浙江海鹽縣某地塊項目可行生投資方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區域優勢顯著！ 　　交通的巨變，使得杭州灣地區居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節節上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現代化建筑小區向人們招手。在嘉興，作為融入“大橋經濟”的嘉興第一站———海鹽縣，當地的海欣房地產開發有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元／平方米，這在海鹽這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內一些原先靠服裝、皮革等行業積累一定經濟實力的企業現在紛紛涉足房地產。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：項目區域經濟發展形式是可喜的，日趨規范的房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。第三章 項目周邊物業市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，海鹽地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，海鹽地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。該項目位于海鹽縣經濟開發區，現在先對海鹽房地產市場作簡要的概述。海鹽房產：去年房價翻了一番 由于受到經濟發展和大橋建設的雙重利好，今年海鹽房地產住宅的平均價格翻了一番，房地產市場呈現出供需兩旺的良好勢頭。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態勢，開發樓盤供不應求。1998年至2002年，%。去年1到9月，%%。房地產業商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%。空置面積持續減少，%。%，%。伴隨著房地產市場購銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產價格也呈持續上升走勢。據統計報顯示：%，%。%，創歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。商業物業：引領新一輪投資行情據了解，引領海鹽新一輪房地產行情的項目，很可能是商業地產。因為在未來3到5年內，海鹽的人口將隨著工業和商業的發展急劇增加，購買消費力量會呈現出爆炸性增長態勢，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國“百強縣”第43位，城鎮居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋對岸的余姚、慈溪高。農民收入也高于嘉興地區平均水平，并正以每年兩位數速度增長。其次，海鹽因“大橋經濟”而成為跨國公司、大型企業首選的工業基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團、大連實德等企業，都與海鹽簽訂了投資協議，總投資超過2億美元。第三，海鹽境內已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項目，這些投資即使只有10%的費用發生在海鹽，也超50億，其對海鹽經濟的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。因此，當地一個商業航母項目——海鹽新天地已經應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經營規劃、管理實施全程指導。據了解，定位為國內首家縣級shopping－，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場的商鋪產權與經營管理權分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關注。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統一規劃，配套更完善，更容易形成商業氛圍。廣場典型商鋪結構為：門面寬24米，進深24米，明顯比一般沿街商鋪更優秀。目前，總價每個商鋪15萬元左右。而從整個縣商品房住宅看，發展趨勢將依然良好，現在本項目同一區塊內的樓盤——由當地的海欣房地產開發有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現該項目已進入三期的開發銷售中。一、投資地塊的地理環境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質不錯的河流，農田和農村居民區用地構成，較平整。該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發商與政府協商取得這30畝的開發權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用聯社分社等。該地塊總體來看屬于平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環境情況：一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現代都市居民區，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉之中。一直往南為秦山核電站基地。北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設中的杭州灣跨海大橋。西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環境。、項目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區均有走訪與了解。其主要的城市休閑區域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區域為其城市的主要休閑區域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業中心區域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經濟適用房，此區域內幾大小區大多數都是經濟試用房，在幾大小區樓盤的走訪中發現各樓盤在自身外立面設計與用材均比較一般，特色點并不多。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調研）。二、項目地區區域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經濟開發區位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發區，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區東南瀕世界著名的潮汐區杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區。邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有3號線在元濟中學下。地塊周邊商業網點和金融機構并不齊全，主要將依靠經濟開發區內部配套和城市內部解決。無專業性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。教育機構，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為項目開發的一大劣勢。三、項目區域地區住宅市場調查海鹽縣經濟開發區創建于1992年7月，1994年省政府批準為省級經濟開發區。其中老區位于縣城武原鎮北部，建有浙江省“十五”特色經濟開發區——海鹽標準件工業城和外商投資區、海豐民營經濟開發區，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫藥、造紙為輔的產業格局。浙江省評為十強經濟開發區。 杭州灣大橋新區創立于2002年5月，規劃總面積50平方公里，，距老區10公里。規劃建成上海南翼的先進制造業基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區域核心城市的物流口岸。經濟開發區，發展目標是建成以高新技術產業為主導的現代化工業新區。大橋新區的規劃發展目標是規劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設施齊全、環境優美、服務一流的國家級經濟開發區。項目地區目前開發的住宅小區主要競爭對手為宜家花城項目，另外，區域內的住宅物業形態有多層，小高層，聯體別墅。后湖地區住宅呈現出明顯的走勢特點：規模不斷擴大，價格穩步上升，社區文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續操作中，我們將對價格，付款方式，區域發展，供求關系，物業形態，戶型，物業管理，目標客源等８個方面進行調查統計情況。四、海鹽消費者調查分析 在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。第四章項目開發經營優勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發經營機會形成模式經營機會的實質