某商業廣場銷售推廣執行方案[002]-資料下載頁

　　

【正文】 來回）2． 場地租用費：4000元（二天）3． 工作人員食宿費1000元（4人）4． 請當地禮儀公司費用1000元以上四項預合計：6800元101 / 101大型超市進駐簽約儀式方案一、 簽約儀式時間：大型超市簽約后一周內某日上午二、 簽約儀式主題：大型超市正式進駐正佳廣場 地點：花園酒店會議廳三、 邀請對象1． 政府相關部門（1） 市商業局領導（2） 市工商局、稅務局領導（3） 天河區政府、工商局、稅局領導（4） 天河區工商聯合會2． 大型超市所屬公司負責人3． 各主流媒體 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、 廣東電視臺、廣州電視臺、廣州電臺 約12人，每人500元，合計6000元四、 會議議程1． 9：30 – 10：00 參加人員簽到，留下名片2． 10：00 – 10：15 主持人致開幕詞，介紹到會領導3． 10：15 – 10：45 發展商負責人講話，介紹項目基本情況，以及經營方式4． 10：45 – 11：15 大型超市所屬公司負責人講話，介紹其公司經營策略、發展計劃 以及為何選擇正佳廣場設店5． 11：15 – 11：30 記者提問，發展商、大型超市負責人答問6． 11：30 – 11：45 美聯物業致閉幕詞7． 11：45 會議結束，參加午宴五、 資料準備正佳廣場簡介大型超市簡介東、西塔樓投資簽約儀式方案一． 簽約儀式時間：東、西塔樓投資協議簽署后一周內某日上午二． 簽約儀式主題：強強聯手合作建設正佳廣場。活動舉行地點：花園酒店會議廳三． 邀請對象：1． 政府相關部門（1） 市商業局領導（2） 市房管局領導（3） 天河區政府領導2． 投資方各負責人3． 各主流媒體 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、 廣東電視臺、廣州電視臺、廣州電臺 約12人，每人500元，合計6000元4． 會議議程：（1）Am 9：30 – 10：00 參加人員簽到，留下名片（2） 10：00 – 10：15 主持人致開幕詞，介紹到會各方負責人（3） 10：15 – 10：45 發展商介紹項目情況，經營方向和計劃（4） 10：45 – 11：15 投資方談對項目投資計劃，以及為何選擇投資 正佳廣 場。 （5） 11：15 – 11：45 記者提問，發展商、投資方答問（6） 11：45 – 12：00 美聯物業致閉幕詞（7） 12：00 會議結束，參加午宴四． 資料準備正佳廣場簡介投資方簡介夾層售價論證和建議正佳廣場價格論證 一個樓盤的單價的制定需要考慮許多因素，就本商場而言，主要有以下幾個因素：（1） 現時市場的平均價格（2） 本身項目的要素（如：面積、門面的寬度等）（3） 本項目的外在因素，如：供求關系，資金回收速度的要求我們就以上主要因素對本項目的價格進行論證分析。在之前的策劃書，敝司曾經就正佳廣場夾層的銷售單價進行估算，最終得出的結論是7萬多元/M2，這是根據同區與同區、同區與異區的租金及售價比較而得出來的，但由于當時對整個項目的情況了解不多，因此，這個價格預測僅僅是基于現時的市場的平均價而作出的。而時至今日，敝司對正佳廣場有了更深的認識，根據“時尚生活”顧問有限公司給敝司的資料顯示，大部分出售的商鋪面積均為30~50 M2左右，總價均在二百萬以上，這樣就會導致客源面縮窄，增加了銷售難度。另外，若以現時的銷售計劃，本項目將會在11月30日進行公開發售，明年5月1日開張試業。考慮到開張試業后，現鋪銷售的難度會加大，因此敝司計劃在開張試業前銷售總貨量的80~90%, 換言之, 扣除春節假期和清明節等的日子, 實際銷售時間只有4個月，在短短的4個月時間里，難度是頗大的，因此，考慮到發展商盡快回籠資金的要求，再結合推出的貨量，我們不得不在降低門檻，拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫：1． 盡可能把可售商鋪的面積切小，把總價降下來2． 恰當地控制好推盤的速度及節奏，以一個較低價格入市，力求短、平、快，創造一個銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理，然后才慢慢提升單價，給人一種不斷升值的感覺。 