某火車站商業廣場項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 價上與競爭對手類似，項目面臨著巨大的競爭壓力，尤其是鴻禧站前時代廣場，與本項目連為一體，對本項目產生的沖擊最大。開發周期長，受市場可變因素影響大，對產品更新、營銷策劃、資金籌措、資金運轉、應對市場變化等方面提出了較高的要求。（四）機會分析某縣政府對于土地的宏觀調控及中心城區可開發土地資源的減少，某某火車站商業廣場將以其相對較好的地理位置和便利的交通條件，面臨很大的發展空間。本項目在規劃、環境及配套方面已經初步創立了綜合優勢，本項目如能在現有基礎上進一步實現產品創新并不斷完善配套設施建設，將取得良好的市場效果。本項目周邊道路交通及所處地理位置將使其成為某縣未來的熱點區域。隨著某縣城新區的東移，經濟、商業中心必將東移，為本項目的開發建設帶來較大的發展機遇。（五）綜合評價結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，某火車站商業廣場雖然存在一些劣勢，諸如開發周期長、受市場可變因素影響大等，但放之全縣范圍內看，該項目與市區商業地產相比擁有價格優勢、交通優勢、人流優勢，與區域競爭對手相比，其有地理位置優勢、開發商信譽優勢。因此，依托于一期工程的成功運作，某某火車站商業廣場具有交通便捷、人流量大、市場認可度逐漸提升、升值潛力大等特點，從而凸現出本項目的開發價值。（六）本項目成功運作所需注意的焦點問題為了保證本項目的成功運作，我們仍需注意以下焦點問題：某房地產市場的規模決定了房地產產品的易模仿性，加大了產品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多商業地產項目綜合素質一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑設計、得房率、有效經營面積、有效經營均價、經營環境、購物環境等方面尋求突破，配套、物業管理環節適度超前，強調“性價比”與“保值增值性”的前提下，避開價格競爭。密切關注一期工程的市場反映情況，根據市場需求進行以后各期工程的規劃設計與產品定位，并注意不同類型產品的配置以占領更大的目標市場。掌握“以我為主”的開發建設節奏，從資金運作、供應量、開發間隔等多個角度研究問題。通過項目推廣工作，消除與投資置業者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現項目銷售去化速度的本質性飛躍。對項目配套、物業管理和經營管理方面繼續加大投入，實現企業品牌由知名度向美譽度的轉化。在產品開發的基礎上，注意對項目設計、市場定位理念的提升，加強對商貿城大商業區經營方式的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關注度。十一、項目市場定位（一）項目定位項目基本描述（1）項目名稱：某某火車站商業廣場（2）項目區位及土地性質：本項目地處江蘇某新建火車站站前廣場迎賓路兩側 ，土地性質為商住綜合用地。 （3)項目規模:本項目總用地面積約83079平方米。（4）項目初步定位：本項目是一個以批發交易為主體的商貿物流交易平臺，集汽車、輕紡、絲綢、服裝、家居產品等交易、研發、物流及居住、辦公、休閑、娛樂、餐飲、賓館、金融等配套服務于一體的綜合性項目。它將立足蘇中，輻射全省，面向全國，同創輝煌，使之成為國內外廠商、代理商、經銷商云集，世界知名品牌薈萃的蘇中地區最大的商貿展銷中心之一。