東北陶瓷城改擴建項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 環路兩側有各三十米寬的規劃綠化帶，在東北大馬路和聯合路有一級馬路綠化帶，但這三條綠化帶在經過本項目邊緣地段被弱化。（2）本項目所在區域位于沈陽城區東北部，季風氣候明顯，自然降塵和工業降塵量是五城區中最小的，溫度和干濕度季節變化明顯。（3）本項目經營內容對降塵、溫度、干濕度變化要求不敏感，在現存自然環境下不需做大的環境改造工程，做好場區微觀環境規劃即可滿足經營要求。二、項目建設和經營對環境的影響本項目對環境的影響不同于工業項目那樣直接和明顯，作為一個流通和服務類項目，其對于環境的影響特別是對自然環境的影響并不直接。項目建設對環境的影響（1）項目建設過程中產生建筑垃圾，需要外運的建筑垃圾約為51520立方米。（2）項目建設過程中沒有廢水排放，建筑用材料的包裝物由建筑商回收。（3）本項目遠離居民區，建設過程中產生的噪聲不會對居民生活發生影響。（4）本項目環繞交通干道，運輸車輛噪聲不會影響居民生活。（5）本項目不產生廢氣。項目經營過程產生的污染物對環境的影響（1）本項目經營期產生的固體垃圾分為生活垃圾和廢棄包裝物約為7噸。生活垃圾由市場物業公司負責清運至市政指定地點，廢棄包裝物由經營商和物業公司回收。（2）本項目經營期產生的廢水為生活廢水，對環境沒有特殊污染，由排水系統導入公共排水網。（3）本項目經營期噪聲主要是運輸車輛，在集中停車場和場區路面行駛時的噪聲不超過85DB。（4）本項目經營期不產生廢氣。三、環境保護措施方案本項目建設期工程施工階段環境保護措施：（1）基礎施工重點控制裸露地面揚塵和外運土方散落，實施裸露地面防護網覆蓋，外運土方控制裝車量、加蓋防護網。（2）打樁工程選擇低噪聲設備，合理安排作業時間，降低對周圍居民和社會組織的影響。（3）依據水文地質資料，制定基礎土方工程涌水治理預案，設計合理的排水線路。（4）工程竣工階段環境保護措施重點是建筑垃圾清運，清運過程中做好防護。本項目經營期環境保護措施：（1）針對本項目車流量大的特點，設計合理的植物防噪聲屏障，結合綠化選用喬、灌、草結合的具有防噪聲功能的方案。（2）開業前布貨階段重點控制包裝物散落，物業公司分區負責回收清理。（3）設立方便的垃圾回收箱，為經營商和顧客提供人性化的環保服務。四、環境保護投資附表十九、{{環境保護措施投資一覽表}}五、環境影響評價本項目建設和經營對于環境產生的影響有兩方面：正向影響和負面影響。（1）正向影響A、由于本項目的統一規劃，按照規模化經營、人性化服務、可持續發展的原則建設新業態市場，徹底改變東北陶瓷城臟、亂、低的落后面貌，在外觀形象上給人面目一新的視覺感受，成為區域內的新業態、新亮點。B、市場內微觀環境規劃強調綠色、人本精神，通過建筑作品和綠化措施，改善區域內的微循環，營造大工業區內的親近自然環境。C、產品品質強調綠色和無害化，由此向全社會推廣綠色生存理念。（2）負面影響A、建設和經營期的固體、液體廢棄物，盡管采取多種防護措施進行無害化處理，也不可能完全滅失，必然需要排放場地和排放費用開支。B、大量的運輸車輛在給社會帶來財富和就業機會的同時，也產生了噪聲和廢氣，而且是不可避免的，如果規劃不合理或管理不力，也會給交通和安全帶來壓力。綜合評價本項目對環境的影響利大于弊，正向影響所帶來的好處是巨大的，負面影響很小而且可以通過管理措施得到降低。勞動安全衛生與消防一、安全措施方案采用安全生產和無危害的工藝和設備（1）建設期安全生產重點是施工安全，通過招標選擇具備國家認可資格的工程承包商和工程監理，保障施工人員安全和工程質量安全。（2）設備安全的重點是電梯，通過招標選擇取得國際安全認證產品。（3）電力安全，對所有涉及電器操作人員進行安全操作和防護培訓，嚴格貫徹操作規程。危險場所的保護措施（1）施工現場施工人員安全按照國家關于建筑安裝工程的安全法規編制施工安全措施。特別強調非施工人員進入現場的防護。（2）電梯防護重點是經營期顧客乘梯安全，對于小孩和行動不便的顧客要有明顯的提醒，對需要幫助的顧客乘梯做好服務。（3）停車場停車場的防護重點是車輛進出期間的人身安全和車輛安全，設置明顯的指示牌和提醒標志，不同類型的車要與之相符的停車泊位，繁忙的停車場要有專人負責指揮進出。（4）貨幣資金在綜合商務服務區設立貨幣資金結算儲蓄銀行，銀行作息時間適應經營時間存取貨幣需要，市場區域內開辟方便的存取貨幣通道，推行電子貨幣結算業務。