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【正文】 并填寫《配電房運行巡查記錄》表。2)變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運行記錄》表中。 配電房事故或故障處理1)運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應(yīng)迅速正確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，以免事故擴大，處理程序見《停電應(yīng)急處理規(guī)程》及《停電應(yīng)急處理人員安排表》。2)處理事故或故障時，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在《配電房故障記錄》中。 配電房管理規(guī)定 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。 配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。 進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入配電房。 保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時調(diào)控。 配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護用具。 配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進行。 附表: 《操作票》 《配電房運行巡查記錄》 《配電設(shè)備運行記錄》 《低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表》 《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》 《配電房故障記錄》2. 應(yīng)急發(fā)電機組操作管理規(guī)定 目的規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全地操作。 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機的操作。 應(yīng)急發(fā)電機的操作 操作規(guī)程1)在市電停電時，應(yīng)及時啟動發(fā)電機。2)啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。3)檢查風(fēng)葉及傳動皮帶等是否正常，檢查機身各處是否有漏油及其它連接松動現(xiàn)象。4)一次啟動時間不得超過5秒，連續(xù)兩次啟動不成功，應(yīng)間隔2分鐘再啟動，如重復(fù)三次不能啟動，則應(yīng)查明原因。5)發(fā)電機正常供電運行后，應(yīng)注意觀察各儀表運行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機檢查。6)運行時保持機組負(fù)荷不超過客定值80%。7)市電恢復(fù)供電后，按啟動程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機前應(yīng)保持空載運行5 分鐘以上。8)運行期間，注意打開補風(fēng)機。9)應(yīng)急發(fā)電機啟動后，應(yīng)間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。10)在運行中，確保發(fā)電機組正常安全運行，必須用看、聽、嗅、摸四結(jié)合方法對機組進行檢查。 應(yīng)急發(fā)電機日常巡查、維護內(nèi)容1)檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時應(yīng)添足。2)檢查機油平面，不足時應(yīng)添足。3)檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機械連接的牢靠性。4)檢查機器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。5)檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。6)清潔機器及附件設(shè)備外表。7)發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。 管理規(guī)定 保持應(yīng)急發(fā)電機機房干凈整潔。 發(fā)電機組與儲油間隔離，儲油間應(yīng)有單獨通風(fēng)設(shè)施，并有防爆燈。 發(fā)電機房內(nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。 發(fā)電機非使用時應(yīng)定期試運行，時間每次不少于15分鐘，每次運行應(yīng)有詳細(xì)記錄。 有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計劃和記錄，以及故障處理記錄。 附表: 《應(yīng)急發(fā)電機運行記錄》 《應(yīng)急發(fā)電機運行巡查記錄》 《發(fā)電機組故障記錄》 《應(yīng)急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表》 《發(fā)電機保養(yǎng)記錄》3. 電梯(扶梯)操作管理規(guī)定 目的規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項性能完好、安全運行。 適用范圍適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。電梯的操作 操作規(guī)程1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。2)檢查機房內(nèi)滑油，曳引機等是否正常。 3)檢查機房內(nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。4)檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運行等。 日常巡查與維護1)電動機油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風(fēng)良好。2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風(fēng)扇等是否正常。3)限速器轉(zhuǎn)動部分加潤滑油，轉(zhuǎn)動靈活，無異常聲響。4)檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。5)自動門傳動機構(gòu)，安全觸板傳動機構(gòu)動作是否正常，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點等有無損壞。6)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時應(yīng)及時加油。7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。 管理規(guī)定 保持電梯機房內(nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。 