南京蘇輝大廈物業管理方案-資料下載頁

　　

【正文】 當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算。第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同。任何單位和個人不應當就同一服務內容，向業主、使用人或者物業管理企業重復收費。第二十四條 物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。新建物業中未售出且未使用的部分，其物業管理服務費由建設單位與物業管理企業約定，沒有約定或約定不明的，按物業管理服務費標準的百分之五十承擔。物業出租或者以其他方式交他人使用的，物業管理服務費可以由業主或者使用人交納，但業主負最終交納責任。第二十五條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。第五章 物業的使用和維護第二十六條 新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案并報物業管理行政主管部門備案。建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收。開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。第二十七條 物業管理企業接管物業時，應當與委托方按照物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。物業管理委托方應當按照規定向物業管理企業移交相應的物業檔案資料。物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給物業管理委托方或者其指定的物業管理企業。第二十八條 物業管理區域內禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；（三）私搭亂建；（四）侵占綠地、毀壞綠化；（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動；（七）未經批準擺攤設點；（八）無序停放車輛；（九）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（十）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；（十二）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。第二十九條 業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有損壞承重結構等行為時，應當及時勸阻，并向有關主管部門報告。第三十條 物業應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，并報有關主管部門批準。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。第三十二條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。第三十三條 業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。第三十四條 物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。第三十五條 房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：（一）房屋室內部分，由業主自行維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。第三十六條 一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金）。維修基金應當存入政府指定的銀行，設立專門賬戶。維修基金應當按幢建賬、按戶核算。業主轉讓物業時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。第三十七條 維修基金屬全體業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。業主委員會應當定期公布維修基金的收支情況，接受業主監督。第六章 法律責任第三十八條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。第三十九條 建設單位未按照規定提供物業管理服務用房以及物業管理設備設施的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，可處以二萬以上四萬元以下罰款。第四十條 物業管理企業違反本條例，按照下列規定處罰：（一）未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；（二）違反合同約定的服務質量標準的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；二 《南京市物業管理服務收費管理辦法》寧價房字[1999]611號第一條 為規范本市物業管理服務收費行為，維護物業產權人、使用人、物業管理單位的合法權益，促進物業管理行業健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》的有關規定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市轄區內經工商行政管理機關登記注冊，并取得物業管理企業資質證書的物業管理單位對各類物業提供社會化、專業化服務的收費行為。本辦法所稱的物業管理服務收費是指物業管理單位按照物業產權人、使用人委托合同的約定對各類房屋及公用設施、設備、綠化、衛生、交通、保安和環境容貌等項目開展日常管理、維護、保養、整治及提供其他相關服務所收取的費用。第三條 南京市物價局是本市物業管理服務收費的主管部門，負責會同市房產管理局對全市物業管理服務收費實施管理和監督。負責制定物業管理服務收費管理辦法及有關政策規定，確定全市物業管理服務收費的價格水平。第四條 物業管理服務收費應遵循合理、公開及物業產權人、使用人經濟承受能力相適應的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業管理單位的服務內容、服務質量、服務深度，制定收費標準。