騰飛路地塊項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 5A智能寫字樓，SOHO品牌商街，五星級酒店兩棟高層，兩層底商多層，小高層寫字樓寫字樓、底樓商鋪總建面積62萬㎡12萬㎡7．5萬㎡13萬㎡4．7萬價格公寓5300元/㎡LOFT6000元/㎡以上均價4500元/㎡4500元/㎡4500元/㎡4800元/㎡容積率暫無6．26．41．63．8賣點呼市最繁華地段，中山路商圈，人氣旺處于行政中心，連接三大商圈臨主干道新華大街和興安路商圈規模大配套齊全，市中心市區行政中心，商業娛樂中心綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為高層，住宅容積率建議定在6左右。 價格定位上建議將價格定位在商住公寓：5000元平米左右。第六章 規劃設計要點1. 總體規劃設計思路　由于地塊的特殊性，一是在土地權屬上存在教育用地向商業用地變更的不可預測性，其次是受項目自身規模較小，地塊狹長的特性決定，因此在結合土地的使用權屬與產品功能規劃的要求，我們擬定了兩種最為可能的設計方案進行對比分析，力圖為公司下一步提供可借鑒性的建議分析：方案一：維持原有的教育用地性質，打造一個含商業配套，教育培訓，會議類的商務酒店項目產品特征：擬借鑒大連萬達的商業運營模式,在呼市東部地區如意河新區建設一個高檔次的綜合性商務會議中心，以租賃經營為主。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規劃設計效果。l◆ 主題鮮明、立意豐富的商業內涵◆ 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l◆優秀的戶型配以風格獨特時尚的立面設計l◆ 充分利用現狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環境、環保有機的相結合l◆規劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規劃上，意圖實現綜合性“完美商務中心”構想，規劃設計成為滿足社會各行業進行大型綜合會議,培訓,商務居住,商務辦公為一體的商務中心。規劃設計的可行性分析,因此從用地審批手續而言相對更容易進行操作,建設一個綜合性的商務中心,借鑒大連萬達公司的運營模式,以經營去獲取項目的收益,將其作為公司的一項固定資產,從項目規劃審批的角度考慮阻力相對較小. ,在考慮到建筑密度,容積率及公共配建的關系時,將此項目定位為商業綜合商務中心進行設計,在目前新區人氣及商業運營的角度來看,此商務中心的面積可相對不必追求過高的容積率,因此更容易滿足公共配建的要求主要盈利模式鑒于此種方案下，盈利模式主要為通過商業運營來達到獲取利潤的盈利模式，通過酒店的經營，會議中心的租賃等等來獲取盈利。該方案在營銷中的優劣勢分析：優勢：① 整個地塊的相關轉讓手續辦理抗性較小② 符合如意河新區未來規劃的要求，在一定程度上彌補了新區公建配套的要求，有利于在稅收政策上獲取更大的優惠和支持③ 新區未來前景潛力極大，為公司預留了一個有較大升值空間的固定資產④ 可以更好的整合公司資源，與內蒙會展中心交相呼應，形成一個星級的會議商務中心，利用商務中心為載體擴大公司的品牌知名度及影響力劣勢：① 前期相對需要占用較大規模的資金② 以租賃及商業運營為主要盈利模式，回籠資金時間較長③ 由于商業運營受市場經濟及規劃政策影響較大，不可預測性因素較多，市場風險較大④ 新區目前各項配套相對不完善，人氣相對不足，對于項目的運營啟動需要一定的時間積累方案二：變更土地性質為綜合用地，致力于為客戶提供一個高品質的商住兩用辦公空間及酒店式公寓為主體的綜合性社區。產品特征：擬借鑒北京萬通房地產公司的商業運營模式, 如北京萬通新城國際，是以寫字樓為主體的建筑綜合體，主要包括寫字樓，酒店，公寓及商業等物業類型。在四種物業中，寫字樓是整個建筑綜合體的核心，酒店，公寓是對寫字樓的配套，為寫字樓內及周邊客戶提供服務，商業作為建筑綜合體內各種物業的配套，業態以服務建筑綜合體內客戶群為主。在呼市東部地區如意河新區建設一個高檔次的綜合性商務會議中心。規劃設計的可行性分析，新華街與白塔機場，火車新東站等構成強大的交通體系網絡，便利的交通是使該項目成為商務公司首選的辦公用地。主要盈利模式（見投資效益分析）該方案在營銷中的優劣勢分析：優勢：◆ 整個項目以銷售為主，租賃為輔，投資回收時間較短◆ 整個項目的投資回報率較高◆ 項目運作方式靈活，可租可售，利于公司后期控制風險◆ 目前如意河開發區寫字樓項目較少，利于公司進行差異化產品競爭◆ 該項目位于呼市行政中心區，內蒙古自治區政府、博覽中心、呼市政府環繞四周，強大的行政中心輻射力將使這里成為未來內蒙行政文化中心，將會吸引更多的內蒙企業將基地設置在此。