保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。 電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責(zé)任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。 電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記，使用人須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。 電梯維保時須設(shè)立防護措施，懸掛標(biāo)示牌和護欄。 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。 附表: 《電梯運行巡查記錄》 《電梯故障處理記錄表》 《電梯維修保養(yǎng)計劃表》 《電梯維修保養(yǎng)記錄表》 目的規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。 適用范圍適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟 切斷機房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。 檢查電梯機房內(nèi)情況是否正常。 機房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。 移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。 使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪。 將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左向右，以較易扳動方向為準(zhǔn)。操作時應(yīng)斷續(xù)動作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動。當(dāng)所有乘客離開電梯后，必須把廳門關(guān)好并鎖緊。 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。 目的規(guī)范消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處工程部 消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作 操作規(guī)程1)火災(zāi)自動報警時，首先看其顯示屏報警部位為幾層幾區(qū)，并到指定位置查看。2)當(dāng)確定有火災(zāi)時，啟動聯(lián)動系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應(yīng)急電源啟動發(fā)電機，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險人員使用。3)啟動消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。4)啟動消防排煙風(fēng)機，排除著火層煙霧，啟動送風(fēng)機給滅火和疏散提供方便。5)發(fā)出疏散命令，打開樓層廣播，通知業(yè)主疏散。6)如沒有火災(zāi)發(fā)生，是誤報火警，按“復(fù)位”按鈕，將恢復(fù)正常運行狀態(tài)。 消防聯(lián)動系統(tǒng)的日常巡查、維護內(nèi)容 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。 檢查火災(zāi)自動報警柜內(nèi)各接口是否松動，線路是否有損傷。 擦拭設(shè)備，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬等。 檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關(guān)是否在正確的位置上，指示準(zhǔn)確無誤。 檢查各消防報警設(shè)備，消防反饋設(shè)備的正常功能，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。 管理規(guī)程 消防聯(lián)動監(jiān)控中心須有專人24小時不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。 消防聯(lián)動系統(tǒng)維保責(zé)任人須有消防上崗證，按維保計劃定期維保，確保整個系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。 消防聯(lián)動設(shè)施為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。 發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動系統(tǒng)的報警須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有系統(tǒng)的報警或動作都須作詳細(xì)處理記錄。 消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室內(nèi)。 附表： 《消防聯(lián)動系統(tǒng)巡查記錄》 《消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃表》 《消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表》 《消防聯(lián)動系統(tǒng)故障（或報警）處理記錄表》 目的規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。 適用范圍物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。 水泵的操作 操作規(guī)程1)啟動水泵前應(yīng)檢查水泵進出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。2)檢查電壓表，信號燈指示情況。3)手盤動水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。4)啟動水泵，注意觀察啟動電流，運行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。5)查看壓力表是否達到規(guī)定壓力值。6)水泵運行中應(yīng)觀察各運行參數(shù)是否正常，觸摸馬達溫度。 水泵房的日常巡查、維護內(nèi)容1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機械部分連接是否松動及完好。2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。3)起動開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。4)泵房內(nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個月啟動1—2分鐘試運轉(zhuǎn)，并記錄在運行記錄本內(nèi)。 