從化市房地產市場研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 1222從化市街口街赤草村105國道邊地段其他普通商品住房用地33000廣州市銀博士房地產有限公司1759≤22011314從化市街口街大凹村地段其他普通商品住房用地320廣州流溪河房地產開發有限公司204≤2011314從化市街口街大凹村地段其他普通商品住房用地90廣州流溪河房地產開發有限公司317≤2011520從化市溫泉鎮宣星村地段其他普通商品住房用地12480廣州意濃實業有限公司709≤20102011年8月份土地成交樓面地價走勢圖（元/平方米）2011年從化市曾掛出6宗地塊，后來卻因“宗地的出讓資料與公告內容不相符”被撤銷掛牌，這6宗土地分別是從化市城郊街旺城地段一宗、江埔街江村地段一宗、江埔街環市東路188號地段一宗，以及江埔街九里步地段三宗。他們的前身都為三舊改造用地，“前途”都是被開發商盯住的商住項目。最終關于此次掛牌，政府方面并沒有給出明確的說法。 政府土地供應計劃分析從化市2011年將推居住用地21幅。其中，住宅地12幅，；商住地9幅。，2011年從化供地量下跌了60%。從化市2011年度國有建設用地供應出讓計劃表(居住用地)序號宗地位置宗地面積（平方米）供地方式預計出讓時間1街口街大凹村11913 公開出讓2011年36月2呂田鎮呂中村9887 公開出讓2011年36月3城郊街向陽村、東風村404 公開出讓2011年36月4街口街西寧東路1888 公開出讓2011年36月5太平鎮何家埔村68667 公開出讓2011年36月6鰲頭鎮鰲山村14287 公開出讓2011年36月7橫江農場13642 公開出讓2011年36月8江埔街七星路6523 公開出讓2011年36月9江埔街海塱24437 公開出讓2011年1012月10江埔街河東七星路24240 公開出讓2011年1012月11溫泉鎮烏土村83333 公開出讓2011年1012月12街口街石潭村93333 公開出讓2011年1012月小計12宗352554 　　從化的房地產由于是剛性需求外加度假休假型置業，所以受整個社會經濟環境和政策的影響會比較明顯。08年經濟危機時，從化樓市就出現了下滑。目前，整個房地產的調控都趨于緊縮，政府的土地供應也是抱著謹慎的態度。 從化市土地等級劃分根據新的規定，從化市各級土地的范圍的作了重新的劃分。其中，“一級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區從化市中心城區總體規劃范圍內的土地。“二級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區除從化市中心城區總體規劃范圍的其他地區；太平鎮、溫泉旅游區城鎮規劃范圍內的土地；市經濟技術開發區、明珠工業園、流溪溫泉旅游度假區范圍內的土地。“三級土地”包括呂田鎮、良口鎮、溫泉鎮、鰲頭鎮城鎮規劃范圍內的土地。“四級土地”包括溫泉旅游區內除城鎮規劃范圍的其他地區的土地；太平鎮、呂田鎮、良口鎮、溫泉鎮、鰲頭鎮除城鎮規劃范圍的其他地區的土地。在選擇投資土地范圍和領域的時候，由于基準地價以及土地征稅會以土地的級別分類和參照，所以從最優價格因素考慮土地投資的話，大規模大范圍的土地購買應該盡量選擇從化市的三、四級土地，以作為長線投資；對于短線開發，可以考慮一、二級的土地范圍，比如是市區或者鎮中心區等。第六章 客戶需求分析 城市客戶整體情況研究 城市客戶容量分析20062010年，從化商品房消費水平在61萬㎡/年，按照平均每年15個在售樓盤計算，平均每個樓盤每年銷售貨量約為4萬㎡，出貨量較小。 城市客戶結構分析客戶受旅游資源及未來規劃吸引，購買動機以短期度假，長期投資為購買目的，客戶分布區域主要集中在廣州市中心。購房性質 購房業主區域 城市客戶居住現狀分析從化全市戶總體人口基數偏低，導致本地商品房住宅市場外向依賴大，相當一部人是依靠外來消費帶動。 通過個案發現：第一， 廣州知名發展商開發的樓盤，來自廣州城區的購房客戶比例普遍較高，反映出客戶具有較高的品牌忠誠度，樓盤如逸泉山莊；第二， 中小型或檔次不高的項目，從化本地客戶所占比例較高；具較高投資性的小戶型，客戶來自廣州及珠三角等地。 城市客戶置業需求研究 城市客戶購房動機分析從化是廣州市天然的綠色屏障、重要的水源涵養區、稀有氡溫泉度假勝地，被譽為“北回歸線上的綠洲”和廣州“后花園”，戰略發展中最適宜居住的板塊之一。從化正成為廣州及珠三角居民選擇第二居所，休閑度假的理想地，稀缺的生態資源能更好的提升當地房地產項目的整體開發價值。 城市客戶需求偏好分析第一，大型社區樓盤 當前市場在售樓盤以社區盤居多，社區配套基本包括會所、泳池、球場等康體休閑設施；單體及商住樓較少，區域房地產開發與政府提倡的重點發展配套完善的住宅小區的開發理念較為吻合。 第二，裝修交樓 2010年前，從化100%毛坯交付。2010年開始，以大品牌發展商，開始產品創新，并帶裝修交樓，非常成功。如富力泉天下、萊茵水岸、方圓明月山溪。 第三，產品設計方面多陽臺、多露臺、多景觀、多享受。第七章 市場分析小結 競爭環境預測目前，從化云集了城建地產、雅居樂、富力地產以及方圓等大型開發商，從化具有較佳的房地產投資價值得到廣泛的認可。