某商住小區建設項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 期間產生的施工廢水含懸浮物和少量石油類，建議修建隔油池、沉砂池，施工期間的廢水經隔油、沉淀后通過市政排污管排入嘉陵江。：為減少施工期空氣污染對環境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產生的揚塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區域附近地面環境空氣質量的影響；③運渣車輛不得超高運輸，并要關閉頂部車蓋，以免灑落。：施工期應對固體廢棄物的產生、排放、收集、儲存、運輸、利用、處置的全過程進行統籌管理，不僅應著眼于對已產生的固廢進行處置，更應強調不產生、少產生固體廢棄物和對已產生的固廢進行綜合利用，以實現固體廢料的“減量化、資源化、無害化”。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產生的棄土和施工廢料應運往指定的地點填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環保部門統一處置等。：可在現場設置圍擋，實施淋水降塵，場內道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。（二）營運期的環境保護：選用高效低噪及振動小的設備，振動設備基礎均設置橡膠或彈簧減振器，配備電機設隔音罩。通風機等振動設備與管道連接處設軟接頭、減振支；吊架，水泵基礎加減振墊。通過這些措施，可以有效的減少營運期機電設備噪聲對周圍聲學環境的影響。噪聲控制參照《工業企業廠界噪聲標準》（GB1234890）執行。：本項目區內的污水統一排入該區外圍的排污溝，經市政污水溝截留進入市政污水管網，經過太平門預處理站預處理后，再進入雞冠石污水處理廠，處理達到一級排放標準后排入長江，對長江水質不會產生污染影響。生活污水的排放標準應按《污水綜合排放標準》（GB89781996）一級標準執行。：建筑物內使用電能、天然氣作為燃料，其廢氣對空氣污染很小。因樓內提供餐飲服務，應安裝油煙凈化設施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環境的影響很小；平時地下車庫設通風風機，車庫內排氣經豎井引至樓頂排放，對空氣環境的影響不大。油煙的排放濃度應達《飲食業油煙排放標準》（GB8483—2001）的要求。：生活垃圾袋裝化，并設垃圾收集點，城市垃圾處理場統一處置，不得造成二次污染。綜上所述，擬建工程的建設符合城市規劃及發展要求，項目實施后，對轄區內土地利用、住宅及商業環境開發、配套設施建設以及城市景觀的規劃布置有極好的促進作用，具有良好的杜會、經濟效益，基于環境評價的角度，本項目的建設是可行的。第十二章 節能一、編制依據1．《中華人民共和國節約能源法》。二、項目所需的能源結構項目是集住宅、商業等為一體的大型房地產開發項目，根據其功能定位，項目所需的能源主要有電、天然氣、水。三、建筑節水，商業用水單設水表計量。，避免因水壓過大導致用水器具超壓出流。，防止管網的滲漏。，并設置單獨用水計量裝置。水池、水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水管閥門故障時，水池、水箱長時間溢流排水。四、電氣節能1. 設置低壓無功電容補償裝置，就地補償。2. 選用T8熒光燈及高效電子鎮流器。3. 走道及樓梯間選用感應節能開關。第十三章 項目組織與建設進度計劃一、項目組織根據業主的實際情況和項目的特殊性，為了能夠充分發揮各部門的作用，項目的組織機構設置為如下圖所示的模式，并從各部門配備專門人員負責。拓新集團拓新開發公司營銷部，10人策劃部，2人行政部，3人財務部總工辦拓新建筑公司，20人二、 工程進度計劃本項目建設工期自立項之日起至項目全面建成并投入使用。建設工期主要包括項目前期準備、土建工程施工、設備采購與安裝、裝飾工程、設備調試、竣工驗收等階段。參考建設項目工期定額和單位工程工期定額，結合本項目建設內容、工程量大小、建設難易程序，以及施工條件等具體狀況，項目具體進度安排如下：年份2007年2008年2009年2010年可研及審核前期項目報建土建工程安裝工程竣工驗收2010年1月，完成項目所有相關工作，完全具備入住條件，并使項目成為一個完善的社區。三、 資金計劃假設各項資金的使用均在發生期間均勻投入，除前期可研和報建費用外，全部工程的開發采用滾動投入的方式，總體資金計劃為13402萬元，其中自籌和銷售形成的滾動資金9402萬元，向榮昌縣農村信用合作聯社借款4000萬元，％。第十四章 投資估算及收入測算一、估算依據和條件（一）估算依據1.“東方之驕”工程設計方案?！度珖y一建筑工程基礎定額重慶市基價表》及2000年《重慶市建筑工程綜合基價表》?！吨貞c市安裝工程單位基價表》。《重慶市建設工程費用定額》及重慶市建委相關配套文件、材料指導估算價格。《重慶市市政工程預算定額》6.《重慶市裝飾工程基價表》。（二）估算條件本項目的估算時間為2007年1112月，工程建設所需資金由項目業主自籌、借貸等組成。：按照購買土地的實際價款計取。：包括工程勘測費、設計費、平基費及道路、施工水電通訊費、城市建設配套費、其他費用等。：包括城市規劃費、工程監理費等。：土建單方造價按780元/㎡計取，通風空調消防單方造價40元/㎡，電梯費單方造價30元/㎡。：包括室外給排水工程、室外供電工程、天然氣管道工程、視訊工程、綠化工程、小區道路及路面等。