（5）項目經營范圍：汽車及汽車相關產品、輕紡、絲綢、服裝、家居產品、裝飾建材、輕工電器產品、文體用品、工藝禮品、玩具、IT產品等商品批發、零售；商鋪及商務房租售,；會議，賓館，餐飲，娛樂，物流配送，電子商務通訊，物業管理等。（6）項目設計理念：本項目地處某新建火車站站前廣場迎賓路東側，以展現“某古代文化與現代文明交相輝映”為總體風格，淋漓展示某的輝煌歷史與美好未來。以歐陸式建筑群為主的現代化商業街,攝取歐洲各國比較典范的建筑風格,項目建成后,將成為某火車站特色的商業景點,同時又是某的一個旅游,休閑勝地,對其商業擴展既須滿足現代商業模式的功能需要,又要兼顧旅游,休閑發展的需要。本項目將充分滿足其國內外大型采購企業的采購要求，產品的品質也將達到國內外先進水平，其功能集現代物流設施網絡體系、網絡采購系統、網絡連鎖銷售、購物、娛樂、健身、醫療、工商、稅務、商檢、報關、物流、倉儲、銀行、酒店、法律顧問、旅游服務、保險業務、商務人才培訓為一體，同時還應營造出清雅恬靜的理想環境。（7）項目招商對象：國內外汽車及汽車相關產品，輕紡服裝，裝飾建材，文體用品，輕工電子產品,工藝禮品，玩具，IT產品、化妝品、家居等生產商與供應商；國內外品牌經銷商、代理商；國內外上述行業與相關行業企業駐華或駐蘇機構；國內外行業產品設計事務所、設計公司；為本項目行業提供配套服務的設計、裝飾、IT公司、展覽公司及咨詢、報社、物流公司、休閑、健康、娛樂、餐飲、酒店、管理公司等?？蛻羧憾ㄎ唬?）消費者基本特征A基本特征一目標市場：拋開產品的品牌、品質及定位，地段的固有主力目標市場：某尤其是開發區內客戶群體?？蛻籼卣鳎河袧撛谫彿啃枨?，或者有商業經營基礎需改善經營環境?？蛻糍徺I動機：作經營用，以鋪為生；有部分作為投資。規模：市場規模小。其他：補充市場不足，拉力不大?；締栴}：與本案總價交集較小。B基本特征二目標市場：拋開地段概念，受總價限制的，價格主力目標市場 ?？蛻籼卣鳎嘿徺I力較強，看重產品品牌及品質?？蛻糍徺I動機：投資等待升值。規模：市場規模更小。補充市場：蘇南及浙江地區?；締栴}：與本案預期交集較小C基本特征三目標市場：拋開品牌包裝，以產品固有特征為支撐的偏好主力目標市場?？蛻籼卣鳎河猩啼伣洜I基礎的私營業主，注重市場未來人氣?？蛻糍徺I動機：主要用于經營。規模：市場規模最小補充市場：蘇南及浙江地區基本問題：與本案定位交集較?。?）消費者定位A: 從用途上講，本案客戶可分為投資型和自營型兩大類。B:從區域上來講，本案客戶可分為三個層次：第一個層次為某地地道道的本地人；第二個層次來自某周邊城市，如如皋、東臺、江堰、如東等某周邊城市；第三個層次來自江浙房產投資比較活躍的城市，如溫州、義務等城市。C:從職業上來講，投資型客戶：a、某及周邊城市政府官員、企事業單位中層以上干部；b、江浙地區房產職業投資者。自營型客戶：以某及異地私營業主。D:從年齡上來講，本案客戶將集中在30~45歲之間產品定位A區的搭配比較靈活，有單套面積戶型40平方米—300平方米 ，有獨立商鋪、商鋪+商住房，商務辦公等10余種房源，有室內樓梯及外部公共樓梯，能滿足不同投資置業者的需求。A區有4個出入口，沿迎賓路出入口間距為13米，北面朝廣場出主入口間距為15米。1~4號最高4層（其它為3層，；二、三、）為沿街位置，適合做精品專柜；5~6號適合做珠寶、古玩、民間藝術品紀念品等；7~8號適合做土特產品；9~10號適合做旅館酒店；11~12號可做休閑、娛樂，如茶座咖啡店、卡拉OK等。