房地產市場研究報告分析-資料下載頁

　　

【正文】 ，途經安德門、共青團路、花神廟、南京南站、百家湖等站后進入江寧大學城，可以抵達大城小室。如果業主是有車一族，寧溧高速、寧杭高速二期的慣通令全程無交通節點阻礙。在公交線路方面，137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公 交線路，可輕松抵達安德門、中華門、新街口、南京火車站等地(3) 銷售價格及銷售情況目前在售面積為50多平米的精裝修小戶型，均價5500元/平米，剩十余套房源。項目2008年1月份開盤，去化約90%。(4) 項目產品情況 房源情況：一月份開盤推出68套精裝小戶型主力戶型：5567平米精裝小戶型(5) 客群分析購買意向：投資占65%70%，剩余為大學城教師和學生自住。地域分析：江寧本地占50%左右，南京主城客30%，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評自然風景秀美是中浩大城小室的一大特色，項目位于方山至青龍山的景觀軸線上，得享天然景致。不僅如此，項目還擁有濃厚的人文氣息，江寧大學城規劃多所高校，20萬人聚居，是全國唯一集大學城、風景區、高新區為一體的教育基地。同時小區內大多數業主為高校教師，身處其中可謂“談笑有鴻儒、往來無白丁”。七、九龍湖板塊項目分析(一) 九龍湖板塊概況板塊區位：九龍湖板塊位于江寧的南部，與百家湖遙遙相望。是繼百家湖之后，江寧 湖景資源開發的又一熱點。顧名思義，九龍湖板塊是環九龍湖開發，整個九龍 湖被誠信大道分隔為南北兩湖，風景秀麗，站在湖邊可遠眺方山，依山傍水， 美不勝收。 　　目前板塊內正在開發的主要項目有九龍湖畔頤和南園、龍湖文馨苑、 同仁康橋水岸、合家春天、羅托魯拉小鎮、天澤苑等樓盤。萬科地產于今年6月 ，目前地塊尚未動工，案名已 經確定為“萬科金域藍灣”，并預計在2008年下半年上市。板塊交通：從新街口驅車前往九龍湖大約需要35—40分鐘。寬闊的道路讓交通順暢， 馬路兩年的景觀帶，讓這里顯得開闊和大氣。來到九龍湖板塊，最大的感觸是 空氣清新。 　　板塊內公共交通線路并不發達，盛同線、景福線等幾條江寧板塊內的公交線 路，讓交通成為九龍湖板塊的“軟肋”。不過，如果能夠有私家車穿行于主城 與江寧之間，抑或是工作在江寧，交通當不成問題。板塊配套：由于是新興的開發板塊，配套成熟度還遠遠不夠。南京同仁醫院于今年10月 8日正式開診，成為整個江寧區的首個三甲醫院，它的亮相也奠定了九龍湖板塊 在整體江寧中的地位和作用。在潭橋商業街、農貿市場、九龍湖賓館等其他生 活配套方面分布期間，但整體并不豐富。尚不能支撐整體板塊的需求。 　　 在教育資源方面，東南大學、南師附中江寧分校、清水亭幼兒園、臨江中學 等學校分布周邊。 　　 其他方面包括南瑞汽車、克里斯丁等實業公司也給予區域住宅市場強有力的支撐。九龍湖板塊未來發展規劃： 　　照南京市的“一城三區”的城市規劃，城市發展的主要方向將是東進南延。城中繼續突出城市中心、商業中心的地位，高端的居住功能將被分散至城東和河西，而更多的中低端居住需求將被疏散到江寧、江北、仙林等板塊。由于自然條件優越、配套逐漸完善以及近期的地鐵南延等一系列的利好消息，江寧板塊越來越受到眾多買房人的追捧從江寧板塊的各個區位來看，東山老城區、岔路口、將軍山、百家湖等區位由于開發的較早，現在大致格局基本已定，各個項目樓盤大多都已在建設中，有的已經交付使用。隨著地鐵南延、江寧大學城的開發，方山九龍湖板塊很自然的進入人們的視野。山環水繞的湖山之景、大學城的人文環境、江寧科學園的規劃先行，方山九龍湖這一黃金原始股板塊自然成為了各開發商爭奪之地。前段時間的土地拍賣已經透露出這樣的信息，樓面價已經破4000，接近周邊現在的房價。在地價的刺激下，目前方山九龍湖板塊的房價正在昂首向5000邁近，業內人士預計，這一板塊未來價格不會低于7000元/平米。由于配套規劃的逐步完善以及未來的升值預期，方山九龍湖板塊目前在售的幾個項目都成了大熱的樓盤。據了解，天澤苑、康橋水岸等項目一期推出的房源均遭搶購，現在已所剩無幾。用江寧房地產協會秘書長張國安的話說：“九龍湖板塊是一張白紙，在這個上面可以畫出很好的圖畫來，有山有水、有我們有實力的開發企業，我相信九龍湖板塊前景是很好的。”。 一個新區域的發展，不單單是房地產，還要有產業和配套相支撐，而九龍湖板塊恰恰在這方面做了不少努力。目前從產業方面說，長安福特的進駐就是一個最大的“金子招牌”，在配上東大等名校，相信這個地區會越來越好的。 　　