某地房地產可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 ,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。 有XX金冠物業管理公司進行智能化管理，／平方米*月 XX生態花園有一定的價格優勢，一期現起價為1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現均價為1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復式16501850元／平方米．前后三次調價，2000年５月調高50元／平方米，６月調高80元／平方米，８月調高300元／平方米。 主要采用派發宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。 首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據悉空軍雷達學院買了6棟，XX鄉政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調價原因７月份以后，未超過500萬。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區域內價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛生間為黑房。 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，XX鄉政府購5棟，散戶主要為XX區行政企事業單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業發展有限公司投資開發，北京中聯公司設計。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，．綠化率為45%。工程于2000年9月底動工，預計2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。 竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D區C區 C區 A區B區 A區B區 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區內住戶，社交氛圍；小區內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數據通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區內還設有醫療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。 有省級先進物業管理公司招銀物業實行全方位智能化的物業管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監控，閉路電視監控，戶內安防聯網，車輛出入管理，抓業清潔人員負責苑內公共衛生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１５分鐘內上門服務。 多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在17001800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在23002400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段，2000年XX金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當的成功，隨后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。目前處于前期的準備階段，將于45月正式開盤。 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現認購銷售100套。 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業單位中高收入人群，客戶分布區域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產開發公司開發，第一組團占地面積71畝，主要為單體別墅和聯體別墅，共152戶。，綠化率40%．目前一半為現房，一半為準現房，別墅面積為240300平方米。 早期聯體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協助辦理公積金及組合貸款。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。 客戶主要為開發商的關系戶，直接實現銷售僅兩三套。 世紀家園 有中聯三星開發的世紀家園占地600畝。，％，項目總規劃有3109戶。一期工程于2000年12月15日開工，目前在做樁基工程。物業形態有多層，小高層和聯體別墅。 以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調查結果表明： 項目所在區域已成為一個大型的居住新區，各種檔次的居住小區競相爭艷。 項目所在區域雖然居住小區較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區較少，因此，該區域內以中低檔次的物業競爭最為激烈。 項目所在區域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 在調查的所有樓盤中，大多數都采取隨行就市的追隨策略。 同XX市其他區域相比，區位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業的品牌、品質。 四、 XX鄉消費者調查分析 2000年區域在售樓盤實現銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區，現對已購房客戶進行調查統計。 來此區域置業的客戶主要分布在發展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。如XX生態花園，空軍雷達學院，XX鄉政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區為主。已購房客戶區域分布如下： 區域 XX 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業分布 行政事業單位 科研教育單位 個體私營企業 45% 45% 10% 由于XX屬于新區開發，目前區域樓盤客戶主要還是周邊地區，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為國家行政企事業單位，科研教育單位，個體私營業主這幾種常規的住宅消費類型。 來此區域置業的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。 此區域置業的客戶多為二次置業，客戶購買動機主要為改善居住環境．購買動機如下： 換環境 結婚用 投資 87% 8% 5% 選擇在此置業的客戶對小區的認同因素依次為： 因素 環境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認同區域環境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發展前景。 第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。 經營機會是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優勢的結合。 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發經營優勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發經營環境分析時，已作了許多討論。現對該項目真正的、突出于XX鄉住宅市場的優勢點集中如下。 （1）項目開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。 ①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發經營期。 ②住宅業房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。 ③置業意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項目的區位優勢與地段優勢及其發展空間與規模 ①XX花園的自然環境，在XX市得地獨優，其遠離市中心； ②XX花園可作為XX區、XX鄉企事業單位人員，私營、民營企業家理想的生活基地； ③XX花園占地近百多畝，規模適中，可作為經濟住房，是置業的理想地方。 （3）項目公司企業領導核心與公共關系狀態。 ①項目開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制， ②項目開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為XX市人民，XX鄉政府作出貢獻。 ③項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優勢點的正確運用，有利于開發項目的打造良好的基礎。 三、項目開發經營機會點 （1）整個XX區XX鄉人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之XX鄉的大規模建設活動，使得整個XX鄉的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 （2）項目區域位置遠離市中心，自然環境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業便宜，而且近年來，XX鄉有大規模的開發建設，整個區域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX鄉的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發機會點。 （3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，XX大道將在近年內完成通車，到時候小區的交通將相當便捷，而且物業的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設同時進行，將大大促進項目所在地區交通的優化。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰略，在本項目定位時，須將區域，交通環境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標市場定位 amp。61548。 XX花園位于XX區XX鄉地區，這決定了主體目標對象為XX區XX鄉周邊地區的中高層消費群。 amp。61548。 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業家或個體老板 3. 行政企業事業單位的主管級領導 4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要 amp。61548。 年齡判斷在30－45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產品定位 根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項目區位位置遠離市中心，成本較低。 。 ,各項基礎設施和市政設施都快更上。 ,XX大道將決定XX花園在該區域內具有其他物業不可替代的優勢。 （產品定位的具體建議見第六章項目開發建設建議。 專業打造