可以預期，區域樓市競爭會變得更為激烈。 需求預測20062010年，從化商品房消費水平在61萬㎡/年，市場仍有較大的潛在需求有待釋放。從化樓市可望20132015年迎來一個良好的發展期，整體商品房銷售市場發展前景樂觀，這主要是綜合以下各方面因素的考慮： 216。 經濟回暖，樓市經歷了近兩年多的壓抑性發展，剛性需求及改善性需求有望得到釋放。216。 投資性購房松綁。216。 廣州—從化14號輕軌預計于2015年竣工，并投入使用。 產品預測產品需求方面，以中高檔住宅為主，主流產品仍舊是 90139㎡ 三房。 價格預測綜合各方面因素的評估，樓價總體趨勢仍會向上，考慮通脹、低價、建設成本等因素，樓價合理升幅區間為48%。因素 刺激樓價增長因素 土地供應 大發展高價買地，土地開發成本增加 建造成本 保持上升趨勢 供應量 高品質的樓盤供應增加 潛在需求 潛在需求繼續釋放 發展商 市場集中度越來越高，大型發展商影響市場能力大增 第三篇 發展環境篇第八章 城市發展SWOT分析 優勢從化定位于廣州城市副中心，形成“大廣州半小時生活圈”。旅游資源豐富，生態環境獨具優勢。從從化區域的資源優勢和定位來講，憑借著“健康”、“文化”、“生態”三張牌，形成清晰的產業格局，從化于2010年促成投資總額達635億的六大項目落戶，借著亞運東風更迎來了亞運會賽馬項目落地從化，推動從化整體經濟和房地產發展，為從化成為廣州最適合人居的區域之一打下堅定基礎。 劣勢從化本身是一個生態保護區，多以休閑度假為主，不可能做很多大的樓盤，因此房地產開發要走小而精的發展路線。而政府應該做出明確規劃，劃定特定區域進行專門的地產開發，以做到樓市與環境的協調發展。 機會、從化紅樹林度假酒店等6大項目在香港簽約。同時，旅游度假產業、健康體育產業、文化創意產業、高端房地產業等代表未來從化低碳生活、綠色經濟的產業項目正式對外發布，從化市翹首以待投資商的進駐。 威脅從化市房管局出臺了《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)，從化單個樓盤銷售價格上漲幅度原則上不得高于去年的10%。否則辦理不了商品房預售許可證。今年7月12日召開的國務院常務會議明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”國務院常務會議認為，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。目前在廣州十區兩市中，增城、從化都出臺了限價政策，但并未限購。從化市國土房管局有關負責人在接受媒體采訪時表示，要等到開季度分析會后，才知道是否需要實施限購之類的新措施。 小結從化目前是廣州乃至珠三角最大的綠洲，擁有優良的自然資源和生態環境。在此基礎之上，同時引進發展汽車、高科技、環保、大商貿、文化創意產業等高新技術無污染產業。良好的經濟發展趨勢和獨具優勢的地理環境，隨著交通的進一步完善，從化的樓市會進入全新的發展階段。第九章 市場可進入性展望 經濟發展形成的機會性分析、從化紅樹林度假酒店等6個項目在香港簽約。從化，發揮自身獨特的生態環境和區位優勢，打出“健康”、“文化”、“生態”三張牌，引四海客商、迎八方賓客，以拉動低碳投資和綠色消費的方式，領航低碳經濟闊步向前。后亞運時代，從化也正借助建設亞運場館的東風，大力推進以溫泉養生谷為龍頭的生態旅游業發展，打造以從都國際會議中心為主體的“達沃斯”旅游經濟新格局。 城市規劃定位形成的機會性分析從化市未來不作為廣州總體規劃中的重點發展方向，而作為“北優”的重要戰略組成部分。當前，已正式申報廣東省“兩型社會”建設示范區的從化，正朝著“資源節約型”、“環境友好型”兩大目標進發，致力于把從化打造成廣州北部生態衛星城。從化這個“倡導綠色先行，創造綠色生活”的綠色航母，正以“度假圣地、康體中心、創意樂園、宜居之城”的發展目標，以600多億的簽約項目為發展低碳經濟的“助推器”，建設綠色家園。 政策支持形成的機會性分析2011年初，廣州版限購令出臺后，從化和增城沒有被列入限購的范圍之內，在周邊城市被實施限購的環境下，進入從化樓市的資金比以往有明顯增多。從化擁有充足的土地儲備，且自然環境優越，適宜開發大型的高尚盤。從化以旅游業為主導產業，在一定程度上帶動了房地產業的發展。由于溫泉資源的稀缺性，未來從化的房地產發展將可以此為一個依托，突出度假的賣點。各大開發商來從化投資，可以進一步優化從化市的人居環境，提高了從化作為房地產業作為支柱產業的知名度和影響力。當今從化市是一個逐步走向成熟的房地產市場，土地儲備充足，地價低廉，房地產發展潛力大，適宜開發大規模樓盤，但在各大市政配套還是很不完善，從化政府在總體規劃上也未有一個戰略性的發展計劃，建議在拿地的同時跟進規劃方案的調整。 市場可進入性小結作為廣州的后花園，處于廣州中心城區“半小時生活圈”范圍內，區位優勢明顯，而且交通便捷。新白云國際機場可以刺激從化物流業的發展，連接國際機場的高速公路如機場快線、新落成的街北高速成為了從化市主要的交通樞紐（30分鐘車程以內），客觀上突出從化的區位優勢，有利于房地產業的發展。由于從化房地產市場還處于穩步起跑階段，房地產市場還沒達到飽和程度，發展空間很大，所以在前期調查確定后，建議盡早進入這個市場，趁低吸納，大面積大規模取地。廣州公司 投資發展部201108160 / 45