溫州某地塊房地產開發項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 樓銷售價格設定原則是以開發成本加合理的利潤，這樣的銷售價格具有一定的優勢。㎡，銷售收入5227萬元；㎡，銷售收入29004萬元；。 第十一章 經濟效益分析 ：25800萬元 ：34231萬元：100%根據國家對房地產企業有關成本核算的規定，商住樓開發成本估算如下表： 開發成本估算表 序號成本項目總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備 注1土地費用80241817 含契稅2設備費用537122 3工程費用132643004 4其他配套費用1678380 5預備費2297520 6開發成本258005844 7銷售稅金及附加2139484 8銷售成本279396328 %，所得稅1573萬元%%%，由附表2得出：財務內部收益率FIRR：%，%；財務凈現值FNPV（i=10%）：稅前1786萬元，稅后712萬元；投資回收期：，通過以上財務指標測算，項目具有較好的盈利能力。當銷售收入和開發成本發生變化時，必然引起成本利潤率和銷售利稅率的變動。現將項目風險分析有關數據列下表： 風 險 分 析 表 單位：萬元序號項 目基本方案銷售收入上升10%銷售收入下降10%開發成本下降10%開發成本上升10%1銷售收入342313765430808 34231342312開發成本25800258002580023220283803銷售稅金及附加2139 2353 1926 2139 2139 4利潤總額629295013082887237125成本利潤率（%） 6銷售利潤率（%） 由表9得出：當開發成本不變而銷售收入下降10%時，利潤總額3082萬元，%，%；當銷售收入不變而開發成本上升10%時，利潤總額3712萬元，%，%。由以上分析可知，項目抗風險能力較強。第十二章 社會影響分析社會影響分析的主要目的是消除或盡量減少因項目的實施所產生的社會負面影響，使項目的內容和設計符合項目所在地區的發展目標；并使項目能為項目地區的區域社會發展目標做出貢獻，促進經濟與社會的協調發展。本章節主要研究內容的范圍包括識別關鍵的利益相關者，識別與項目密切相關的社會因素和社會風險，進行項目的社會影響效果分析、社會適應性分析和社會風險及對策分析。現將項目的實施對社會影響的范圍程度及可能出現的后果列于下表： 社會影響分析表 序號社會因素影響的范圍、程度可能出現的后果1對居民收入的影響。在一定程度上增加當地居民的收入，影響程度一般。減少當地貧困居民數，縮小貧富差距。2對居民生活水平與生活質量的影響。提高當地居民生活水平與生活質量，影響程度較好。人民生活水平不斷改善，生活質量穩步提升。3對居民就業的影響。能在一定程度上增加當地居民的就業機會，影響程度較好。項目營運后，可增加居民的就業機會，收入渠道拓寬。4對地區文化、教育、衛生的影響。逐漸促進當地文化教育水平的提高、促進基礎教育設施建設，影響程度較好。項目建設和運營期間可促進當地文化教育事業的提高。5對地區基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響。帶動當地外部市政配套設施、推進當地城市化進程。完善項目所在地外部市政配套設施建設，土地增值效益明顯，促進當地城市化進程。6對少數民族風俗習慣和宗教的影響。不會對少數民族風俗習慣和宗教產生影響。，在項目建設和運營期間，當地交通、電力、通信、供水等基礎設施條件和鋼材、水泥等物料供應及生活供應方面，都能給予一定的保障。，不同利益群體對項目建設持積極態度。項目所在區的技術、文化狀況能適應項目的建設和發展。項目的建設將明顯提升當地居住環境，提高居民生活質量，促進社會和諧發展。第十三章 結論與建議、東新街以北。選址符合蒼南縣城龍港鎮城市總體規劃，該地塊地理位置優越，交通方便，周圍人居環境好，銷售前景進一步看好。隨著龍港城市化建設步伐進一步加快，無疑對龍港房地產業新一輪發展帶來無限商機。，使購房客戶有充分選擇的余地；房型功能完備，室內空間豐富多變，充分體現了“以人為本”的理念。，空間組織有特色，交通組織有序，滿足人流、車流的集散要求；各項技術經濟指標符合規劃部門的規定和要求。，可操作性較強；建設資金籌集方案落實，項目實施條件已經具備。，%，%，%，具有較好的經濟效益。，該項目抗風險能力較強。 綜上所述，蒼南縣某鎮某地塊工程項目是可行的，建議各有關部門給予大力支持。附表1 損 益 表 單位：萬元序號年 份項 目第1年第2年第3年第4年合計1銷售收入　10000148009431342312營業稅金及附加　625 925 589 21393總成本費用13350 12450 　　258004利潤總額13350 3075 13875884262925結轉到下一年度虧損13350 16425 25506292　6所得稅　　　1573 15737稅后利潤　　　4719 47198盈余公積金　　　4724729應付利潤　　　　　10未分配利潤　　　4247424711累計未分配利潤　　　4247　財務現金流量表附表2 （全部投資） 單位：萬元序號年份項目 建 設 期經 營 期合 計第1年第2年第3年第4年1現金流入　10000148009431342312現金流出1335013075925216229512建設投資1335012450　　25800營業稅金及附加　6259255892139所得稅　　　15731573三稅前凈現金流量1335030751387588426292四稅前累計凈現金流量133501642525506292　五稅后凈現金流量1335030751387572694719六稅后累計凈現金流量133501642525504719　稅前 稅后財務內部收益率FIRR % ， 財務凈現值FNPV（i=10%） 萬元 ， 1786 712投資回收期 年 ，