天津房地產市場研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 21814寶坻區泰富橄欖樹257 908315北辰區天籟灣57 97132012年全市項目公寓類產品成交金額排名排名區域項目銷售套數銷售總面積銷售額均價（套）（萬平米）（億元）（元/平米）1河東區水岸銀座3353 377802河東區金地紫云庭871 117283東麗區濱海浙商藍庭國際1096 91974津南區天津富力桃園567 75585南開區天津大悅城268 150986河西區富力中心100 163417北辰區五礦正信林溪地59 132558和平區保利香檳國際135 185319河西區天津昆侖中心168 1136410河東區招商雍華府186 1011911南開區熙匯廣場206 1115812河東區紅星國際187 1144713河西區富裕雙鉆公館145 1167114空港物流加工區YOHO灣271 782815北辰區天籟灣57 97132012年公寓類物業產品成交排名數據顯示，公寓類產品銷售面積前三名為：津南區的天津富力桃園項目、東麗區的濱海浙商藍庭國際項目、河東區的金地紫云庭項目；公寓類產品銷售金額前三名為：河東區的水岸銀座項目、河東區的金地紫云庭項目、東麗區的濱海浙商藍庭國際項目；大體量高貨值公寓類產品多集中在中心城區和環城區域，說明天津公寓市場的發展要經歷一段由內及外的過程，也說明選擇公寓類產品的客戶較為看重產品的區位交通以及周邊配套。、公寓市場發展趨勢產品發展方向：小型服務性企業，剛需自住群體，；中心城區公寓類產品具備小面積、低總價、位置優越、配套完善等優點，對于經濟實力一般的剛性需求者，更具吸引力，因此公寓類項目吸引的不單單是投資者，還有大量的剛需自住人群。同時，隨著天津經濟結構的升級轉型，第三產業日益發達，小型服務性企業對此類公寓產品的需求也在不斷增長。第六部分：三級市場分析、三級市場季度成交走勢2011年全年受房地產新政的影響，天津市二手房成交量逐步減少，成交均價也有所下降，12年成交量開始上漲，二手房市場成交量有所回升，前三季度持續上漲，呈量價齊升態勢，四季度成交量雖有下降但年末出現“翹尾”，成交價格也持續走高。、三級市場逐月成交量價走勢今年我市三級市場走勢緊跟商品房形勢，在2月的成交低潮期過后，3月迅速反彈，歷經短暫調整后再度呈上漲態勢，8月全市二手房交易量再度爬升至近兩年來的高點，但由于個別區域低單價、大面積的房源成交量突出，拉低了全市二手房整體成交均價，目前看來，二手房市場同樣經歷了商品房市場“鐵九銅十”以及年末“翹尾”的現象，季節性影響在減弱，政策性干預影響在逐步較深。2012年全年，，占到全市交易量的34%，南開區、河東區和河西區成交量分別占到市區的26%、22%和20%；，占到全市交易量的22%，商品房供給不足的北辰區二手房交易量較大，占到環城四區的45%，其余三區較為接近；，占到全市的27%，塘沽區、開發區和大港區各占濱海新區成交量的27%、24%、22%；，占到全市半年交易量的17%，寶坻區和武清區二手房市場依舊活躍。第七部分：商辦市場分析本期導讀：216。 ，同比11年供應量基本持平；216。 ，%；216。 ，同比11年增長34%；216。 ，同比11年下降23%；、商業市場情況分析、商業市場供應情況分析，同比2011年供應量基本持平；12年天津商業市場仍以“鵬欣水游城”、“天津大悅城”等多個大型城市綜合體項目為主；預計三年內天津將有文化中心、和記黃埔、濱海第一城等十余家規模在10萬平方米以上的大型商業綜合體面市，成為新一輪商業市場主力。12年全市商業物業供應量同比11年基本持平，其中濱海新區區域漲幅最大為33%，其次市內六區漲幅為5%，環城四區以及遠郊區縣均呈現小幅下跌的態勢。中心城區供應量為41萬平米，同比增長5%；濱海新區供應量為45萬平米，同比增長33%；郊縣區域供應量為42萬平米，同比下降22%；環城四區供應量為25萬平米，同比下降5%。、商業市場成交情況分析，%，本年一季度市場成交較前期略有放緩，二季度開始回升，6月達到峰值，下半年整體有所回潮但相對穩定，年末呈上升趨勢。%，其中遠郊區縣同比11年上漲8%，其次濱海新區同比上漲4%，市內六區以及環城四區均呈現小幅下跌的態勢。