“九龍湖現在還處于一個未被定義和未被認可的狀態，這還是一個非常具有潛力，未被定義的狀態，因為它靠著東南大學的九龍湖校區，這地方以后的人文文化是非常濃厚的，所以我們當時覺得從它的現狀和前景來看，他都可以成為一個未名湖，我們希望在這個過程中，把九龍湖從一個未名湖抬升到一個南京第五湖的狀態。”南京一知名策劃人士如是說。 板塊魅力點評：南京南站即將開建、多條快速通道連通江寧與主城，城南向南發展的大框 架已經成形。產業的發展、醫療與教育配套的率先入住，都給九龍湖板塊的的投資增加了不少砝碼。　　 九龍湖板塊屬于“離自然很近 離城不遠”的區域。自然資源稀缺，在主城 月牙湖、莫愁湖、玄武湖，江寧百家湖湖景資源幾近開發完畢的當下，這里應 該是人居生活的適宜板塊。 　　從房地產發展的角度來看，今年，區域內迎來了房產“大鱷”萬科地產， 品牌地產帶來的升值效應也將會逐步顯現。在目前南京的房地產形勢下，購買九龍湖板塊的樓盤風險應該還是比較小的，因為很多樓盤多是地一起開盤，在價格上會有很大的升值空間。 但是因為不少項目主要以高檔為主，所以前期的成本之處也不少的，另外，因為有了一些配套，不妨購買作為自住 （二）個案分析合家春天(1) 項目簡介合家春天是由南京盈嘉恒升實業有限公司開發建設，項目位于江寧區前莊路以東，誠信大道以北。合家春天綠化率：%,容積率：,占地面積： ,建筑面積：,車位： 1200 ,項目總套數： 2000 。項目位于江寧天印山（又名方山）腳下，緊鄰大學城、江寧開發區，隸屬于科學園板塊。是一個包含多層、小高層及公寓等產品類型的約17萬平米中等規模社區。(2) 項目周邊配套地塊周邊的商業配套較為薄弱，一定程度上制約了項目的生活便捷性，周邊的娛樂文化生活也顯得較為匱乏。臨近配套的相對不足，需要通過項目自身的配套以完善該功能。區域內的醫療服務機構有江寧區醫院開發區分院和殷巷醫院以及一些小型診所。另目前在建的南京同仁醫院總投資10億元人民幣，占地240畝，設計病床1500張，初期開放病床600張，設26個臨床科室、18個醫技科室和其他管理職能部門，其中眼科、耳鼻咽喉科、心血管科、腫瘤科、骨科、婦產科、兒科、老年醫學科為醫院初期重點發展學科。項目交通狀況：金秣線 、江寧線路 、寧丹線、寧鳳線 、雨銅線 、盛同線、安銅線、安丹線等。(3) 銷售價格及銷售情況6月中旬推出130套左右新房源，均價為5700元/㎡。6月18日開盤，共銷售40套，去化30%。(4) 項目產品情況房源情況：現開盤共128套房源主力戶型：74103㎡兩房、三房，其中74㎡與76㎡的兩房占到總體量的70％以上(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評項目依山傍水，觀林而居，聽水而棲，自然景觀優越。地鐵一號南延線從項目周邊通過，生活、出行便利。這里的景觀營造內修外調，內部景觀由中心廣場開放空間、主題景觀帶、休閑景觀帶、濱水休閑山地景觀帶等幾大主題，圍繞江南、竹影、水鄉等意境設計。外部依托先天的自然山水資源以及精心營造的內部主題景觀，從整體性、生態性和人文化考慮，將小區內景觀與周圍大自然緊密的兼容在一起。龍湖文馨苑(1) 項目簡介龍湖文馨苑是由南京天創、天久置業有限公司全面開發建設。龍湖文馨苑坐落江寧區九龍湖畔，北接九龍湖湖岸景觀帶，南靠同仁醫院，西鄰南師大附中，南望東南大學。小區總建筑面積逾18萬平方米，以現代簡約、優雅風格布局小高層及高層住宅，具有得天獨厚的人文和環境優勢。項目戶型設計科學合理，兩代居體貼入微，主力房源60140㎡創造最舒適的空間尺度。6月28日推出其三期收官之作，97平米的兩房，116平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價5200元/平米。(2) 項目周邊配套緊鄰南師附中江寧分校、同仁醫院，自身配備社區商業中心、時尚會所、幼兒園，東南大學、工人文化宮、九龍湖圖書館、全民健身中心、規劃中今年年底基本建成的九龍湖山水生態公園環繞周邊。項目交通狀況：地鐵1號線南延線,距天印大道不過40米（規劃新增5條公交路線）。在原有公交網路的基礎上，寧杭高速二期今年開通、地鐵1號線南延線2009年開通、高橋門到上坊只需兩分鐘車程、天印大道與苜蓿園大街連通，形成與主城區的無縫對接；規劃中輕軌3號線、規劃新增5條公交路線，網路四通八達，十分方便。以及規劃中的輕軌3號線等等，生活配套日趨成熟。