： 運輸機械產生的揚塵： （2）噪聲影響 擬建項目開始啟動后，各種施工機械作業時產生的噪音。因此要采取相應的隔音措施。 （3）各種廢棄物的影響 項目施工過程中必然產生建筑垃圾、固體廢棄物以及生活垃圾，為了保護環境必須采取相應的措施處理各種垃圾。（三）、施工期污染物治理措施（1）施工作業揚塵擬采取的治理措施 對建筑材料和工程廢土產生的揚塵和運輸機械產生的揚塵可以通過采取合理設置設備和材料的堆放點，建筑材料設立臨時倉庫。封閉施工場地，經常灑水及對出入工地車輛沖洗等措施來減輕施工揚塵對附近環境空氣的影響。（2）噪聲擬采取的治理措施 對施工機械擬采取以下減噪措施： 施工單位應盡量選用低噪聲的機械設備，以便有效縮小施工期的噪聲影響范圍。 施工機械設備應經常維修，并建立定期噪聲檢測制度。 施工單位應合理安排好施工時間，噪音比較大的機械設備應安排在白天，禁止夜間打樁作業。其它施工機械作業時間應根據施工現場周圍噪聲敏感點具體情況而定，一般情況下應在夜間10點至凌晨6點之間停止作業，以防噪聲擾民。 （3）固體廢棄物擬采取的治理措施 施工期產生的建筑垃圾應及時清運，作筑路材料；施工現場應設置專門生活垃圾箱，由環衛部門統一處理，避免隨意拋棄。三 經濟評價 該項目規模宏大,定位合理,地理位置較佳,必將受到社會的認可,對國民經濟具有很大的帶動性,促進國家經濟持續發展和社會社會資源得到充分利用.第十章 結論(1) 本項目屬房地產開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設的產業政策，開發項目建設規劃手續已在辦理中，部分已辦理完畢，項目基本建設條件較好，建設資金來源可靠。符合國家提出的擴大內需、刺激消費、培育新的經濟增長點的要求。(2) 本項目的建設符合X市城市總體規劃，建設勢在必行；同時改善居民居住環境，加快周圍基礎設施的發展及促進城市化發展。 (3) 。經分析研究，本項目主要經濟指標是：本項目住宅銷售部分：住宅成本為3920元／㎡，車位80000元／個，%，：商鋪與車位租賃部分：，車位銷售收入為 ?！?，%，；。　　由上面所列的數據可分析：本項目住宅部分利潤總額較低，投資利潤率適中，其全部投資和自有資金投資的內部收益率均大大超出行業的基準收益率 %，因此，住宅部分經濟效益較好，方案可行。商鋪與車位部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其內部收益率均超出行業的基準收益率 %，累計盈余資金較多，因此，商鋪與車位部分經濟效益也較好。同時經過同學們的深入調查，該項目在當地受到很大的關注，銷售前景比較好，資金的運營狀況良好因此我們認為本項目經營方案均可行。 35