深圳市某商業廣場營銷執行方案-資料下載頁

　　

【正文】 用。擴大科學與財富的關系科學地創造財富——帶出成功人士的發跡過程，即賺錢秘笈；科學地運用財富——運用科學的方法使既有財富增值，即如何去投資；科學地享受財富——由于科學地創造財富、科學地運用財富，因此最終可科學地享受財富。3）推貨節奏推貨節奏的快慢，要視乎市場需求而定，如何給予市場投資者供不應求，貨源緊俏的感覺，使其實現快速成交，而實質上又要準備充足的供貨，則需準確掌握市場需求的脈膊，靈活調節推貨節奏。l 銷售方式及促銷策略 以先到先選認籌方式公開發售。（見附件的銷售策略中的認籌方案） 排隊優惠方式：數量優惠方式前1~300名3％前301~600名2％601以后1％ 公開發售當天至9月份內優惠方式：購鋪額外99折，暗操98折4）返租方式建議全部商鋪實行統一返租，統一管理，統一經營（5層商鋪除外）。返租期：三年返租樓層：所有樓層統一返租年限返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為9%； 第二、三年按季返還，返租率同為9%； 三年返租率合計為27%5)公關活動 活動一：活動主題：齊來參與都市財富運動。活動時間：公開發售前一天，即9月8日上午10：00活動地點：現場活動形式：現場主題show邀請明星：具財神形象的明星，如薛家燕等；活動內容：各類型具質素的表演活動。目的與作用：1） 為公開發售而造勢；2） 錯開與公開發售時間，避免影響；3） 促進下簽客戶數量的增加。活動二：活動主題：業主答謝酒會活動時間：9月中旬活動地點：具檔次的酒樓或酒店活動形式：餐飲+表演活動內容：1） 公開答謝業主支持；2） 推介業主介紹獎；3） 餐飲并交流目的及作用：1） 促進與業主的交流，展示發展商誠意；2） 推動業主介紹新客戶，促進項目銷售。3．第三階段推售計劃（2009年9月~10月）1）推售思路承接前期推廣思路，并作出細化演繹。上一階段為項目的全面展現，以強大的陣容進行演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細化演繹，使項目品牌形象得以持續并加以鞏固。推廣重點：v 公開發售成交火爆v 促銷信息宣傳主題：深圳廣場——東部財富盛夏游媒體選擇： 《南方都市報》《信息時報》《深圳日報》、的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項目形象，通過一定量的戶外公關活動和資料派發（宣傳單張、《深圳廣場》月刊）來鞏固銷售業績，同時拉動前階段觀望的投資客戶。l 改變推廣戰術一方面收縮上一階段的第一目標市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴大天河區以外的推廣區域，如黃埔區及東山區，挖掘其潛在購買力。l 追蹤已有客戶資源，擴大再成交可能通過第一階段的推廣已積累相當數量的潛在買家，本階段應加強過濾該批尚未成交的購買力資源；另外，對于已成交的客戶應采取獎勵措施，鼓勵其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應。l 對部分滯銷商鋪加大促銷力度經過上一階段的戰役及本階段前期的銷售，可能產生一定數量的滯銷商鋪，為加快項目的整體銷售，應增加對該批滯銷商鋪的優惠措施，以平衡項目銷售的勻速發發展。l 增加招商的推廣力度在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段可增加的推廣力度，以達到招商推動銷售，招商與銷售齊頭并進的雙喜局面。l 銷售方式以常規方式進行銷售及招商。推廣主題9月主題：西部牛仔也去東部掘金主題闡釋：通過廣為人知的西部牛仔去東部掘金的廣告表現，寓意鮮明且幽默詼諧，形象化地引導人們去關注東部，投資東部的本項目，延續演繹上階段的主題思路。10月主題：10月東部財富盛會主題闡釋：繼續深化“東部財富”，10月份為秋季，收獲的季節，將使人們產生共鳴。