中國房地產行業研究報告[001]-資料下載頁

　　

【正文】 降。中小房地產公司、資產質量差的房地產上市公司將會出現更多的重組行為。銀行提高房地產開發貸款條件、土地實行招標拍賣等措施，將提高房地產業競爭的資金要求，而目前房地產上市公司中，許多都是994年上市的老公司，這些公司資產質量差，銀行負債沉重，資金緊張，因此，這類房地產企業如深深房、深寶安、ST物業將面臨更大的生存壓力。資金實力強、管理先進、品牌知名度高的房地產上市公司將與行業調整相悖離，反而獲得更好的發展機會。行業過熱后的收縮，將使大部分空手套白狼的中小企業逐步退出市場，具有資金、管理、品牌優勢的房地產上市公司如萬科、招商局等，將會獲得更大的市場份額，也就是說，這些公司的發展將與行業整體調整相悖離，在市場份額、資產規模等方面獲得更大的空間。第二節、行業政策熱點一、經濟適用房現狀及政策熱點（一）經濟適用房存在問題自從有了經濟適用房，很多難以承受商品房價格的工薪家庭實現了買房的愿望，經濟適用房對北京人居工程的推進有著舉足輕重的意義。但是在經濟適用房的開發銷售過程中，也暴露了一些問題：經濟適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購買對象針對的是無住房的中低收入者。但國家有關經濟適用房的政策一出臺，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打破頭，也要蹭進“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競爭，爭分經濟適用房這杯“羹”。而經濟適用房的二級市場準人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優越的經濟適用房的投資價值彰顯，因為只需繳納3%的土地出讓金即可將經濟適用房轉讓出去。即使不轉手，收取房租也可以獲得相當不錯的投資回報率。 面積過大，個別經濟適用房項目定位遭受爭議。例如一套160多平方米的房子總價在50萬元左右，已經遠遠超出了一般工薪家庭的支付能力。經濟適用房的總價應該控制在30 萬以內是比較合理的。因為除去房款，還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金，入住之后還要進行裝修等等，這部分費用對工薪家庭而言也不是小數目。從另一個角度說，這種大戶型已經根本背離了經濟適用房開發的初衷。經濟適用房另一個屢禁不止的現象就是絕對的賣方市場導致的炒賣房號。由于“物美價廉”，北京市經濟適用房一直處于一種供不應求的賣方市場狀態，而經濟適用房的放號認購使得房號變得值錢起來，由此引發的炒房號也成了北京樓市的一大怪現象。我國在1998 年曾經大力倡導建經濟適用房，一方面是為了解決中低收入家庭住房問題，而另一個更主要的原因是當時中國經濟面臨亞洲金融危機帶來的增長壓力，國家把經濟適用房建設當作了帶動經濟增長的一項措施，大力發展。但是就目前的情況來看，經濟適用房一方面在某種程度上被當作解決政府官員、教師、中低收入家庭住房的實物福利，背離了商品經濟市場運作的軌道；另一方面，背離經濟適用房的社會保障性、政策性，不顧中低收入家庭的現實購買力，出現盲目地超標開發、豪華開發、高價定位的錯誤傾向。目前，我國經濟已經基本擺脫了亞洲金融危機的影響，進入了新的正常發展時期，房地產業持續繁榮，所以經濟適用房建設應該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來。（二）經濟適用房價格管理新辦法為更好地實現經濟適用房的政策初衷，國家計委、建設部于2003年1月1日推出了《經濟適用住房價格管理辦法》，從2003年1月1日起實施。《辦法》對經濟適用住房作出了新的界定，就是納入政府經濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。《辦法》明確規定，經濟適用住房價格實行政府指導價，由有權定價的政府價格主管部門會同建設(房地產)主管部門，按照本辦法有關規定，在項目開工之前確定，并向社會公布。與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，和同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策。按照本辦法確定或審批的經濟適用住房價格，為同一期工程開發住房的基準價格。分割零售單套住房，應當以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價。住宅小區內經營性設施的建設費用；開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用不得計入經濟適用住房價格。任何單位和個人不得擅自提高，房地產開發經營企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在銷售場所顯著位置公布價格主管部門批準的價格及批準文號，自覺接受社會監督。這次出臺的《辦法》主導思想是規范經濟適用住房價格管理程序，防止一些不法開發企業擅自提高價格。