商住小區可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。，施工單位要嚴格按照設計要求施工隊，不得擅自更改施工圖。，要建立安全巡視制度，制定安全規章，對職工進行安全教育。設計好項目平面圖，規劃好消防設施，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置。 消防方式本項目區域內均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災，冷卻水消防系統采用常高壓給水消防系統。 消防器材本項目配備一定數量手提式干粉滅火器。 消防外協消防外援由建設方與當地消防部門協商解決。第八部分 投資估算與資金籌措1投資估算1）湖南省建筑工程概算定額（1999年）；2）國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；3）國家建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》投資估算方法（2000年10月）；4）國家現行的政策法規及建設單位提供的有關數據；5）現行的市場價格信息資料。本項目建設投資估算范圍包括研究報告推薦的技術方案所包含的建設內容的建安工程費（不含裝修費）、配套設備的購置及安裝費用、項目管理費、工程建設其他費用以及工程預備費。開發建設投資估算范圍包括土地成本、建筑安裝工程費、其他費用、不可預見費以及建設期利息等。1）圖紙設計費用按建筑面積40元/m2計取；2）不可預見費用按建安費用3%計取；3）工程質量監督管理費按建安費用2‰計取；4）工程監理費按建安費用3%計取；5）招標代理費用按建安費用2%計取；6）基礎設施費按水電、道路、綠化標準價計取；7）。本項目建設估算總投資 萬元，其中土地成本 萬元，建安費用 萬元，其它費用 萬元，不可預見費用 萬元，建設期利息 萬元。項目建設總投資估算見投資估算表如下：投資估算表單位：萬元序號項　　　　目估算金額備　　注1建安費用2前期工程費用圖紙設計費建筑面積40元/m2規劃審圖費3基礎設施費道路、水電、綠化4建設費用管理費用銷售收入的2%銷售費用%.財務費用%5間接費用工程監理費建安3％招標代理服務費建安2%工程質量監督管理費建安2‰白蟻防治費建筑面積2元/m2勞保基金%防雷審核環衛費建筑規費房地產交易費5元/M2物業維修基金25元/M2不可預見費建安3%6土地成本合計2資金籌措本項目總投資所需建設資金按建設方提供的資金籌措意向，擬定由項目申報單位從自有資金、商品房預售或銀行按揭貸款解決。3資金使用計劃本項目計劃2010年投入100萬元，剩余部分資金2011年全部投入實施建設。第九部分 開發進度1建設工期及計劃安排根據項目建設內容、工程量及其他前期準備、協作條件的成熟度，項目建設期擬定為14個月，具體實施計劃如下：總體進度：2010年07月至2011年08月用地手續：辦理土地證 2010年7月31日前完成；項目立項：可行性研究、環境評價報告書、地質災害評估等于2010年8月31日前完成；設 計：規劃方案、初步設計、施工圖設計、景觀設計等于2010年10月31日前完成；三通一平：土地平整、用地測標、工程臨時水電等于2010年10月31日前完成；施工手續：各期項目開工前2個月開始；招投標工作：各期項目開工前2個月開始。規劃方案批準后一個月，預計2010年9月31日前。：2010年07月至2011年08月。具體見表91項目工程進度表。表91 項目實施進度表序號年 月名 稱20102011789101112123456781可研編制與報批2初步設計、審批3圖紙設計及招標4土建及設備安裝5竣工驗收2011年06月－2011年07月工資。2011年07月－2011年08月。2010年11月－2011年08月。2 組織機構和人員配置堅持“產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學”的目標，下設辦公室、財務科、保衛科、生產管理科等部門。機構設置按“需要、精干、多能、高效”的原則，以有利于生產、管理和提高工作效率為出發點。 結合本項目特點，具體組織管理機構如圖92。董事長高級管理層總經理保衛科辦公室生產管理科財務科圖92 建設項目組織機構圖第十部分 財務分析1財務評價依據說明（1）本項目財務評價依據國家計委頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）和國家建設部頒發的《房地產開發項目經濟評價方法》及國家現行有關的財稅制度；（2）項目建設工期1年；（3）本項目計劃于2010年2月開始銷售，商品住宅當年銷售完畢。（4）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設定； 功 能 銷售面積 銷售價住　　宅 ㎡ 1650元／㎡商業門面 ㎡ 8000元／㎡車 庫 ㎡ 1980元／㎡雜 房 ㎡ 1550元／㎡（4）項目繳納營業稅取稅率的5%；城市維護建設稅稅率為營業稅的7%；教育附加費費率為營業稅的3%。2成本估算土地拍賣價 萬元，土地契稅 萬元，合計土地成本 萬元。（見下表）項目名稱標準(元/㎡)數量(㎡）金額(萬元)備注前期費用設計、規劃、土地平整建安成本13181318元/ m2基礎設施350綠化、道路、管網建設費用財務費用%管理費用總銷售額2％銷售費用％間接費用――――開發成本3％總計萬元詳細開發成本如下：：：40元/M2=；、平整：155072M225元/ M2=；：2元/M2=。：門面、住宅、車庫、550元/M2=；：7%250元/M2= ；120元/M2=；、50元/ M2=；35%50元/ M2=；20元/ M2=。