價格主管部門在制定全市物業管理服務收費水平時，應在調查研究的基礎上，舉行價格聽證會，充分聽取社會各界及物業產權人、使用人、物業管理單位的意見。第五條 物業管理服務收費包括公共性服務費和代收代辦費、特約服務費。物業管理服務收費應根據物業管理單位提供服務的性質、特點等不同情況，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。為普通住宅物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公用設施維護和保安、綠化管理等公共性服務以及停車管理、裝璜垃圾清運等專項服務，其收費實行政府定價。為高級公寓、別墅、商住樓及非住宅物業產權人、使用人提供的公共性服務，其收費實行政府指導價。為物業產權人、使用人需要提供的專項或特約服務及公共代辦服務，除價格主管部門有統一的收費標準外，其收費實行市場調節價。第六條 物業管理公共性服務費實行統一政策，分級管理，根據物業的硬件設施和管理的服務質量等因素，各類物業分等制定收費標準，實行評定等級收費管理制度。具體實施辦法另行制定。第七條 物業管理公共性服務收費的費用構成包括以下部分：管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行維護及保養費；清潔衛生費；綠化管理費；保安費；辦公費；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費；合理利潤。本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資消耗補償和其他費用開支。第八條 物業管理公共性服務收費的利潤率，普通住宅區不超過5%，其他物業不超過10%。第九條 物業管理公共性服務收費項目的主要服務內容包括：清潔衛生管理。包括小區內道路、綠化帶、公共場地及樓內公共樓梯、走道、電梯間等公共部位的清掃保潔、垃圾的收集清運、水箱（池）的定期清洗消毒，化糞池的定期清掏、外墻的定期清洗等。公共安全管理。實行24小時保安值班巡視制，負責管理區內公共安全秩序的維護管理和消防、保安監控設施的操作值守。公共設備設施管理。負責管理范圍內供配電、給排水、電梯、消防、水泵、中央空調、公共衛生間、公共照明等公共設備設施的維護保養，保證正常運行。綠化管理。負責管理區內的綠化美化，綠化物定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持環境優美。委托管理合同中約定的其他服務項目。第十條 物業管理單位申報物業管理公共性服務收費須提供以下資料； 工商行政管理部門核準登記注冊的營業執照副本；物業管理行政主管部門核發的物業管理資質證書副本；物業管理委托合同復印件；物業管理收費書面申請，包括物業所在位置、建筑面積、公共設備設施情況、樓宇功能配置、物業管理機構設置及人員配備、公共服務詳細內容、申報收費項目及標準等；等級收費申報表和公共服務費構成的詳細計算及分析說明；已入住物業應提供業主（住戶）代表或業主委員會對收費標準的意見和物業管理單位年度收支明細帳。第十一條 物業產權人、使用人自辦理合法入住手續或租賃合同之日起，應按規定支付物業管理公共服務費和應攤公共水電費。尚未出售的房屋及產權人購買后6個月未入住的房屋，由開發建設單位或產權人按核定公共服務費標準的50%繳納空置房管理費。第十二條 物業管理區域符合規劃要求的封閉式共用車庫（棚）和專用汽車停車場（車位），有專人24小時看管的，經價格主管部門批準，可收取停車管理服務費，具體收費標準由各級價格主管部門在規定的范圍內核定。第十三條 房屋的電梯、水泵、中央空調等機電設備運行電費及公共照明等屬代收代繳費用，物業管理單位應單獨列帳并以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向物業使用人合理分攤，具體分攤方式由業主委員會或物業使用人代表與物業管理單位協商確定。第十四條 物業管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規定的價格執行，除管線損耗部分可據實分攤外，不得自行加價，不得以任何借口多收費，不得從中牟利。第十五條 設有集中供暖系統的物業，應按照“以收抵支，收支平衡“的原則，由物業管理單位提出方案，經業主委員會或物業使用人代表同意后收取。供暖期結束后，須向業主公布收支情況，若有結余，應結轉下一供暖期使用，不得挪作他用。第十六條 物業產權人、使用人裝修房屋的，應接受物業管理單位的管理，并在辦理入住手續時按規定標準繳納房屋裝修保證金。裝修完畢，經物業管理單位驗收，未損壞主要房屋結構的，裝修保證金全額退還，其代管利息作為物業管理單位承擔監管任務的費用列入收支范圍。物業產權人、使用人裝修房屋產生的建筑垃圾，由物業管理單位負責清運的可按規定收取裝修垃圾清運費。第十七條 物業管理服務收費應統一明碼標價，使用由價格主管部門監制的價目表。《價目表》須在管理區域進口處醒目放置。物業管理單位應每半年以書面形式公布財務收支帳目，接受業主委員會和物業產權人、使用人的監督，并應將本年度收支決算報告，下年度收支預算報告及重大的費用支出項目提請業主委員會討論通過。第十八條 物業產權人、使用人入住時，物業管理單位預收物業管理公共服務費不得超過6個月。第十九條 供電、市政等部門委托物業管理單位收費須是經價格主管部門批準的收費項目，執行規定的收費標準，并應向承擔代辦業務的物業管理單位支付一定的代辦費。物業管理單位已按受委托實施管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得再重復收取性質和內容相同的費項。第二十條 未經價格主管部門同意，物業管理單位不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質的押金、保證金、違約金等，也不得代其它單位收取任何費用。未經價格主管部門同意，任何部門不得向物業管理單位收取費用。經批準的收費，收費單位應出示《收費許可證》，并按規定標準收費，違反有關收費政策，物業管理單位有權拒繳。第二十一條 依法成立的業主委員會可根據章程和物業管理委托合同，對物業管理單位的收費和收支情況實行監督，審議、確定物業管理費用年度計劃、重大收費事項和收費辦法，并督促物業產權人和使用人履行服務合約，按時繳納有關應繳費用。第二十二條 各級價格主管部門評定物業管理公共服務收費，要嚴格按規定評定標準考評。物業產權人、使用人有權向價格主管部門舉報物業管理收費的價格違法行為。第二十三條 違反本辦法規定，有價格違法行為的，依照國家有關價格法律、法規規定予以處罰。第二十四條 各縣可依據本辦法并結合當地具體情況，制定本縣物