（3）銷售價格及銷售情況目前在售房源為97平米的兩房，113平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價5200元/平米。項目08年6月28日開盤，目前銷售104套，去化約40%。（4） 項目產品情況房源情況：現為項目三期，共推272套房源主力戶型：97平米兩房、113平米三房（5） 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評得天獨厚的人為和環境優勢，追隨稀有湖畔美景，九龍湖沿線正在形成一個高端樓盤聚集圈，秉承天創建設“奉獻一流人居，創造客戶價值”的一貫宗旨，以美景、人文雙重標志著稱的龍湖文馨苑獨領秀外慧中的高品質居住風尚。天澤苑（1） 項目簡介天澤苑是由南京天富房地產開發有限公司全面開發建設。投資商為江城地產，發展商為天富房地產。項目地址位于江寧區竹山南路以西，誠信大道以北。項目總建筑面積25萬㎡，占據800米長秦淮河原生水岸線，綠化率超過36%。整個項目由情境美墅洋房、小高層和高層組成，組團內形態各異兼具個性，超大社區規模居住氛圍。，承載濱河親水公園及中央景觀大道、架空層及各組團花園，原生景觀與親水主題醞釀至尊雅趣。（2） 項目周邊配套中小學:七里河小學、安西路小學、西北中學、二十二中、中醫學校，文科職業學校等多家學校。小區內有23米高鐘樓假日休閑廣場、幼兒園、超市、風情商業街。項目交通狀況：項目鄰竹山南路及誠信大道，地鐵一號南延線經過，臨近寧杭高速、機場高速。路網發達，瞬息即至東山商業中心，方便直達南京主城(3) 銷售價格及銷售情況7月12日推出二期典藏房源，共計120套，目前剩余30余套，類型為花園洋房，均價6500元/平米。(4) 項目產品情況房源情況：目前項目二期，共推房源120套主力戶型：80140平米兩房和三房(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評南臨方山風景區，緊靠大學城，得天獨厚，享有濕地公園及大學城豐厚人文氣息。人文和自然的環境優勢增加置業者的購買興趣。八、大學城板塊和九龍湖湖板塊的項目指標對比(一) 項目指標對比表板塊情況項目名稱主力戶型（㎡）均價（元/㎡）供應套數（套）已售套數（套）推盤時間后市供應客群分析大學城板塊東方龍湖灣8090㎡兩房100120㎡三房54001108808年5月18日項目規劃1942戶目前一期已推450戶，后市約1492戶主要為大學城教師，投資約占40%左右。南京市區人與江寧人各占50%中浩大城小室5567㎡小戶型5500686108年1月最后一期購 投資占65%70%，剩余為大學城教師和學生自住。地 江寧本地占50%左右，南京主城客30%，剩余20%為外地投資客。九龍湖板塊天澤苑80140㎡兩房和三房65001209008年7月12日項目規劃1600戶目前一期已推460戶，后市約1140戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區客源，剩余20%為外地投資客。龍湖文馨苑97㎡兩房113㎡三房520027210408年6月28日最后一期以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區客源，剩余20%為外地投資客合家春天74㎡103㎡兩房、三房5310128套40套08年6月18日項目規劃2000戶，目前已推1403戶，后市約597戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區客源，剩余20%為外地投資客(二) 項目指標對比分析 主要項目產品均價說明項目均價在5500元/㎡以上，尤其是九龍湖板塊的天澤苑均價達到了6500元/㎡，南京南站即將開建、多條快速通道連通江寧與主城，城南向南發展的大框 架已經成形。產業的發展、醫療與教育配套的率先入住，都給投資增加了不少砝碼。 主要項目產品戶型、面積說明主力戶型、面積多集中在80120㎡的兩房、三房。說明房客在追求的舒適寬敞的同時，資金的憂慮也在加劇。主要項目產品銷售狀況說明目前房地產市場壓力普遍較大，整個樓市彌漫較強的觀望氛圍。消費者消費觀念較之以前更為理性，且大多都在觀望。區域幾個項目都謹慎推盤，大多數項目都僅推出100套左右房源上市銷售，但仍有部分項目銷售情況較差，如龍湖文馨園，合家春天等去化不足40%。主要項目產品客群說明總體看來，大學城板塊主要是以周邊教師自住購買為主，一些小戶型產品投資占據的比例較大；分布方面，主要還是以江寧本地人居