促銷策略l 折扣優惠促銷期會間購鋪為98折，暗操99折；非銷期會期間為99折，暗操99折；對于部分滯銷單位視乎情況建議額外95~97折。l 返租方式繼續執行前期所定的返租方式。l 旅游抽獎9－10月期間購鋪均可獲旅游抽獎，具體方式如下：成交商鋪價格獲抽獎票數30萬以內1票31~50萬2票51~80萬3票81萬以上4票公開抽獎時間：10月份最后一個周日。旅游獎項：一等獎 新馬泰7天游 10名（注：每名中獎者可帶1名家屬同游）公關活動活動一活動主題：世界商業展活動時間：10月活動地點：現場活動形式：圖片+電視片具體內容： 選取世界上商業發達的國家城市，如美國、日本、韓國、馬來西亞等國家的商業城市作展示； 以相冊、圖片和電視片展示為主。目的及作用： 加深投資者對商業的認識和理解； 增強投資者的投資欲望。活動二活動主題：東南亞盛夏游活動時間：10月8日上午活動地點：現場形式和內容：現場show+抽獎目的及作用：l 促進銷售；l 活躍現場氣氛；l 增加客戶再回頭率。4．第四階段推售計劃(2009年112月)1）推售思路 全力促銷尾盤推廣重點： v 開業信息v 招商信息公關活動：開業盛典齊歡樂及早在開業前消化剩貨商鋪銷售適宜在期鋪交易，作為大型商業項目的新張開業，會過渡一段時期才可進入興旺，此階段商業氣氛較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應在項目開業前盡量消化剩貨，及時回籠資金，降低風險。2）招商進入最后沖刺階段2010年1月份正式開業則2009年11月份進入最后沖刺階段，應加快加強項目的最后招商。3）公告開業盛典2010年1月份正式開業，可以此作為利好進行宣傳推廣，給予市場工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。4）推貨策略 推售剩貨； 招商同步開展，最后沖刺。5）銷售方式按常規方式進行銷售及招商。6）推廣主題開業在即，限量靚鋪壓軸奉獻。主題闡釋：以開業在即作為引子，帶出最后的優質商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機會就會“走寶”。l 返租方式 繼續執行前期所定的返租方式l 招商優惠 可獲贈1個月的租金及1個月的管理費。8）公關活動活動主題：開業盛典齊歡樂活動時間：與開業時間相同活動地點：現場活動形式：現場show目的及作用： 促進氣氛，開業造勢； 帶動銷售。四、媒體組合策略各階段媒體組合：第一階段第二階段第三階段第四階段時間2009年7月~2009年8月172009年8月18~9月192009年9月20~10月312009年11月~12月宣傳主題深圳廣場——深圳首席社區MALL深圳廣場——天河東財富新商機深圳廣場——東部財富尋寶游深圳廣場——員村新景點宣傳重點v “深圳首席社區MALL”概念演繹v 炒作天河東——員村板塊商圈價值v 介紹項目的基本情況和整體定位v 發展商品牌推廣和實力介紹v 百佳的簽約和發布招商信息v 塑造項目品牌形象v 傳遞銷售、招商信息v “深圳首席社區MALL”概念演繹v 商圈價值v 項目賣點分析v 投資收益分析v 功能定位v 內部認購造勢v 公開發售成交火爆v 促銷信息v 招商信息v 開業信息v 招商信息公關活動深圳社區商業研討會百佳簽約儀式暨大型招商推廣會齊來參與都市財富運動。開盤show業主答謝酒會世界商業展。東南亞盛夏游開業盛典齊歡樂媒體選擇主要媒體： 《南方都市報》、《信息時報》《深圳日報》、輔助媒體：《中國房地產報》、珠江經濟電臺、城市之聲、現場包裝《南方都市報》《信息時報》大篇幅的概念炒作，《深圳日報》硬性廣告配合、其它各大媒體軟文、廣電集團報、現場包裝、員村、天河區域性巡回展示、免費看樓車、定向資料派發《深圳日報》、《南方都市報》的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項目形象，單張、派發來鞏固銷售業績。 