◆ 寫字樓銷售模式以團購及定點開發為主，利于發揮公司在內蒙的相關企業資源優勢劣勢：◆ 前期手續的辦理相對抗性較大◆ 目前項目周邊商務配套（如銀行系統，商務休閑空間等）相對不夠完善◆ 寫字樓營銷相對以一對一銷售為主，對于銷售團隊的素質要求較高策略二，再此方案基礎上將寫字樓改為SOHU辦公樓，適當增加住宅面積，采用此策略，可更好控制風險，宜商宜住的建筑設計將有效實現項目的多層次，多客戶目標群體銷售，但其不利在于將直接與其他競爭對手形成同質化，短兵相接，同時也將造成極大的營銷費用及成本。綜合評介：總體看三種策略各有優劣，方案一可能相對更易于在前期進行手續的辦理，但項目投資回收周期長，運營風險相對大；方案二效益可實現項目利潤最大化，同時回籠資金的周期較短，但是該方案規劃審批風險相對較大，營銷策略要求較高；方案三則為方案一二的折中。發展商選擇何種方案來對本項目進行經營，要充分結合發展商自身戰略發展與充分評估市場風險以及發展商對風險的抵抗能力后，最后采取適合的策略進行決策。 第七章投資收益分析一. 成本預測依據項目現狀條件、各專業配套收費標準及其他政策性收費標準、如意河新區的實際成本水平，在不考慮可售商業配套的情況下，因為規劃是控規階段，本項目按此定位完成這次投資估算分析。結合本地塊的地理位置，建筑產品初步設計方案定為高層寫字樓+商務公寓組成，建筑容積率6；：①總用地面積: ②總建筑面積: （按最低退紅線30米計算） 商住用地容積率: 6其中:寫字樓：酒店式公寓：商務酒店：三、【效益評估】（一）成本明細 序號項目名稱計算過程投資金額（萬元）一土地費用見說明1000二建設前期費用見說明三建筑安裝工程費見說明7560四基礎設施建設費見說明630五工程監理費%六景觀設計及施工見說明七管理費按模擬銷售收入2%八營銷費用按模擬銷售收入3%九不可預見費按建安成本5%378十合計總成本十一銷售面積38500十二可售面積單位成本2910元/㎡ 關于土地費用征地費按40萬/畝計算；契稅按征地費的4%計算：40萬*12*=500萬元（此價格為東源公司提供，未包含變更土地性質的費用） 如果按此區域的市場地價計算，本地塊地價大約在1200萬左右，目前在手續變更尚不明確的基礎上，我們整個地塊暫按1000萬進行核算。 關于建設前期費用包括：報建行政事業性收費，按總建筑面積65元/ ㎡計算；規劃設計費用按總建筑面積40元/ ㎡計算；地質與文物勘察按占地4元/㎡計算；三通一平按占地15元/㎡計算：42000*（65+40）+7440*（4+15）=建筑安裝工程費 建筑工程高層住宅按1800元/㎡計算； 42000*1800=7560萬元基礎設施建設費 供水、電、氣工程、雨水、污水、綠化、道路智能化工程以及其他配套等工程按建筑面積 150元/㎡計算：42000*150=630萬元景觀設計施工費 道路修建、園林景觀等按占地面積200元/㎡計算： 7442*200=（二）銷售收入模擬明確其銷售進程及售價。可銷售面積為寫字樓：酒店式公寓： 高層寫字樓銷售： 均價：5000元/ ㎡ 總計：11000萬元 商務公寓銷售： 均價：4500元/ ㎡總計：7425萬元 銷售收入合計： 18425萬元如果考慮到尚有3500平方米的酒店作為公司的資產進行經營使用,如果按市場價折算,以4500元/ ㎡計算的話,為1575萬元,實際項目收入為:20000萬 毛利潤：收入成本=18425— = （三）應交稅費與開發銷售有關的各種稅費按政府規定計算，其中開發環節中發生的稅費計入工程成本，不另列出。各種應交稅費及稅費率分別是：營業稅（5%）、城建維護稅（%）、產權登記費（%）、印花稅（%）、契稅（2%）、所得稅（33%）。各項稅費： ①營業稅（5%）：18425*5%=921萬元②城市建設維護稅（%）：18425*%=③產權登記費（%）： 18425*%=④印花稅（%）：18425*%=⑤契稅（2%）： 18425*2%=①～⑤小 計：⑥企業所得稅（33%）：（）*33%=（18425—）*33%=1944萬元①～⑥稅費合計： 可售面積單位分攤稅費：總投資=成本+稅費=+=項目土地及其他費用建設前期及設計費建安費及監理費基礎設施配套費三項費用等各種稅金金額1000所占比例%%53%%%%（四）投資構成表由圖表可以看出：除土地費用外，建安工程費在投資構成比中共占了53%，控制好這部分費用，關系到此項目盈利的多少。這就要求我們在保證施工質量、不影響項目檔次的前提下控制好工程成本。另外，應交稅費的比例相應較高，%，對這部分費用應認真研究，采用一些措施，合理避稅。根據我們的經驗,一般稅費通過合理避稅后大約占總成本的11﹪左右,.（五）利潤分析成本 稅費 (修正后稅金)總投資： 總收入： 20000萬元(包含項目自營酒店的市值折算) 毛利潤： 凈利潤： 稅后投資利潤率： % 從稅后投資凈利潤率來看，%的收益率相對是比較理想的。 第八章 可行性結論：地利：新城區，新行政文化核心，升值前景看好。天時：新城市規劃下，缺乏相應的高檔商務行政辦公中心，市場差異化有機可乘；人和：東源集團遍布內蒙的各個上下游企業資源，對于商務行政辦公有較強的需求，易發揮公司資源（4）本案所在區域的購買力較強，中高檔市場發育較為成熟：（1）項目規模較小，不利于規劃（2）上半年已開始出現商務寫字樓投放量極具擴大的局勢，值得我們警惕 該項目在新城區占據核心地位，同時投資回報率較高，具有開發價值，總體而言該項目可行。55