xx溫泉度假村可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 。共計430個標準間，130個豪華套房。初步估計投資額為：1,925萬元（25棟小型20+45棟中型25+10棟大型30=1,925萬元）；初步估計設備投資額為：625萬元（4301+130=625萬元）；初步估計需流動資金：50萬元。營業收入對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經營，提高客房利用率和利潤率，但具體經營模式有待經營者定奪。這里的收入預測僅作參考。惠州市內的三星級酒店標準間的收費為220240元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團的旅游客戶計，標準間對旅行社的收費定在120元左右是較為合理的；豪華套房的目標市場主要是淡季的商務客人，定價在220元左右是較為合理的。其中，標準間和豪華套房的數量比為43:13。根據前節的市場預測，預計在溫泉度假村住宿過夜人數可達10萬人次。按照上述收費標準，初步估計營業收入如下：容量預算（萬人）平均房價（元/人）年收入（萬元）10120+220=1,營業成本管理費用（含員工工資。按營業收入的7%計算）：1,7%=；房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：1925247。20年=；設備折舊（按5年直線折舊）：625247。5=125萬元；維護及水電費（按營業收入的8%計算）：1,8%=；營業物品消耗（包括別墅房間耗費按營業收入25%計算）：1,=；營業稅金：1,%=。利潤稅前利潤：1,(++125+++)=；所得稅：=；稅后利潤：≈；投資回收期：2600247。≈7年；（三）生態農莊所需投資額為：100萬元。生態農莊可利用現有的山坡，依山而建，力求自然，體現出地道的農家風情。其中在治理荒山、開墾農地、建溫室等方面要列為重點。營業收入生態農莊采用分承包方式經營，收入主要來自收取承包費的收入，而管理和維護等費用開支則由承包農戶負責。初步預測生態農莊可吸引度假村50%的客流量，并假定承包費率為30%，收入情況如下：容量預算（萬人）消費水平（元/人）年收入（萬元）28247。50%=141216830%=營業成本折舊（因多為設備，作5年直線折舊）：100247。5=20萬元；利潤稅前利潤：=；所得稅：=；稅后利潤：≈。投資回收期：100247。≈5年。（四）室外娛樂場按照如下標準，初步估計所需投資額總計450萬元：室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰場、定向越野園等。其中除了滑草場成本和維護費用較高，其他項目的投資成本均較低。建設定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態、休閑的風格保持一致。初步估計基建投資額250萬元；設備投資額150萬元；流動資金50萬元。營業收入初步估計如下：容量預算（萬人）消費標準（元/人）年收入（萬元）2850%=1435490營業成本管理費用（含員工要資。按營業收入的7%計算）：4907%=；房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：250247。20=；設備折舊（5年直線折舊）：150247。5=30萬元；維護及水電費（含原料消耗，按營業收入的30%計算）：49030%=147萬元；營業稅金：490%=。利潤稅前利潤：490(++30+147+)=；所得稅：=；稅后利潤： –≈。投資回收期：450247。≈3年。二、度假村項目總體經濟評價（一）、靜態評價根據以上對各部分項目的分析，XX溫泉度假村的四項項目總的年平均稅后利潤為： + + + =；四項項目的年平均賬面資產為：（6,500+0）247。2=3250萬元；整個項目的年平均賬面回報率為：1,247。3,250 =%。在全部項目建成后，在正常年份的投資利潤率為25%，項目總的投資回收期（加建設期2年）為9年。二、動態評價（一）凈現值分析根據以上預測和分析，XX溫泉度假村的各投資項目的回收期最短的只需不到三年，最長的也不超過七年，是經濟效益比較理想的開發項目。