深圳日報、南方都市報、羊城晚報、《深圳廣場》月刊、廣電集團報南方日報五、媒體投放計劃及費用（見附件）媒體投放和銷售資金回籠示意圖廣告投放的分析可以預計本項目的一個投放和銷售的走勢：第五部分 項目的包裝一、 包裝總綱項目包裝主要包括基礎系統設計、應用系統、宣傳物料設計三大部分。其中應用系統主要包括營銷通路的包裝和辦公事務應用系統、本項目定位為“深圳首席社區MAII”，在項目包裝中要盡量體現定位的內涵，通過項目在色彩、形式、文字、圖片展示等方面的個性化設計，使客戶強烈感受到本項目的品質及現代商業氣息，達到宣傳項目、促進銷售的目的，最終提升發展商的品牌形象。建議本項目在總體包裝上應采用能充分體現繽紛、陽光、富時代感的色調和表現手法、把中高檔的商業物業形象帶給客戶，讓客戶產生價值認同感。（一）基礎系統設計基礎系統設計包括以下內容：l LOGO設計（中英文標志）l 中英文標準字體設計l 標準色彩規劃與延展l LOGO與中英文標準字體之標準組合l 輔助圖形及象征圖形（吉祥物）本項目基礎形象設計應時尚、陽光、富時代感，且能給人以上升發展的聯想。營銷通路包裝營銷通路主要指引導客戶進入營銷現場的路徑，主要包括通路組織和地盤包裝。對于商業物業而言，交通的暢達性是影響客戶購買的重要因素之一，因此，良好的通路組織是項目順利銷售的制勝法寶。本項目雖地處員村二橫路，昭示性強，但車行回路不暢，尤其是從南往北來的客戶流，而此部分客戶將是本項目目標客戶的重要來源方向。l 地盤包裝地盤作為目標客戶和行人關注的地方，是項目宣傳最經濟和直接的媒體，可以吸引注意力，營造賣場氛圍。本項目地處二橫路重點包裝方位為項目地塊東、北側。主要包括如下幾方面：l 道路組織l 工地圍墻l 戶外導示牌l 道旗l 條幅及噴繪昭示布賣場形象包裝賣場作為主要銷售場地，選擇區域要便于到達，便于展示，主要由兩部分組成：售樓處、停車場。本項目的銷售中心因為和住宅公用，造成兩間代理公司的銷售人員，難免有工作上的不協調，現在的按賣銷售中心住宅的格局來設計的，為了區分商鋪和住宅的區別，整個銷售中心，2/3的部分要重新包裝，大型玻璃應布置入駐商家的廣告噴繪，如先施、FREEBIRD、麥當勞等功能分布主要包括：l 模型展示區l 接待中心l 資料索取臺（架）l 洽談區l 音像放送區l 簽約區l 銷售職能房l 員工更衣室及儲物間l 衛生間售樓處導示、展板系列售樓處導示主要包括銷售現場內外用以標識各區域的標識牌。展板主要介紹項目的區域、配套、交通、項目設計、園林介紹、景觀介紹等。形象宣傳包裝主要包括辦公事務系統、宣傳資料、禮品等。辦公事務系統：主要包括項目資料袋、置業計劃書、內部認購書、臨定紙等，這些物品的設計形式要與項目整體VI相統一。宣傳物料：宣傳物料主要指銷售中所需要的基本資料，包括樓書（含標準層平面圖）、宣傳海報、用于參加各類展銷活動派發以及DM直郵活動、宣傳手冊、VCD項目介紹碟、禮品（主要包括促銷活動用，開盤、封頂活動用）促銷禮品的運用有幾方面作用：◆ 吸引看樓客戶對項目產生良好印象；◆ 通過小禮品敦促落定；◆ 回饋業主。五、費用預估項目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個前提：——創造品牌樓盤，并通過樓盤樹立廣電房地產集團的企業品牌——盡可能節省資金——整體安排推廣資金一般為銷售收入（）的3~5%左右基礎形象設計：8萬元現場包裝：12萬元(部分費用視當地取費標準而定)l 營銷中心形象包裝（展板、軟包裝）：設計制作2萬元；l 工地圍墻、形象墻：制作5萬元；l 道旗、戶外導示牌：制作、發布5萬元；銷售物料：13萬元l 樓書：印刷費用5萬元；l 折頁：印刷費用5萬元；l 其他類銷售物料：包括銷售用紙等共計3萬元；媒體發布：450萬元l 報紙廣告費用：設計發布400萬元l 電視媒體：20萬元各類活動及促銷禮品費用：100萬元l 開盤活動：25萬元l 展場包裝：20萬元；l 促銷禮品費用：5萬元；l 其余活動（研討會、促銷、征文、繪畫等）47萬元新機場廣告牌：制作發布5萬元。不可預見費：12萬元綜上：整體費用總計600萬元。77 / 7