北岸舊城拆遷項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 　(一)+(二)+(三)　　　40510 　(四)建設期利息　　　4418 　(五)一期工程總投資　　　44928 　二二期工程　　　78757 　(一)工程費用　　　1002 　1拆遷清運費m2406927　1002 　框架結構m216556130497 　混合結構m211276225282 　磚瓦結構m26164820123 　簡易結構m26695615100 　(二)其它費用　　　69646 　1征地費用畝58045000026100　2拆遷補償費m2406927　31786　框架結構m2165561100016556 　混合結構m21127626507330 　磚瓦結構m2616483502158 　簡易結構m2669562501674 　3搬家補助費m240692710407 　4搬遷獎勵費m24069272008139 　5臨時安置補助費m240692710407 　6水電表遷移補助m240692713529 　7停產停業補償費m212207820244 　8建設單位管理費m2406927502035 　　(一)+(二)　　　70649 　(三)預備費　　　5652 　　(一)+(二)+(三)　　　76300 　(四)建設期利息　　　2457 　(五)二期工程總投資　　　78757 　三三期工程　　　66609 　(一)工程費用　　　573 　1拆除清運費m2219009　573 　框架結構m210347530310 　混合結構m27047525176 　磚瓦結構m2385292077 　簡易結構m265301510 　(二)其它費用　　　35235 　1征地費用畝27745000012465　2拆遷補償費m2219009　16440 　框架結構m2103475100010348 　混合結構m2704756504581 　磚瓦結構m2385293501349 　簡易結構m26530250163 　3搬家補助費m221900910219 　4搬遷獎勵費m22190092004380 　5臨時安置補助費m221900910219 　6水電表遷移補助m221900913285 　7停產停業補償費m26570320131 　8建設單位管理費m2219009501095 　　(一)+(二)　　　35808 　(三)預備費　　　28646 　　(一)+(二)+(三)　　　64454 　(四)建設期利息　　　2155 　(五)三期工程總投資　　　66609 　　項目總投資　　　190295 　第十一章 經濟效益評價本項目將按照“總體授信、項目貸款、專戶管理、封閉運行”的原則與銀行達成融資協議，從國家開發銀行獲取改造貸款，待地塊完成拆遷騰空后，面向社會公開出讓土地，收回投資還貸。 出讓土地收入估算根據本項目的特點，項目經營收入主要為土地出讓金，除保留面積外，共可出讓的土地面積為1325畝。整理后每畝售價預計在150萬元/畝以上，按保守估算為150180萬元/畝?？偼恋爻鲎屖杖霝椋?325（150180）=198750238500萬元。 效益測算本項目總投資166177萬元，土地出讓資金可以償還開行貸款和配套投入，盈余部分還可用于區內市政配套工程建設。第十二章 社會效益與風險分析本項目是某市舊城改造的重要組成部分，是提高**溪北岸人民生活質量、整合土地資源、完善城市功能配套、提升城市環境品質的重要舉措。項目的建設可為某市舊城改造探索出一條新路子。是市委、市政府貫徹“以人為本，構建和諧社會”方針的具體體現。項目的建設符合國家的產業政策和社會發展趨勢，項目的建成可大大改善某市的投資環境，有利促進海南省及某市經濟的發展，具有良好的社會效益。通過改造，改善舊城區(城中村)居民居住環境，提高改造片區居民生活質量、提升城市形象，建設和諧某，促進經濟與社會協調發展，推進整個**溪北岸的舊城區(城中村)改造以及帶動相鄰周邊地區的經濟發展，推動我市“十一五”期間的城市建設和經濟建設的雙向發展。同時項目的建設促進**海溪沿岸城市景觀帶的形成，更加充分、更加合理、更加有效地配置和利用所在區域的土地資源，充分發揮項目所在區域的整體資源價值，提高項目所在區域的整體資源對某市GDP的貢獻率，提高項目建成后乘數效應。