：包括銷售費用、建設單位管理費用、貸款利息、土地契稅、不可預見費用等。詳細估算情況及結論見“附表1：總成本費用投資估算表”。二、收入測算結合施工計劃和工程進度計劃，項目銷售計劃情況如下：年份2008年2009年2010年銷售比例10%80%10%由于項目地塊位于北部新城內，距傳統商業中心的距離不到一公里，且與成都、重慶等城市的交通樞紐貫通，經濟區域已形成，基礎配套設施正在完善。地塊用途定位為商住，結合拓新集團近期的房屋銷售價格水平和近年榮昌縣城商品房價格的走勢，假設物價和房價水平穩步發展，不考慮資金時間價值對項目標的達到可出售狀態下價格的影響，預計住房銷售均價2300元/M商業用房銷售均價4500元/M車庫銷售均價2500元/M2的基礎上，則按設計面積計算的項目總銷售收入為20908萬元。第十五章 財務評價一、有關損益項目的假設和說明：營業稅（收入的5％）、城建稅（營業稅的5％）、教育費附加（營業稅的3％）、土地增值稅（按收入的1％測算）。3. 假設在項目的建設期企業所得稅率為33％。4. 盈余公積按項目業主的章程規定按當年稅后利潤的10％提取。二、項目損益情況說明本項目建設后，預計共實現稅后利潤3008萬元，共實現所得稅2071萬元。詳細分析數據見附表4：財務損益表。三、財務盈利能力分析 根據各財務基礎數據資料，計算得出主要財務分析評價指標如下表：指標項目內部收益率FIRR財務凈現值 FNPV投資回收期全部投資%其中，項目財務基準收益率（ic）在參照社會平均資金成本的基礎上確定為ic＝10%,投資回收期從2007年項目立項開始計算。各項財務評價指標的計算，詳見“附表6：財務現金流量表（全部投資）”和“附表7：敏感性分析表”。四、財務清償能力分析財務清償能力分析是通過考察項目計算期各年的財務狀況，來選擇貸款償還方案，以及分析本項目償還貸款的能力。根據本項目特點，先期資金由企業全部自籌，假設在2008年4月初該貸款全部到位，借款償還期為2年，從“附表5：還款付息表”可以看出，本項目能滿足貸款條件并及時支付利息和償還貸款。五、項目風險分析（一）項目面臨的主要風險分析 本項目的風險主要來自項目完善期內的投入成本、開發周期和貸款利率以及經營收入穩定等方面，其中以經營收入是否穩定和開發成本的變化影響最大。本項目現有主要狀況為：項目建設期時間要求短、資金投入較多、各方關系協調難度大，如果沒有周密合理的計劃，將使未來不確定因素增多，資金壓力大，項目業主承擔較大風險；根據項目建設計劃，建設工程投入較大，增大了項目資金壓力、資金成本以及融資難度。（二）敏感性分析由于本項目的不確定因素相對較少，其投資由前期可研論證、建安工程、設備購置和環境整治其他費用三部分構成，且各部分的影響因素不同；其產生的收益受到的影響因素也不同。為此，本章從投資和收益兩個大的方面進行敏感性分析。具體分析數據結果見附表7敏感性分析表： 從敏感性分析表可知，當總銷售收入降低10％時，％（大于基準收益率10％），項目可行；當總銷售收入增加10％時，％（大于基準收益率10％），項目可行。當項目總投資成本增加10％時，％（大于基準收益率10％），項目可行；當項目總投資成本降低10％時，％（大于基準收益率10％），項目可行。由此可知，項目建成后總經營收入對項目經濟效益敏感性與項目經營成本對項目經濟效益的敏感性相差不多。該項目能獲得較好的經濟效益，項目風險較小。（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以全部項目進行，，%，假設銷售價格保持在原有水平不變且住房、商業用房和車庫銷售比例一致。根據上述數據計算項目盈虧平衡點如下：BEP（利用率）＝ 總成本費用+利息支出總額 預計銷售收入總額*（％） 100%＝%盈虧平衡分析表明，％，企業就可以保本，說明項目具有較強的抗風險能力。 綜上所述，本項目具有較為良好的財務狀況、盈利能力、還債能力較強的特點，項目基本財務狀況、資產構成較為合理；投資回收時間較短，具有一定承受風險變化的能力，在財務上是可行的。 第十六章 結論與建議一、結論本項目是拓新集團開發的又一個大型樓盤。項目業主實力雄厚、房地產開發經驗豐富，技術力量強、企業知名度高、品牌形象好，對本項目的成功建設奠定了基礎。項目選址北部新區，地理位置優越、交通和配套條件完善，項目選址靠近項目定位的消費群體，市場銷售前景好。項目建設內容豐富、建筑設計風格和特點鮮明，將打造成為榮昌標志型建筑的一個亮點。項目建設規模合理、建筑方案優良、使用功能完善、戶型設計周到、建設進度適宜。財務評價表明：本項目實施后經濟效益好，投資回收期短，貸款償還期快。本項目實施后，項目能夠滿足社會中高收入人群需要，對加快榮昌城市化進程，完善城市功能有積極的推動作用。本項目產業關聯度高，在建設過程中和投入運營后，能拉動諸多關聯產業的發展和進步；本項目的成功開發和運營對榮昌縣同行能起到積極的示范作用；項目對增加地方稅收、提供就業機會等均有積極的貢獻，項目社會效益良好。綜上所述，“東方之驕”項目建設是必要的、也是可行的。二、建議（一）房地產開發涉及面廣，項目業主應加強與當地政府和各部門的溝通，使項目實施有一個好的外部環境。（二）本項目建設內容多、建設周期較長，要確保項目如期完成，應精心組織，精心實施，真正把本項目做成精品工程、樣板工程，在廣大榮昌縣市民中樹起項目業主的企業品牌形象。（三）本項目既有高層也有多層建筑，建設難度較大，投資總額約13402萬元，項目業主應盡早完善融資方案，確保建設資金按時到位。附表： 總成本費用投資估算表 總成本費用投資計劃表 銷售收入測算表 財務損益表還款付息表 財務現金流量表（全部投資） 敏感性分析達華工程管理(集團)有限公司 二○○七年十二月