管理規(guī)程 保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴(yán)格的防護措施。 水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。 供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離，供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。 水泵的運行應(yīng)有運行記錄，平時應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。 附表: 《水泵房運行記錄表》 《水泵故障處理記錄表》 《水泵房維修保養(yǎng)記錄》 《水泵房維修保養(yǎng)計劃》四、工程部水電管理制度1. 工程部水電管理規(guī)定 目的加強對水電管理，堵住漏洞。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部 內(nèi)容 所有工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對本管理處所管水電進行認(rèn)真管理。 所有員工必須以身作則，凡與人串通偷水偷電者，一經(jīng)查出將作嚴(yán)肅處理。 確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行，水電正常安全供給。 隨時巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象，隨時維修，節(jié)約用水、用電 定期檢查各用戶水電使用情況，防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。 按時抄送水電表，并力求抄表正確、準(zhǔn)時，每月將水電使用情況匯總報公司領(lǐng)導(dǎo)。 嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。 隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法，注意事項，對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。 抄表人員施行輪換制，由副主任帶隊，最少2人抄表，除副主任為固定外，協(xié)助人員每月更換，輪流抄表。 附表 《月份用電情況匯總表》 《月份用水情況匯總表》2. 停電（水）管理規(guī)定 工程維修人員必須確保管轄范圍內(nèi)的水、電正常平穩(wěn)供應(yīng)。 正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停電（水），必須停電（水）時，需按如下步驟操作： 填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時間等，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 將停水停電的通知提前一天公告各相關(guān)部門和用戶，以期做好相應(yīng)準(zhǔn)備。 準(zhǔn)時開展工作，按時完成任務(wù)，隨時匯報工作進展。 常規(guī)維保應(yīng)盡量避開使用高峰期，且不超過半天。 正常停電（水）時（應(yīng)急搶修），應(yīng)迅速判明原因，將情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報。及時通過辦公室前臺和其它公示方式向用戶公告解釋停電（水）原因，恢復(fù)供電（水）的大概時間等。 市政停電（水）時，如接獲通知則應(yīng)按照第二項第2條進行，如未接獲通知，工程主任應(yīng)迅速致電供電（水）部門查詢原因，同時按第三項進行。 停電（水）超過8小時，工程部門要組織人員盡量采取勝補救措施，內(nèi)部系統(tǒng)應(yīng)急搶修期間，工程人員須全部參加。恢復(fù)供電（水）按“配電房操作管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進行。 停電（水）應(yīng)由值班人員詳細(xì)記錄，故障（內(nèi)部系統(tǒng)）停電（水）分清責(zé)任人，將事故處理結(jié)果報告公司領(lǐng)導(dǎo)。 消防工作是物業(yè)管理的重點，每一個員工都要加強責(zé)任心，防患于未然。 各管理處應(yīng)建立健全消防現(xiàn)場搶救小組，各小組成員每月培訓(xùn)一次，掌握消防滅火知識和消防器具的使用。 工程維修人員應(yīng)每月對消防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)，每日按班巡查，確保運行正常。消防監(jiān)控應(yīng)保持24小時由專業(yè)人員監(jiān)控，隨時記錄監(jiān)控情況。 安管人員要每兩小時巡查一次，確保各處消火點設(shè)備齊全，各消防通道等暢通無阻，隨時發(fā)現(xiàn)隱患，把事故處理在萌芽狀態(tài)，安管及消防工程人員每月對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)及消防存在的問題隱患提出總結(jié)報告給管理處主任。 消防搶救小組成員由總指揮和十名左右隊員組成，分工明確，責(zé)任到人，并對外公布消防搶救小組成員名單。 消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)組織人員總結(jié)，對事故責(zé)任人進行追究。 消防應(yīng)急措施參見《火警應(yīng)急辦法》。 附表 《動火作業(yè)申請單》4. 消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）設(shè)施管理規(guī)定 消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）為消防專用設(shè)施，不得挪作它用。市政消防總伐非消防時嚴(yán)禁開啟。 消火栓（水）的使用按如下步驟進行： 使用人填《消防水動用申請單》或《噴淋系統(tǒng)（水）停用審批單》。 安管部門審批 工程部門審批 公司領(lǐng)導(dǎo)審核簽字 安管部門設(shè)立消火栓、噴淋系統(tǒng)管理責(zé)任人，管理責(zé)任人每月至少對其配置設(shè)備檢查一次，并簽名確認(rèn)，由每日值班之安管巡邏人員每天定時巡檢。 工程部門每星期維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）的正常使用功能。 工程部應(yīng)在消火栓、噴淋系統(tǒng)位置設(shè)立明顯標(biāo)志，并標(biāo)明水系統(tǒng)的走向。附表:《噴淋系統(tǒng)(水)停用申請單》 《消防水動用申請單》5．公共用水管理規(guī)定 公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。 公共用水包括辦公用水、衛(wèi)生清潔用水、綠化用水和其他工程維修用水。 公共用水設(shè)備的維修由工程部門按日常維修和計劃養(yǎng)護進行。公共用水的監(jiān)管由工程部、安管部及物業(yè)部巡查人員負(fù)責(zé)。 各公共用水的部門負(fù)責(zé)人須對本部門強調(diào)節(jié)水意識，制定用水節(jié)水方案，掌握節(jié)水方法。對浪