二、消防設施消防設施是本項目安全設施的重點。火災隱患分析（1）本市場由不同商品的專業營業廳組成，各種商品對防火要求不同：油漆涂料類、木地板類、家居裝飾類對防火的要求很嚴格，陶瓷產品、消防器材、五金產品、石材等本身不存在燃爆可能，因此防火重點應該放在前三類產品上。（2）經營設施的防火：所有經營產品的營業廳都經過裝修，在裝修同時鋪設電路，因此裝修工程和電路的防火是營業廳的防火重點。（3）綜合服務區既有餐飲娛樂住宿也有汽車維修，火災隱患普遍復雜，除了工程設施防火之外，更重要的是日常經營過程當中人員行為的防范。確定防火等級按照中華人民共和國消防法規確定的標準，本市場整體防火等級為 級。其中，博覽中心與旗艦店廣場的防火等級為 ；油漆涂料市場防火等級為 ；綜合商務服務區防火等級為 ；地板城防火等級為 ；物流園防火等級為 。消防設施（1）場區內物業公司選擇方便地點設立集中使用的防火設施和工具，包括舟車式滅火器、手提式滅火器、水桶、沙袋、鐵鍬等。（2）在重點營業廳和服務場所設置手提式滅火器、滅火彈等。（3）重點營業大廳和服務場所設置自動感應防火報警器和噴淋系統，大廳分區設置防火卷閘門。（4）市場內開辟方便的防火救火通道。（5）面向經營商和顧客設置普及的警報發布系統，火警報警系統與消防局實現實時連接。組織機構與人力資源配置一、組織機構組織機構的完善是本項目建設過程中的另一項重要任務。在現有陶瓷城治理結構的基礎上，需要進行適應新運營模式的變革。項目法人組建方案在東北陶瓷城有限公司現有的董事會基礎上，按投資比例產生董事長，承擔法人權責。公司在治理結構上形成董事會領導下的總經理負責制。董事長向董事會負責，總經理直接向董事長負責。管理機構的組織方案和體系圖 在現有的管理機構基礎上，分項目建設期和項目經營期兩個階段對管理機構進行整合和充實。在項目建設期，管理機構需適應項目籌備和建設需要，在原有機構水平上重組部門職能和人員配置，實現建設與經營管理雙向前進的目標。從項目建設后期開始逐步向全面啟動經營期過渡，根據經營期市場管理需要再度重新劃分部門職能、定崗定責。項目建設期：項目總監監理制 在項目啟動初期，由總監對項目實施進行全盤監管，直接向總經理負責。對原有的營銷策劃部和物業管理部進行改組，單獨設置項目建設管理部與招商中心，由總監直接領導，并負責圍繞項目進展協調整合各部門的工作職能。附圖二、項目經營期：副總分工負責制 在項目建設后期，逐步由總監監理制向副總分工制過渡，針對市場的長期管理和可持續發展，由項目總監及前期各部門的負責人中產生副總，兼管相關職能部門，所有部門根據市場的新發展需要進行職能分工的重組。附圖三、機構適應性分析本項目的實施，將為東北陶瓷城帶來根本的變化，從功能布局到市場經營層次都將得到大幅度提升，其管理機構的組織設計應根據其在不同發展階段制定不同的模型。具體職能劃分應充分考慮陶瓷市場的行業特點以及企業目前的人力資源現狀。故根據項目建設期和項目全面經營期的不同需要，制定兩套企業模型，一方面使各部門在不同階段能夠協調一致地發揮作用，另一方面使其與企業外部環境保持協調發展。二、人力資源配置本項目人力資源配置僅考慮了市場發展商的管理人員、服務人員，沒有包括任何經營項目的人員。各獨立經營單元的人力資源配置，由其自行安排。生產作業班次營業時間：1）冬季11月—2月：8：30——17：302）夏季3月—10月：8：00——19：00勞動定員數量及技能素質要求項目建設期1）總經理：1名職責：向董事長負責，對公司及市場管理、項目實施負有行政決策權，直接領導項目總監、財務總監、總經理助理及物業部長，主持公司工作全局，確保企業安全經營、依法經營；制定企業發展的具體目標和工作計劃；落實企業發展戰略；企業品牌形象建立和員工隊伍培養。要求：學歷本科以上，年齡35歲以上，熟悉陶瓷市場，具備陶瓷等建材專業市場、大型賣場的管理經驗。2）項目總監：1名職責：直接向總經理負責，具有監督建議權無決策權，全面監管項目建設、招商以及圍繞項目實施對其他部門職能進行建議性界定，動態協調在建項目與經營項目的關系。要求：學歷本科以上，年齡35歲以上，熟悉陶瓷等相關市場，參與過大型工程建設管理。A、項目建設管理部：1名職責：在項目總監領導下，負責項目建設過程中的招標工作，以及各個子項目的具體工程設計建設協調。協助項目總監調整在建項目與經營項目關系。要求：學歷大專以上，年齡23歲以上，組織協調能力強。