在A區的中心位置13號樓最具特色，是建筑設計大師的匠心之作，用一個回字走廊將分散的8棟門面串聯起來形成一個整體，這給經營帶來了規模效應，同時二樓的回字走廊更是一個視覺焦點，購物者流連往返。某是全國著名的“中國繭絲綢之鄉”，這里定為輕紡市場、服裝鞋冒等，隨著火車站編入全國鐵路網，客流量逐年增加，這里會聚八方來客，購買到某當地的特產將是購物者的最有意義的和最快樂的事。A區的4個出入口，中間又以十字劃開，非常注重內部人流交通與疏散，每戶多是兩到三個門面，最大限度規避盲區與死角。A區為框架結構，內部大小可自由分隔，建材為鋼精砼結構，外墻用高級面磚及乳膠柒。B區按照“綜合商貿”定位——實際上沒有定位。形象定位作為大型商業區，某某火車站商業廣場的形象塑造應體現出其應有的“大氣”與“活力”，整體形象包裝以優雅、自然、浪漫、休閑、動而不鬧為主調。其依據目前國際流行的商業業態形象定位設計，將人流與商業和自然購物環境進行有效地組織，以迎賓路為主線，以站前廣場為核心，強調商業活動的多元性、土地利用的復合性和街區開發的完整性，從路網入手，充分考慮人們購物休閑的習慣，尊重人的尺度和地位，采用人行天橋或地下通道的方式，保證購物空間的流暢性、可達性，讓人們有效地穿越與滯留。整個商業廣場采用全開放無封閉式，利用廣場主入口和臨街商鋪的通透性，將人流引進商業廣場內部，充分利用商業廣場布局的重要節點，設置極具知名度和影響力的品牌形象店，以大品牌帶動小品牌，有效提升商業廣場水平人流的拉動力。歐式風情步行街在設計上充分考慮大型商業空間所必備的商業動線設計、核心商業節點和園林、景觀的綜合處理，在設計上充分考慮商業廣場的人流聚集與寬敞的步行街人流疏散相結合，利用商業業態的設置，有意識的引導人流，形成每間店鋪的均衡客流，實現商鋪的價值體現。（二）發展思路項目經營原則（1）徹底打破傳統消費理念，改變消費模式；（2）整合區域市場，構建新的消費市場；（3）實現規模經營，拉動某發展，打造區域經濟高地。項目經營模式（1）建立信息與商品網絡，實行網絡化經營；（2）整合同類商品市場，推進區域化、集團化消費；（3）以多元化、規?；瘜嵭墟準浇洜I，創造最佳經濟效益；（4）以人的需求確定市場定位；（5）建立多維服務體系，追求顧客的最大滿意度。項目招商策略（1） 以優惠政策吸引國內外著名企業、廠商 以優惠政策吸引國內外著名企業、名優企業、外貿企業。我們將以降低成本甚至免費提供部分商務房等措施來吸引高精尖的企業、產品、信息流及一部分具有長遠發展目光的精英人物進駐，建立起一個強大的營銷網絡系統，本項目將成為江蘇具有重要影響的商品交易中心之一。（2）實施個性化招商戰略我們將通過有效的運作和一定的渠道，向各地商會及江、浙、滬知名市場之間合作，促進彼此相互間的資源、信息的共享，實現優勢互補，共同發展帶動江、浙、滬知名市場經營戶及企業的加入。（3）采用會員制招商采用會員制形式，所有入駐企業可取得會員資格后加盟，為會員企業提供優質的商務服務，支持會員企業的發展和開展各項業務，以行業為主逐級組織企業、管理企業，為會員提供面向全世界的商務平臺，強大的網絡營銷系統，給與強大的商務、法律、公關、合理使用政策等咨詢服務支持，爭取稅收優惠和小型貸款保證以及子女就學等的照顧，會員制也是招商的重要途徑之一。（4）吸引各類精英人才的加盟本項目的整體運作，將由一批高層次人才策劃和設計，擬聘既具高學歷又具有建立大型市場豐富經驗的人才，他們的加盟將對本項目的建設招商具有重要意義。