12年全市商業物業成交均價15764元/平米，%，主要由于環城四區、遠郊區縣的價格拉動所致，同比11年分別上漲35%、25%；，成交區域主要集中在南開區，同比11年下降23%，成交價格同比下降8%；2012年市內六區呈現量價齊跌態勢；，成交區域主要集中在津南區，同比11年下降32%，成交價格同比上漲35%；，成交區域主要集中在塘沽區，同比11年上漲4%，成交價格同比上漲8%；2012年濱海新區呈現量價齊升態勢；，成交區域主要集中在薊縣，同比11年上漲8%，成交價格同比上漲25%；2012年遠郊區縣呈現量價齊升態勢。、商業市場供求關系分析數據顯示，近兩年來天津市商業物業呈現供大于求態勢，:1，:1，:1；同時也反映了近兩年天津商業物業市場相對維穩的趨勢。:1，:1，:1，:1，:1，市場總體供求失衡明顯，其中濱海新區和環城四區供求失衡尤為嚴重。、辦公市場情況分析、辦公市場供應情況分析，同比11年增長34%；12年天津市辦公物業市場供應以市內六區為主，其成交量占天津市總體銷量的55%，濱海新區、環城區域分別占總銷量的29%、9%；12年天津市辦公物業市場供應量前三季度呈持續上升態，第四季度呈下降趨勢，環比第三季度下降21%； 、辦公市場成交情況分析，同比11年下降23%；12年天津市辦公物業市場成交以市內六區為主，其成交量占天津市總體銷量的60%，濱海新區、遠郊區縣分別占總銷量的19%、15%；12年天津市辦公物業市場成交量前三季度呈持續上升態，年末呈下降趨勢；成交價格浮動較小相對穩定，年成交均價為13015元/㎡，年末有所回落；、辦公市場供求關系分析數據顯示，近兩年來天津市辦公物業產品呈供大于求的態勢，:1，:1，:1；:1，:1，:1，:1；市場總體供求失衡，其中濱海新區和環城四區供求失衡尤為嚴重。、商辦市場發展趨勢預測行業發展方向：商業綜合體，企業搬遷升級隨著天津市城市化的迅速發展，商業綜合體將以大型百貨、大型超市和大型娛樂設施為主力業態，以各種專業店、專賣店、餐飲、游樂、休閑等完善的服務設施為次級主力業態，并結合其舒適的購物環境，完善的公共配套設施，高度的人性化、個性化服務快速的占領市場；商業綜合體與傳統社區商業相比其規模更大，輻射范圍更廣，檔次和客群定位更明確，有助于區域商業氛圍的提升和新商圈的形成；天津辦公類市場在規模和地理位置方面都得到了較大的突破，大體量的新增供應既沒有抵制強勁的需求，也沒有抑制租金的上漲；而且盡管全球經濟形勢不明朗，內資公司卻表現出強勁的租賃需求，越來越多的公司通過遷至新的寫字樓實現其擴租和辦公環境的升級，以搬遷為目的的租賃需求逐漸成為租賃市場的主要驅動力。第八部分：重點項目、金融街中心n 項目簡介項目地址南開區南開三馬路與長江道交口 物業類型洋房、小高、高層、商業、寫字樓開盤時間20120826總建面積容積率；銷售價格洋房25000元/平米起價開發商金融街融拓（天津）置業有限公司n 關注要點A. 上市房企金融街曾在津成功運作地標建筑環球金融中心，品牌效應強。B. 項目地處海光寺板塊區位優勢顯著，配套資源完善成熟。金融街中心作為市區核心板塊為數不多的綜合體新盤具備代表性。C. 目前市區洋房產品稀缺，該項目的低密產品對于地緣型改善群體及市區高端需求客戶，具備較大的吸引力。D. 海光寺CBD的商業、辦公產品同樣值得關注。n 項目規劃概況金融街（天津）置業有限公司于2011年7月8日成功獲取津南長（掛）2011034號地塊，折合每畝單價1977萬元，樓面單價8000元/平米。后項目定名為“金融街中心”，地塊規劃東至汽車大廈，南至龍德里，西至玉泉路，北至南京路（長江道）。項目規劃產品包括商業、寫字樓、高層住宅及洋房、小高層形式的低密住區。住宅部分于8月26日率先推出洋房與小高層產品，高層產品將于后期上市。目前商業與寫字樓產品在建，同期商業產品已有客戶前期洽談。n 開盤跟蹤2012年8月26日：項目首次開盤，推出洋房及小高層產品113號樓，其中13號樓為11層到頂小高產品，其余樓座多為67層到頂電梯洋房產品。主推90平米二室、135平米三室和175平米四室戶型，一層贈送約30平米的小院。報價均價2700033000元/平米，開盤前期以80萬元（升級后）認籌客戶優惠1%，開盤當天認購優惠2%。此次開盤的406套房源，認購200余套。