項目可優化所在區域的土地資產，增加稅收。采用資產價值分析法來分析項目所在區域土地資產的變化（根據本項目引起周圍發生變化，進而引起土地資產的出售價格發生變化，并以此來計算土地資產效益的變化），其表達式為：△B=Σаi（Q2Q1）式中，Q1，Q2——分別為項目建設前后的該區域質量水平αi——第i塊區域質量的邊際支付愿望△B——建設項目引起土地效益的變化采用上式來分析，本項目建設后，交通通暢，生活方便，提高生活水平，各類房產出售看漲，土地資產價格有所增加，房地產交易會給政府帶來更多的稅收收入，土地整體效益明顯，土地資產得到優化。促進某**島區域整體經濟上一個臺階。經濟學家把生產要素歸納為“土地、勞動、資本、企業家才能”四種，而土地與一般物品的價格不同，雖然也都受市場供求變化的影響，但土地供給完全沒有彈性，并具有不可移動性，人們對土地的需求是一種“引致”需求，只能由對土地上的產品和服務的需求而引起的需求。本項目優化土地資產后，為稀缺的土地資源創造更多的“引致”需求，促使“土地、勞動、資本、企業家”等生產要素配置趨向合理，形成一股強勁合力，為某市的“技術發展目標、經濟發展目標和社會發展目標”得到協調發展做出貢獻。本項目的風險分析是在技術方案、工程方案、融資方案和經濟、社會評價論證的初步風險分析的基礎上，進一步分析識別本項目在建設和運營中潛在的主要風險因素，判別風險程度，并提出規避風險的對策。項目主要風險因素識別經論證分析，可識別本項目的主要風險因素為：（1）技術風險分析影響工程質量的潛在風險因素有①材料供應無計劃、堆放不規范、無標識牌、混堆，管理不善，導致材料受潮、變質、銹蝕，失去原有的性質；②材料檢測不及時、漏檢、使不合格的材料當作合格材料使用，造成不應有的質量隱患；③施工中未按設計圖紙的規定要求采購，未及時檢測控制，易造成質量事故。加強各種資源管理，提高資源的利用效率，及時提出有關的施工中質量的隱患和預防措施要求；現場掌握工程質量動態，確保工程質量，對本項目而言，是不可忽視的風險。（2）建設投資風險分析本項目的資金來源為申請國家開發銀行貸款和某市政府投入。經分析總投資服從三角分布，對投資額的最樂觀值，最大可能值、最悲觀值進行估計分析得出，本項目總投資的偏差值及偏差程度不算高。（3）其他風險分析2004～2005年國內經濟環境基本穩定。在擴大內需政策的持續作用下，投資和消費需求將繼續較快增長，體制改革和結構調整積極推進，經濟穩定增長的內在動力和基礎進一步鞏固?？赡艽嬖诘拿苤饕?，需求不足和供給結構不合理并存的問題短期內難以解決，會使就業壓力進一步加大；部分居民收入懸殊的問題仍在發展，城鎮低收入群體擴大，居民增收困難，制約消費需求增加，將影響社會穩定和減弱擴大內需政策的效果；資金融通渠道不暢，貸款難的問題依然存在，這些都是不利于項目建設的直接或間接因素。風險程度分析識別項目的主要風險因素后，我們根據風險等級，采用德爾菲法對風險因素進行定性評估，得出（1）技術風險為一般風險；（2）建設投資為一般風險；（3）其他風險為一般風險；詳見下表。表131 風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說 明災難性 嚴重 較大 一般1技術風險 ●2建設投資風險 ●3其他風險 ●規避風險的對策首先要按某市房屋拆遷管理的有關規定，結合改造區域民意調查情況，制定切實可行的拆遷安置方案，做通老百姓的民思想工作，促使拆遷工作順利進行。其次要做好安置房建設，使拆遷戶無后顧之憂。安置房建設中要把好質量關。首先從把材料關入手，合格優質的材料加上成熟的工藝和熟練的技能，就能確保工程質量，對常用的建筑材料：鋼材、水泥、磚、砂、碎石或卵石等，列出材料必檢的項目，才能對材料合格與否做出準確的判斷。第三要盡量降低建筑成本。建筑材料費用一般占工程造價的3050%以上，降低材料費用可提高工程經濟效益，因此，嚴格按照國家頒布的有關規范和規程驗收。合理地使用質量好、數量多、品種齊全和費用低廉的材料，施工程序認真執行ISO9000標準，建立建設質量保證體系，使原材料自始至終處于受控狀態、并做到可追溯性，既能保證工程建設的質量，又可以降低單位投資。