（5）充分利用浙江省獨具特色的區域經濟優勢以浙江的五金機械、輕紡、電子電器、文體用品等大量的具有相當經濟實力，經濟業績良好的生產廠家為主要招商對象。浙江是中國民營經濟最活躍的地區，有其鮮明的區域特色，例如，義烏中國小商品城，建筑面積50余萬平方米，匯集了28類5萬多種小商品，,%, 2003年成交額達312億元。紹興柯橋輕紡城，有東西南北四大交易區，135002間營業房，上市布匹萬余種，攤位租用率達100%，日客流量7萬人次，日成交額5000萬元。這兩個大型專用市場已連續多年名列全國商品交易市場成交額排序的第一位和第二位。還有海寧的皮革，慈溪的家用電器，嵊州的領帶，蒼南的印刷，樂清的高低壓電器，橋頭的紐扣，永康的五金，杭州的服裝市場，溫州的眼鏡、打火機、筆、皮鞋等等都成為中國乃至世界的產業密集區，而這些行業大都是勞動密集型行業市場，以成熟技術為主正是中國比較優勢的產業。浙江上述的輕工產品占據了全國輕工產品的75%。總之，本項目將瞄準國內外名優企業，主動出擊，加強交往與合作，全方位開展招商運作，擴大市場輻射面是經營的中心任務。項目管理理念黨的十六大報告，根據世界經濟科技發展的新趨勢和走新型工業化道路的要求，作出了推進產業結構優化升級的部署，即形成以高新技術產業為先導、基礎產業和制造業為支撐、服務業全面發展的產業格局。這為我們發展商貿產業和產業結構的優化升級奠定了基礎、指明了方向。因此，我們完全有信心充分發揮體制優勢、產業優勢，努力整合資源、集聚要素，建設好“商貿廣場”，為廣大市民服務、為社會各界服務。本項目將采用“產供銷一體化”的科學經營模式，通過“成本最低化、利潤最大化”的途徑來提升企業的綜合競爭能力，并將堅持“可持續發展，品牌化經營”的理念，建設大空間、多功能、人性化的現代化第六代“營銷網絡型”大市場。與此同時，本項目將不懈地貼近廣大顧客購物需求，追求品牌服務境界，以特色取勝，跑贏市場，其特色是：（1）本項目既注重“花、草、樹、石、路”的生態環境打造，也關注“休閑、娛樂、文化”的人文環境打造，讓入城購物的顧客感到如入花園、如進仙境。（2）本項目將突破僅以地段、位置、結構、業態衡量商鋪價值的傳統理念，而破除成規激活財源，獨創 “經營管理型商鋪”的共享、雙贏產品概念，讓“經營管理”成為商鋪的核心附加值，讓投資業主真正“投資商鋪”——投資商鋪的經營模式、投資商鋪的發展前景。小結成功運作本項目地立足點：其一，充分發揮商貿與物流兩大傳統商業功能，憑借強大的產業市場，完善的功能配套和先進的物業管理，為經營戶與中外客商的商貿往來提供理想的平臺；其二，貫徹“一鋪兩旺”理念，即商鋪傳統銷售與市場網絡現代銷售同步發展，把有限店鋪銷售與無限網絡空間銷售有機結合起來，使得本項目在商貿物流運作中創造一個速度更快，效益更高的虛擬商業空間；其三，完全把產權和經營權分離，產權受益于股份紅利，經營權受益于經營利潤。十二、營銷推廣策略（一）項目價值點分析外部價值點（1）區位優勢本項目位于某，地處、鹽城、泰州三市交界處。東臨黃海，南望長江，北通鹽阜，西接寧揚，地理位置十分優越，可謂是蘇中地區的“中軍寶帳”。（2）便捷交通本項目擁有極其便捷的交通網絡，現已構成空運、鐵路、公路、海運、河運立體交通網，連接著包括上海虹橋機場、港在內的六個機場、六個港口，是東部沿海重要的交通樞紐。尤其是鐵路網絡，位于南北向新長鐵路（江蘇新沂至浙江長興）與寧啟鐵路（南京至啟東）的交匯處，是整個蘇中地區鐵路樞紐的中心，并連接隴海線、京滬線，其在鐵路交通上的重要位置不言而喻。（3）市場機遇從整個江