因此，對于整個項目建成后的現金流量情況，下面做一個5年近期預測，并根據這一現金流量計算總項目的凈現值和內含報酬率。XX溫泉度假村投資項目現金流量預測表 單位：萬元科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅前利潤（123）5. 所得稅（稅率33%）6. 稅后利潤7. 運營現金流（3+6）6,5006,3,2,1,2,現金流量凈額6,5002,這里的折舊均采用直線法計提（以下皆同），并預計項目資本的機會成本為20%，則項目凈現值為：(萬元)NPV0，初步認為投資該項目是可行的。（二）、內含報酬率（IRR）分析該項目的內含報酬率（IRR）為：，（P/A,x,5）=6,500（萬元）因此，(P/A,x,5)=6500/=，由年金現值系數表可知，x≈%即該項目的內含報酬率（IRR）%，大于估計的項目投資的機會成本20%。因此，投資此項目能產生較好的經濟效益，此項目具備投資價值。三、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡分析本部分主要根據上部分的度假村投資建成后五年現金流量分析，主要是分析：（1）當其它因素（如預計的定價等）不變時，需多少客流量才能使投資成本剛好得以回收；（2）當其它的因素（如預測的客流量等）不變時，采取什么樣的定價才能使投資成本恰好能得以回收。定價不變，客流量變化考慮到在諸多項目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風味食街、溫泉別墅、生態農莊以及室外娛樂場等的客流量，因此，其他項目的客流量的變化均可以溫泉浴場的客流量大小為參考。故設溫泉浴城的保本客流量為x萬人：四部分項目的營業收入分別為：（1）、（80+60+2008247。28+30）x=；（2）、(10247。28)x=；（3）、12=；（4）、35=。營業收入共計為：營業成本（不計折舊）分別為：（1）、（++）x++24x=（2）、(+++)x=（3）、0（4）、*(++)x=共計：第1—5年，每年折舊：營運現金流為：()()+=+（萬元）。科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運營現金流（3+4）6500+現金流量凈額6,500+令，得保本客流量x為：。即，在其它因素不變情況下，XX溫泉度假村項目投資的現金流入現值等于現金流出現值，才能達到盈虧保本點。客流量不變，定價變化。考慮到所有度假村項目中，價格敏感性最強、影響最大的是溫泉浴城的收費價格，其余項目的涉及面較窄（如康體中心），客戶消費額較低（如食街、生態農場及室外娛樂等），而商務客人對于價格的敏感性較低（如商務會議中心的收費等），因此也可將溫泉浴城的收費作為基本定價，其他項目的收費以此為參考按比率計算。因此，設溫泉浴城的費用為y元/人。四部分項目的營業收入分別為：（1）、28y+（60/80）y+8+=；（2）、10()y=；（3）、14(12/80) =；（4）、14(35/80)y=營業收入共計：；營業成本（不計折舊）分別為:（1）、（++）y++=（2）、(+++)y=（3）、0（4）、*(++)y=共計：第1—5年，每年折舊：；營運資金：（）()+=+（萬元）。科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運營現金流（3+4）6500+現金流量凈額6500+令，得到保本定價y為：。即，當別的因素預測情況不變時，溫泉度假村投資的現金流入現值等于現金流出現值，剛好不盈不虧。（二）敏感性分析：本部分分析主要用來判斷當項目的基礎數據（如客流量、收費、成本等）發生變化時，經濟評價指標（這里主要是凈現值NPV指標）的變化幅度，以及項目可承擔風險的能力。確定分析指標以凈現值NPV指標作為主要分析判斷的動態指標。選定需要分析的不確定因素，并設定這些因素的變化范圍通常來說，影響現金流入量的有產品價格、產品銷量和其它業務收入等因素，影響現金流出量的有設備開工率和經營、管理費用支出等因素。在本項目中，我們將影響現金流入的因素主要確定在游客人數和每位游客的平均收費這兩項上；而將影響現金流出的因素主要確定在營業成本（包括管理費、維護費等）上。