綜合以上諸多因素及分析，敝司認為正佳廣場夾層的銷售均價約60000元/ M2是相對合理。但無論怎樣計算及預測都只是一個估算，到底市場的接受價是多少, 制定的價格是高抑或低，沒有任何人能保證自己一定對，因此敝司會通過一系列的銷售策略去測試市場的接受價，力求把銷售單價推至市場接受價的頂部，為發展商創造最多的利潤, 具體操作如下：1． 在正式公開發售前，會對所有的目標客戶進行一次價格調查，摸準目標客戶的接受價。2． 推出少量單位進行內部認購，真正測試市場的接受價。3． 通過部分鋪位以競價, 投標的方式進行銷售，取得市場價的頂部，為制定后期緊貼市場承受價的整體均價取得依據。4． 在銷售過程中不斷根據市場反饋信息，調整價格策略。總而言之，我們力求把銷售價格貼近市場承受價，若市場接受價為65000元/ M2，我們絕對不會賣64000元/ M2。廣州市各主要商場及個別地段近期租價天河城廣場樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）一層約1000元—1100元/M2二層約680元/ M2時尚閣（服裝、化妝品）500元/ M2（2002年6月）三層約500元/ M2308號鋪（女裝）180 M2，500元/ M2四層約300元/ M2 (電信、電器)五層約120150元/ M2 （工藝品\玩具）六層約200元/ M2（飲食）七層怡景西餐廳80元/ M2中華廣場樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）一層約380元/M2卡伊耐（女服）353元/ M2（2002年8月）二層吉之島（合作分成）三層約200元/ M2李寧專賣店（運動服）220元/ M2四層約150200元/ M2 (通訊產品)五層約100元/ M2 （家私）六層約100元/ M2 （餐飲）七層 自營 （電影廳）流行前線成交一、二手成交租（均）價近期成交個案（建筑面積）一手約350元/ M2 永駿皮具350元/ M2二手600元/ M2“ESTYCOLOUR”艾斯迪色彩（休閑服）600元/ M2恒寶廣場樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）負一層約200元/M2 (服裝等)首層約260270元/M2167號、168號、169號鋪，套內面積93 M2，租47500元，約511元/ M2 二層約80元/ M2 （超市）廣百新翼樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）夾層約550元/M2管理費60元/ M2首層約850元/M2二層約600元/ M2三層約500元/ M2四層約500元/ M2七層約200元/ M2九層約90元/ M2江南西路路段近期成交個案（建筑面積）路尾聯想電腦店82 M2，租18000元，約220元/ M2（2002年4月）路中嘉衛、時代（服裝）42 M2，550元/ M2路頭（靠江南大道）友誼和黃（首層百貨）600元/ M2（2002年6月）二．正佳廣場各層租賃均價建議根據以上市場最新信息，敝司作出以下相應建議。樓層實用率租賃均價建議負一層58%建議：（1）租給超市使用面積1萬M2（建議適當調高實用率）叫價80元/ M2（使用面積）（2）租給西式快餐150元/ M2（使用面積）夾層34%建議：（1）實用率提高到50%，叫價450元/ M2（建筑面積）。首層47%建議：（1）叫價750元/ M2（建筑面積）（2）實用率提高到55%二層55%建議：（1）叫價500元/ M2（2）租給百貨公司6070元/ M2（建筑面積）約6000 M2三層53%建議：（1）叫價350380元/ M2（建筑面積）（2）建議實用率提高到55%（3）租給百貨公司6070元/ M2（建筑面積）約6000 M2四層53%建議：（1）叫價150200元/ M2（建筑面積） （2）建議實用率提高到55%五層49%建議：（1）尊貴飲食區，歐洲風情區（極具知名度特色飲食，需求經營面積較大，8003000 M2使用面積）、傳統中式飲食區80100元/ M2。（2）嶺南美食區、東南亞特色區200250元/ M2（建筑面積）。