按照文件規定，經濟適用住房的價格應當在項目開工之前確定，實行政府指導價，其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限；同時政府應積極引導開發商通過招投標的方式進行開發建設經濟適用住房，有效降低經濟適用住房的價格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優惠政策。（三）經濟適用房供應范圍將縮小建設部正加緊制定的經濟適用房管理辦法，將認真考慮公眾反應強烈的經濟適用房供應對象過于寬泛的問題。經濟適用房管理辦法將對供應對象和供應面積做出明確規定。具體內容可能是各地要根據其經濟發展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標準，明確供應對象的范圍，不能再實行敞開供應。界定范圍的標準將從嚴從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應面積將要求控制在120平方米以內，豪華型、復式住宅將被嚴格禁止。一直以來，在中央政府和各部委有關經濟適用房的文件中，購買對象都泛指中低收入家庭，因此各地實施起來五花八門。綜合各地情況，對如何界定受惠者標準和控制受惠人群的數量規模，存在兩種不同的觀點和做法：一種強調“從緊原則”，如福州、廈門執行收入與面積“雙控”政策；一種強調“普惠制”，如北京、杭州市，除高收入者外，基本上所有住房面積未達標家庭均可成為經濟適用房對象，而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開供應。這樣做的后果是有錢人住進經濟房，真正的實惠沒有落在中低收入者身上，社會反應強烈。建設部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經濟房價差較小城市，可以在一個時期內采取普惠制度，但為抑制住房投機，應從嚴審批購房對象；在商品房與經濟適用房差價較大的城市，應采取“從緊”原則，執行“雙控標準”，保證最需要住房的群眾優先購買。對危改安置居民、“城中村”改造優先安排，對教科文衛等行業，可以傾斜，分期分批供應。在審批供應對象時，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對象的界定標準應該根據經濟房供應總量與需求量確定控制標準。“雙控”標準可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優先享用，雪中送炭。由于各地收入標準差別大，國家只規定原則，標準由各城市自定。建設部將建議各地按市場化原則進行經濟適用房建設，政府直接操作經濟適用房建設的模式應逐步淡化、退出。鼓勵各地在經濟適用房的建設過程中實行項目招投標制度。通過招標，落實土地、稅費等相關優惠政策，落實開、竣工計劃。二、新房貸政策（121文件）分析2003年6月13日，人民銀行發出《要求加強房地產信貸業務管理》（第121號文件）的通知，要求各商業銀行對發放各類房地產相關貸款進行加強管理。在業界引起很大的震動，下面對此進行重點分析。（一）央行發布該政策的主要目的： 通過政策引導市場進行結構性調整，以遏制房地產泡沫的出現。種種跡象表明我國的房地產市場尤其表現在某些沿海城市的高端住房上已經開始出現過熱的跡象，具體表現在以下三個方面：2003年14月，房地產投資增長率高達35%，寫字樓和商用房投資正在加速。盡管住宅投資仍然占房地產總投資的70%左右，但是寫字樓和商用房投資的同比增長速度分別達到21%和49%。與此同時，去年下半年以來，某些地區經濟適用住房的開發投資及竣工面積增勢趨緩，經濟適用房在整個房地產市場中的比重與前兩年相比有所下降。如北京今年經濟適用房的計劃開工面積是150萬平方米，但至今只開工了35萬平方米。商品房價格不斷攀升。某些大城市和沿海地區的房地產價格迅速上升。例如，200 年，%%(表41)。租賃價格上升的幅度卻遠低于住房銷售價格。這也是一種值得警惕的現象，這意味著住房投資收益的下降。由于越來越多的人購買第二套住房作為投資，住房租賃價格正受到越來越大的壓力。2002 %，%。表41 2002年全國部分城市商品房價格上漲情況全國寧波南昌青島上海成都杭州重慶深圳%%%%%%%%2%全國住房空置率在逐年上升。2002 %，比2001 年增加6 個百分點。而國際公認的房地產開發紅燈為空置率10%，2003年6月，對京滬兩地空置的商品房的統計顯示，空置房中售價在每平方米6000 元以上的高檔住房，占了整個空置面積的70%以上。政策的重要目的是防范銀行體系的風險。由于中國的國情限制，我國房地產開發企業的主要融資來源以債權為主，股權融資比例極低，近3萬多家開發企業中公開發行股票融資的企業僅為130多家(包括境內外上市、買殼及改變業務方向)，%。而且在債權融資方面，由于沒有企業債券的發行，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，債權融資最終都集中于商業銀行，銀行成為惟一的債權融資出口，使銀行的風險防范面臨多種壓力。