n 主力戶型洋房部分：A戶型：約90平米，二室二廳一衛 B戶型：約136平米，三室二廳二衛小高層部分：C戶型：約174平米，三室三廳三衛 n 項目供應、成交及存量數據n 項目成交客戶分析2012年8月下旬首次開盤的金融街中心9月開始啟動簽約錄入，全月共簽約192套，%，%%，%。%，多來自于北京市和河北省，山西和浙江客戶為輔。%選擇貸款購房。從購房者年齡上來看，以45歲以下購房者為主，其中4045歲和25歲以下客戶分別占本月成交總數的21%和16%；3035歲和3540歲之間的客戶數量占比均為13%；而2530歲之間的購房者占到了本月成交客戶的10%。 、海河大觀n 項目簡介項目地址河西區解放南路和湘江道交口物業類型高層、酒店型公寓、商業、寫字樓開盤時間20121027總建面積42萬平米容積率銷售價格2300027000元/平米開發商天津保利融創投資有限公司n 關注要點A. 地塊位于海河沿線臺兒莊支路，作為近年來市區供地中較為稀缺的優質區位土地，自拿地伊始即引起多方關注。B. 資深房企保利、融創聯合打造，項目品牌優勢強。C. 產品、戶型設計優，集兩家房企多年所長。D. 項目順應市場變化，規劃以中小戶型為絕對主力產品，競爭力強。E. 歷經長期蓄水，市場反響熱烈，但項目開盤前始終未確定價格，成為2012年下半年上市項目中頗具典型意義的市場“試金石”。n 項目規劃概況天津保利融創投資有限公司于2011年9月16日成功獲得津西解（掛）2011188號地塊，折合樓面單價9344元/平米。后項目定名為“海河大觀”，東至臺兒莊路、臺兒莊支路，南至湘江道，西至解放南路，北至棉二廠房、龍海公寓、盈海明都。，酒店型公寓5萬平米，另有地下建筑面積10萬平米，總建筑面積達到42萬平米。出讓年限為城鎮住宅70年、商服、住宿餐飲40年，地塊規劃建筑密度不高于30%，綠化率不低于35%，建筑限高160米。n 開盤跟蹤2012年10月27日：項目首次開盤，推出高層產品38號樓，其中3號樓為29層到頂，兩梯三戶設計；4號樓、5號樓、7號樓為30層到頂，6號樓為26層到頂，8號樓為31層到頂，均為兩梯四戶設計。本次開盤房源中，8797平米戶型占到約70%，130140和156160平米戶型約各占15%，另有少量235平米戶型。本次開盤報價均價2700033000元/平米，開盤前期60萬元驗資辦理VIP，可享受2%優惠，開盤當日認購享受1%，一次性優惠2%，貸款優惠1%。此次開盤約610套房源，認購220余套。由于該項目尚未啟動成交錄入，初步簡單觀察項目客戶構成，來客以河西區改善及婚房客群，且尤以項目周邊社區來客為主；和平、南開、河東等周邊區域客群所占比例較小。同時，鮮有客戶來自其他區域。具體情況須于后期得證。n 主力戶型n 項目實景及周邊配套第九部分：行業動態與發展、2012年天津樓市動態2012年，是天津房地產市場里程碑式的一年，從年初的蕭條到二季度的強勢反彈，再到“金九銀十”的褪色，直到年底的徹底回暖，今年樓市呈現出低開高走的態勢； 2012年樓市調控政策力度不減，限購、限價、限貸款依然繼續，據有關單位統計，本年中央強調調控動搖60次；4次提及“決不讓房價反彈”；房價合理回歸被提到156次；2次提及問責，如此高壓，市場還是迎來陣陣暖風；2012年5月，；此次下調繼本年2月24日下調以來第二次降息；此次準備金率的下調，無疑打消了市場在流動層面的擔憂，是一個直接的利好；2012年下半年，地鐵網絡帶動下的“軌道樓市”，全面的地鐵建設正式在天津邁入地鐵時代，多條線路交錯環繞成網狀將天津市的主要城市區域貫通連接，地鐵樓盤成為購房者的“新寵”；2012年7月初，溫家寶常州調研，強調防止變相放松購房政策，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策；2012年底，天津除個別銀行出現上調以外，多數銀行仍執行首套房貸款利率最低率85折優惠，暫未出現變動給天津購房者似打了一針強心劑；預計2013年樓市仍將“穩”字當頭，若受經濟形勢的影響，不排除穩中變松的可能；隨著房產稅的擴容升溫，一方面2013年或將有跟更多的城市試點房產稅，另一方面，住房保障措施將是重中之重。、房企未來發展企業路徑：在行業集中度快速上升的趨勢之下，“百億級”將是諸多小型房企未來三年必須突破的目標，否則轉型勢在必行；企業盈利：過去十年中