：2%=；%=；2年%=。：1%=；2%=；5元/M2=；25元/M2=；；3%=；%=。銷售項目銷售價格[萬元]銷售數量[m2]銷售收入 [萬元]稅金及附加（萬元）住宅門面車庫雜屋注：％。3銷售收入估算根據地塊經濟技術指標，其中：，。銷售項目銷售價格[萬元]銷售數量[m2]銷售收入[萬元]收入合計[萬元]住宅門面車庫雜屋以上是在項目的各項經濟指標不變的前提之下，當商業和住宅的銷售價格分別達到以上各價格段時項目整體銷售收入狀況的模擬。4利潤概算 單位：萬元總收入開發成本土地成本稅金及附加利潤利潤率%%項目總銷售收入為 萬元，銷售稅金及附加為 萬元。5投資利潤率概算投資利潤率概算：247。 =% 6項目盈虧平衡分析在銷售價格一定的情況下，使得銷售利潤為0時，所達到的銷售收入：銷售收入開發成本土地成本稅金及附加=0 單位：萬元銷售收入開發成本土地成本稅金及附加利潤利潤率00，即銷售收入達到全部銷售總額77%時，項目盈虧平衡。7敏感性分析，％時，銷售價格和開發成本變動對項目利潤率的影響。開發成本變動時對利潤的影響指標基準方案開發成本變動（土地成本不變）10%5%5%10%銷售收入（萬元）利潤（萬元）成本利潤率％%%%%銷售價格變動時對利潤的影響指標基準方案銷售價格變動10%5%5%10%銷售收入（萬元）利潤（萬元）成本利潤率％　％％　％％敏感性分析分析顯示，項目的利潤率受開發成本和銷售價格的變動而發生變化。對比顯示，項目對銷售價格變動更為敏感：當開發成本下降5％以上時，％以上；當銷售價格變動在5％以上時，％以上。8財務評價結論與建議從財務評價看：，，，%，%。綜上所述，項目經營期內財務狀況較好，具有一定的盈利能力和抗風險能力，項目在財務上是可行的。 建議（1）從項目財務評價指標可以看出，項目在財務上可行。（2）控制開發建設投資，加強銷售力度，以保證銷售收入和利潤目標的實現。第十一部分 項目招投標1招投標原則根據《中華人民共和國招投標法》、國家發展計劃委員會2001年第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內容以核準招標事項暫行規定》、湖南省發展計劃委員會湘計招[2001]416號《湖南省工程建設項目自行招標試行辦法》和《株洲市人民政府關于印發株洲市招標投標管理辦法的通知》的要求，按照公開、公平、公正的原則，擬對本項目的勘察設計、建筑工程、設備購置安裝工程、工程監理進行招投標，選擇有資質的單位進行勘察設計、建筑安裝、監理，保證項目建設的質量，采購符合要求的儀器設備，滿足本項目的實際需要。招標通過委托招標的組織形式采取公開招標和邀請招標的方式進行（具體見下表）。序號招標內容招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標公告發布、中標候選人公示媒體招標估算金額全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標1勘察設計√√√電視、報刊2建安工程√√√電視、報刊3設備購安√√√電視、報刊4其他(含監理)√√√電視、報刊2投標、開標、評標和中標程序本項目建設質量要求高，根據建設項目分項規模和建設要求，凡是需公開招標的項目，在招投標過程中應遵守如下程序：，建設單位在指定的媒介上發布有關招標公告。本可研報告建議采用《株洲日報》、《****政府公眾信息網》。，具有承擔招標項目能力的法人或者其他組織都可以投標。投標人少于3個時，項目發包單位應當重新進行招標。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應，招標項目屬于管道施工的，招標文件的內容還包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬完成招標項目的機械設備，本項目不接受聯合投標。“合理定價評審抽取法”進行。，招標人向中標人發出中標通知書，若中標人放棄中標項目，應當承擔法律責任。自中標通知書發出30日之內，項目建設單位和中標人簽訂書面合同，中標人不得轉讓或拆分轉讓中標項目。3評標委員會的人員組成和資質要求針對采用公開招標的方式項目，在招投標過程中，為保證項目的公開，對評標委員會的組成和資質有如下要求：評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會一般在開標前24小時內組成，其名單在中標結果確定前應當保密。行政監督部門不得參與組建評標委員會。評標委員會由招標人或者其委托的招標代理機構的代表和有關技術、經濟等方面專家組成，成員人數為5人以上單數。其中專家成員應當依照有關規定從招標代理機構專家庫內相關專家名單中采取隨機抽取的方式確定，并不得少于成員總數的三分之二。第十二部分 風險評價1投資風險分析通過前面的分析，項目投資風險主要來自于開發成本和銷售價格兩個方面。項目地塊所處之地段決定了項目的土地成本較高，建安成本的上漲以及銀行貸款利率的上調同時也造成開發成本和期間成本增加，因此開發成本的控制尤為重要。銷售價格方面，****城區區域性房地產市場的狀況短時間不會發生太大變化，但由于本項目在該區域內的資源稀缺、位置和環境等諸多因素，本項目相對于目前周邊項目的銷售價格將有很大提升空間。2風險評估風險評估采用專家評估法。主要因素的風險水平評估如下：風險程度：較低隨著長株潭一體化建設和炎陵的交通網絡的不斷完善，炎陵的旅游業的不斷興旺，打造長株洲后花園的目標也越來越近了，這些因素都將增加炎陵與外界的往來和物質文化交流，由此也將帶來一個房地產大幅增長的過程。因此，從整個國民經濟發展狀況看，項目具有良好的市場需求環境。從項目本身看，本項目