房地產的回暖過程中，一下現象逐漸顯現：從2002年下半年以來，房地產開發企業貸款驟然上升。1998至2001年房地產開發企業開發貸款余額增長得到控制，%%，%,，比同期個人住房貸款增長還要高出10個百分點，占金融機構貸款余額的比重也升到5%以上。部分房地產市場的過熱也將使銀行的信貸風險上升。雖然在2002 年9542 億元的房地產開發資金中國內貸款僅占23%，但是，房地產商對銀行資金的依賴還包括消費信貸貸款。2002年新增個人住房抵押貸款為2660億元，占當年房地產開發資金的38%。這意味著至少有60%左右的房地產資金實際上是來源于商業銀行。如果房地產市場出現嚴重的泡沫成分，則勢必影響銀行體系。發放給建筑商、房地產開發商或商用房購買者的貸款違規現象普遍。去年底，中國人民銀行組織的對部分城市商業銀行房地產金融業務的調查發現，%%。其中，西南地區的報告顯示絕大部分違規貸款系發放給建筑商、房地產開發商或商用房購買者的貸款。相比之下，個人住房按揭貸款基本未發現違規。為達成上述目的，人民銀行的通知重申加強對房地產開發企業貸款的管理，主要體現在以下幾個方面：加強對開發商資質的審查。房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的企業并且對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，嚴格審批新增房地產開發貸款。在信貸政策上進行區別對待。鼓勵對符合中低收入家庭購買能力的住宅項目的貸款，而對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。嚴格土地儲備貸款，并防止建筑施工方以流動資金貸款為開發商變相提供融資以及其它鼓勵個人自住住房消費，提高投資性購房和商業用房貸款的條件。我們認為，該通知重在規范發展房地產市場和信貸的結構調整，而并非全面的信貸緊縮。特別是，政府明確表示房地產行業對經濟作用重大以及鼓勵個人住房信貸市場的決心。通知中指出“商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體”。五月下旬，央行特別提到要發揮房地產業拉動經濟的作用，表示要“支持擴大普通住房和經濟適用房的有效供給”。上海最近也提出在外環線附近建設30003500價位的中低價位住房，以提高中低價位住房的供給量，改善相關供給結構。（二）該政策對經濟的影響我們認為，該政策對經濟的影響是短期和溫和的。政府的緊縮政策將是有限度、有選擇的，不會是1993年那樣的全面經濟緊縮，因為目前并沒有令人信服的證據表明已出現投資嚴重過熱的現象。即使在住房投資需求相當旺盛的城市如上海，業內人士估計投資需求占總需求的份額大約也只有20%左右。央行加強對房地產信貸的監控短期會使房地產投資尤其是辦公樓、商用房以及高檔住房的投資增長出現回落。但考慮到北京成功申辦2008年奧運會，上海成功申辦2010年世界博覽會，以及中國加入WTO對外資流入的推動（去年我國成為世界第一大外國直接投資資本輸入國），中長期對辦公樓、商用房的需求無疑將會增加。在住房投資中高檔住房以及別墅的投資會受到遏制。但高檔樓盤在整個開發貸款中所占的比重約為1／6，同時經濟適用房與普通住房的兩部分貸款力度都要加大，因此住房投資方面所受的負面影響可能相當有限。不考慮房地產行業對其他相關行業例如建材、鋼鐵等的拉動作用，據研究機構計算，如果房地產投資增長下降到15%，將使中國GDP 增速降低1 個百分點左右。但即使在1999年，房地產投資增長率僅為12%，GDP %的增長率。(三)、該政策對相關行業的影響分析銀行業人民銀行《要求加強房地產信貸業務管理》的通知是對01 年以來嚴格控制對房地產開發企業貸款、鼓勵居民自主住房消費的信貸政策的延續和強化。針對02 年下半年以來部分城市房地產市場有過熱跡象、商業銀行違規發放開發商貸款等問題，人民銀行在通知中進一步重申和明確了相關的貸款原則，有利于防范銀行資產質量惡化的潛在風險，對銀行體系的長期發展是有利的。從短期來看，銀行對開發商貸款的增長速度將會放緩，這有助于控制商品房的供應量。但對個人自住住房消費的按揭貸款，人民銀行積極支持的態度沒有改變。伴隨著中國居民住房消費的增長，個人住房按揭貸款仍將是推動銀行貸款的主要動力，占銀行貸款的比例將持續上升。就上市銀行的相關數據來看，9901年以來對房地產開發商的貸款占總貸款的比重一直處于下降趨勢，但02年又出現了上升。這表明02年房地產市場的升溫也使銀行在利益原則的驅動下，普遍提高了對該行業的貸款配置。在新增貸款中，民生銀行和深發展對房地產開放商和建筑業的貸款比重最高，而相比之下，招商銀行和浦發銀行該類貸款的比重相對較低，表現出較好的前瞻性和風險控制能力。因此，該通知對招商銀行、浦發銀行的影響相對最小。而民生銀行和深發展的貸款結構則面臨調整的壓力。房地產業通知要求強對房地產開發企業貸款的管理和開發商資質的審查，對資信良好的房企是利好，而大部分的高負債比例(70%以上)和缺乏經營能力的房地產開發商將面臨較大的資金壓力。由于國內房地產市場確實存在一些不規范的地方，比如對四證不全的開發商放貸、開發商自有資金不足項目３0%