六層63%建議：（1）實用率適當調高，小熊國（待報價）。（2）南夢宮、歡樂天地、玩具反斗城、任天堂(待經營戶報價)，野戰俱樂部4050元/ M2（建筑面積）。（3）網吧50元/ M2（4）史努比100元/ M2七層64%建議：（1）電影主題餐廳80100元/ M2，（2）影視精品區、音樂娛樂區100150元/ M2，（3）美容健身60元/ M2，家私50元/ M2三．夾層銷售均價建議敝司近期對廣州市各主要商場、個別地段最新租賃市場價格進行了深入調查，并依據這些調查，以及正佳廣場夾層的經營主題，估算夾層的租賃均價，建議租價為450元/M2（建筑面積）。依此租賃均價，根據商鋪每年可按8%—10%的回報率計算,從項目各方面的優勢作出衡量，本司按投資者每年可獲9%的回報率進行計算。每年可收回資金：450X12=5400元，5400/9%=60000元/平方米正佳廣場夾層每平方米平均售價為：60000元夾層區域劃分（根據時尚生活中心有限公司2002年7月19日出圖，鋪位實用面積7488平方米），敝司建議實用率50%。夾層的整體布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價在市場上接受程度等綜合因素考慮，敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為：一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。經計算所得，一線、二線、三線均價具體如下：一線鋪位均價為：62000元/平方米二線鋪位均價為：59755元/平方米三線鋪位均價為：56000元/平方米根據現時夾層圖紙規劃的人流走向、主次出入口、距離商場吸引點的遠近、鋪位單雙邊、電梯位的遠近、總價等綜合因素考慮，敝司認為有如下鋪位為：市場較難接受和市場較為搶手鋪位。（具體鋪位見附圖）1．市場較難接受的鋪位一共有：216。 79個鋪位，216。 總實用面積為：216。 以上為市場較難接受的鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的12%左右。2．市場較為搶手的鋪一共有：216。 64個鋪位216。 總實用面積為：216。 以上為市場較搶手鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的16%左右。根據夾層的計算的均價（60000/平方米），及貴司所提供的夾層鋪位的規模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮，以及以往敝司多年對鋪位規劃經驗，建議把夾層區域劃分為五大區域（詳細劃分，見附圖），經計算五大區域，各自均價如下：一區均價為：二區均價為：三區均價為：四區均價為：五區均價為：媒體運用和選擇178。 鋪墊期媒體選擇媒體時間版面費用內容廣州日報10月8日1/2版彩色A2正佳廣場即將推出羊城晚報10月8日1/2彩版正佳廣場即將推出廣州日報10月9日1/2版彩色A2正佳廣場即將推出羊城晚報10月9日全版彩色正佳廣場即將推出南方都市報10月10日1/2彩版正佳廣場即將推出廣州日報羊城晚報南方都市報10月10日10月11日10月12日繕稿系列一分三次刊登每份報 交通便利A 地鐵上蓋物業A成熟商圈篇A廣州日報羊城晚報南方都市報10月14日10月16日10月18日繕稿系列二分三次刊登每份報人流篇A一站式購物中心A全新消費模式A廣州日報羊城晚報南方都市報10月21日10月23日10月25日繕稿系列三分三次刊登每份報多功能購物中心AWTO商機無限A政府規劃時機A廣州日報羊城晚報南方都市報10月28日10月30日11月1日繕稿系列一分三次刊登每份報 交通便利B 地鐵上蓋物業B 成熟商圈篇B廣州日報羊城晚報南方都市報11月4日11月6日11月8日繕稿系列二分三次刊登每份報人流篇B一站式購物中心B全新消費模式B廣州日報羊城晚報南方都市報11月11日11月13日11月15日繕稿系列三分三次刊登每份報多功能購物中心BWTO商機無限B政府規劃時機B羊城晚報11月6日1/2彩版大百貨公司、大超市進駐正佳廣場廣州日報11月7日1/3彩版大百貨公司、大超市進駐正