即主要考慮以上三項不確定性因素。計算各因素變動導致經濟指標變動的數量結果在充分考慮了市場需求、經濟景氣、行業前景和行業特點等因素后，對于上述三項不確定性因素，均賦予其上下各20%的變動空間。一般來說，這也是較為符合實際的可能變動情況。下表左側列出了對各個變量的悲觀和樂觀估計，右側幾列則列出了當其中一個變量變化、而其他變量仍維持期望值時，在悲觀和樂觀情況下各自的項目凈現值。不確定因素變化范圍分析指標NPV（萬元） r=悲觀期望樂觀悲觀期望樂觀游客人數（萬人）28收費（元/人）648096營業成本（占收入之比）%%%例如，、其他因素皆保持期望值時，較之正常期望下的凈現值少了很多，此時項目處于虧損狀態。確定敏感性因素敏感性因素可用來表征項目的風險：如果項目存在敏感性因素，則項目肯定存在風險；如果敏感性因素越多，則項目風險越大；如果敏感性因素未來變化的可能性較大，則項目的風險也較大。在對XX溫泉度假村投資項目的敏感性分析中，可以看到：在三個不確定性因素中，營業成本的變動是對收益凈現值影響最大的因素；其次為游客人數的變動，它也對凈現值產生了很大影響；最后，對游客的收費雖然是其中相對影響最小的一個因素，但其變動對凈現值帶來的影響，從絕對數量上來看，依然是比較大的。因此認為，三個因素都屬于危險變量，投資此項目的預測盈利前景較好，但仍有較大風險。對于此三個危險變量，投資時要予以重點關注，以力求盡量減少這三者尤其是營業成本的不確定性，從而減少投資風險。第六節 投資建議一、項目的優勢與風險經過調查和前面的分析，我們認為該項目有以下優勢：1. 項目建設符合國家產業政策，是國家和地方政府極力鼓吹發展的項目，項目的建設有一定的社會意義；2. 項目的市場主要定位在香港、深圳、東莞和惠州，有一定的客戶來源和市場；3. 項目不是一個孤立的度假村，它可以與惠東縣其它旅游資源配套，而形成一個完整的有特色的海濱旅游線；4. 從經濟效益上分析，該項目經濟效益應可行；5. 該項目處在設計和建設的初期，可以參考國內外的優秀設計和建設，建設一個有自己特色的度假村，以吸引游客。但我們認為該項目也有以下風險：1．市場競爭激烈，在廣東和粵東地區溫泉資源豐富，有強有力的競爭對手和大量的潛在競爭對手。2．溫泉的質量和可開采的溫泉壽命對本項目的成敗至關重要。但目前沒有權威的地質勘察資料和溫泉質量分析報告。3．度假村內項目的建設對吸引顧客非常重要，要體現健康、休閑、內容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設和經營一批特色項目。因此項目的設計也很重要。4．度假村日常的經營管理的理念和方法與工廠的管理不同，作為第三產業，有其獨特的行業規矩和經驗，投資者應盡快轉變觀念和管理方法，使項目盡快走上正軌。5．平海鎮政府的觀念和支持對本項目的成功非常重要；地方的區域文化習慣我們不清楚；農民對項目的理解和支持我們也不了解。可以說，到目前，我們對投資的軟環境知之甚少。6．本項目納入惠東海濱旅游線，必須獲得有關政府部門的批準和旅行社的大力支持，必須與有關部門建立長期的聯系；同時，該項目要經過省國土資源廳批準。7．雖然從項目的經濟分析看，項目的投資利潤率較高，但該項目對營業成本的變動和游客人數的變動特別敏感，在收費不變的情況下，游客人數低于22萬人，就可能虧損。因此如果投資決策失誤，可能導致項目長期虧損而無法贏利。，如果投資決策失誤、預算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能拖跨現在企業。本項目的好處在于一次性投資大，營運資本相對較少，但前期的廣告費用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計一兩年內難以維持，必須要有追加的投資準備。1. 二、投資建議建議按如下程序操作：首先進行地質勘探，在溫泉資源本身很優質的前提下，決定投資，與地方政府正式簽定投資合同；請專業的設計公司對度假村進行全面規劃和設計，包括項目設計；開始建設。投資分為二期，首期主要有會所和部分別墅的建設，以及整個度假村的綠化、道路建設等；二期為生態農莊和室外娛樂場的建設。與當地其他投資者合作，以降低投資風險。注意開始培育市場，有目的的在新聞媒介和其他渠道宣傳項目。可聘請專業經理人經營管理。