浙江海鹽縣某地塊項目可行生投資方案-資料下載頁

　　

【正文】 域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區位項目放在最后階段實施。 自主開發。這是基于項目公司的資金優勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產屬資金密集性行業，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區位優勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發，公司可迅速依托項目的品牌提升企業形象，擴大公司在海鹽縣房地產業界的影響，為以后的項目開發打下良好的基礎。力創精品。這是由項目所在區域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發公司在海鹽縣房地產業界的知名度。先環境、后房屋，先有現房、后全面發動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算。更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。建安工程費用按2300元/ M2計 小區配套費按140元/ M2計、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按60元/ M2計、咨詢、規劃、設計費用 根據海鹽縣現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規劃設計費用單價 確定項目在開發過程中所產的各種稅費按照建安工程的15%記取。項目管理費按建安工程費用的3%計取。不可預見費以建設工程的3%計取。建設期利息。建設期利息按動態計算，考慮到工程的分期滾動開發，后續工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資。三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發（公建中心放在第二期）。分為：工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為工程進度。第八章 項目開發經營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式。公建項目中，部分為非經營性物業，如物業管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業，且要投入一定的經營費用，如幼兒園。一、項目的價格定位根據對項目周邊同類物業價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 建議多層住宅價格在 3200元/ m 2 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。 二、項目銷售計劃根據本項目的經營策略、實施進度安排、本物業供需狀況的調查，以及本物業的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。 三、項目經營成本結算方法：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：① 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。③銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加。其中，營業稅取銷售收入的5%，城鄉建設維護稅取營業稅的7%，教育費附加取營業稅的2%，%。④財務費用為項目開發經營期間的利息支出。四、項目利潤估算根據項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況， 估算項目利潤。第九章 項目開發經營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、項目開發經營主要風險及對策分析房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。市場風險 項目的住宅小區定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與項目在同一區位、同一檔次的物業供給量不多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費意向看，項目所處地區有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著經濟開發區發展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發動銷售宣傳的強力攻勢。 企業風險企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產市場環境，政府對項目公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。二、項目在經濟上具有較強的可行性前幾章節的分析論證中得出結論。三、項目具有的突出優勢 ?項目的潛在需求量大。 ?住宅小區的定位屬中高檔次，在供需圈內具有差異性廣泛的目標客戶。 ?項目較好的周邊環境（包括自然、人文、交通等環境）。 ?項目所處地塊的發展前景較好。（經濟開發區）四、項目開發經營風險較小本項目開發、無拆遷負擔，土地開發使用權取得費用相對較低，且在開發運作過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目開發過程中各方面工作協調難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據具體情況不斷完善；房地產行業競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續工作； 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。