B、招商中心：4名職責：在項目總監的領導下，對市場目標客戶資源進行遴選，建立聯系并提供跟蹤服務，負責項目對外形象宣傳推廣活動的具體實施，完成預定的銷售目標。要求：學歷大專以上，年齡23歲以上，有相關銷售經驗。3）總經理助理：1名職責：直接向總經理負責，協助總經理協調各部門工作，主管行政事業部，對本部門各項工作實施全面領導。要求：學歷本科以上，年齡23歲以上，3年以上行政管理相關工作經驗。A、行政事業部：3名職責：負責董事會、總經理辦公會議的籌備召開和會議決議的落實督辦；協調各部門、基層經營機構的指令貫徹和反饋；人力資源開發與管理；文書檔案的形成和管理；對來訪人員的接待后勤服務。要求：學歷本科以上，年齡23歲以上，有人力資源、行政管理相關工作經驗。4）財務總監：1名職責：直接向總經理負責，負責公司內部核算體系、內外結算體系的設計，資金籌措計劃、成本控制計劃的制定和實施，各項結算業務的辦結，資金使用效益的考核。要求：學歷本科以上，會計、經濟、管理等專業，5年以上財務管理工作經驗。A、財務部：3名職責：會計師1名，負責本公司結算和核算業務的具體執行；出納1名，負責本公司各項現金、銀行手工支付業務和電子結算業務的出納工作。財務總監助理1名，協助財務總監負責公司各項結算業務的辦結，資金使用效益的考核，以及各項資產的核算管理。要求：學歷本科以上，會計專業，2年以上相關工作經驗。5）物業部長：1名職責：向總經理負責，負責公司所轄市場內業戶經營商品的儲存、配送業務協調與監管，設備房屋的維護，保安消防、綠化衛生等環境維護管理工作，負責協助項目總監完成物流中心的設計籌建，接管物流中心建成后的管理和業務開展工作。要求：學歷大專以上，有物業管理相關工作經驗。A、物業管理部：保安消防：15名職責：為公司、業戶在市場內的各項業務的安全運行提供組織保證和物質條件。要求：學歷中專以上，35歲以下，身體素質佳、責任心強。綠化衛生：9名職責：為公司所轄市場公用范圍內的衛生環境、綠化環境提供維護。要求：40歲以下，身體素質佳、責任心強。設備房屋維修：2名職責：為公司、業戶的固定經營設施提供維護、維修服務。要求：40歲以下，有房屋、設備維修經驗。物流：1名職責：在物業部長的領導下，負責業戶經營商品的儲存、配送業務協調與監管，參與公司物流中心設計籌建及建成后工作的具體實施。要求：學歷大專以上，有物流管理相關經驗。項目經營期（參照上述人員標準待定）職工工資福利工資水平1）管理層：標準：1500元/人/月（平均）人數：17人工資：25500元/月2）基層：標準：650元/人/月（保安） 550元/人/月（保潔）人數：26人工資：15900元/月3）月人員工資成本：41400元員工來源及招聘方案員工來源項目建設期：1）總經理：1名，已定員。2）項目總監：1名，外聘。A、招商中心：2名，內調；2名，外聘。B、項目建設管理部：1名，外聘。3）總經理助理：1名，已定員。A、行政事業部：3名，已定員。4）財務總監：1名，已定員。A、財務部：3名，已定員。5）物業部長：1名，已定員。A、物業管理部：27名，已定員。項目經營期：待定招聘方案所有外聘人員，面向社會公開招聘；所有內調人員，按照崗位素質要求競聘。員工培訓計劃項目建設期附表二十、{{項目建設期員工培訓計劃}}項目經營期附表二十一、{{項目經營期員工培訓計劃}}項目實施進度一、建設工期本項目分二期建設，從2004年3月起開始籌備，完成立項審批、可行性研究之后，進入實施階段。一期建設從2004年9月1日開始至2005年底，二期建設從2006年1月到年底。二、項目實施進度安排一期工程建設內容：按先后開工順序依次為三號地塊的陶瓷精品市場、四號地塊的消防油漆市場、一號地塊的博覽中心和二號地塊的旗艦店廣場。二期工程建設內容：按先后開工順序依次為五號地塊的綜合商務服務區（寶馬大廈、商務服務區群樓）、六號地塊的家居世界和七號地塊的地板城、物流園。三、編制項目實施進度表(橫線圖)附表二十二、{{項目實施進度明細表}}投資估算一、投資估算依據土地投資：按沈陽市現行土地儲備制度所確定的地價標準，沈陽市規劃和國土資源局提報的《大東區分區規劃》，沈陽市沈海物流園區發展規劃,沈陽市規劃和國土資源局《關于印發城區土地級別基準地價和出讓金租金標準的通知》（沈規國地發[2002]第285號文件）。土建及設備安裝工程投資：按遼寧省現行民用建筑投資概算指標，遼寧省現行民用建筑報價方法。