天津萬科水晶城可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 60。室外智能系統67122道路及廣場76325綜合管網設計2037工程費的2%。五、園林環境1,77059依設計方案的不同而不同環境設計1615環境工程總造價*10%綠化建設費1,22041區內、區外綠化支出，新城約為65元/平方米建筑小品923圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,六、公建配套費1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米游泳池45015網球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網球場為40萬兒童游樂設施2408土建、設備、各項設施,非營業性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發間接費1,66455監理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發成本82,7782,759十一、營銷費用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892 天津地區通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優惠稅收政策，目前興業發展公司享受所得稅50%、營業稅20%(區外項目均為50%)的優惠；住宅發展公司享受營業稅及所得稅50%的優惠，目前初步計劃以住宅發展公司名義開發該項目，但能否實現稅收優惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤的33%； 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。：根據上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經營情況如下：經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內部收益率%銷售凈利率%總投資回報率16．58%銷售毛利率%獲利指數資金峰值比例地價支付貼現比啟動資金獲利倍數 項目開發周期內各年的利潤體現如下表:經濟指標2002年2003年2004年合計結算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。1） 成本變動對各項經濟指標的影響：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內部收益率%%%%%%2） 售價變動對各項經濟指標的影響：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內部收益率%%%%%%3） 容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內部收益率%%　（1） 保本售價：3046元/m2（2） 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現用萬科住宅發展公司或興業發展公司操作該項目，取得營業稅及所得稅50%的優惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業性公建，操作中，存在調整規劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，，增加凈利潤2000萬元。總體上來看該項目收益水平相當理想。 資金流量及有關指標：01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現金流入 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現金流入現值NPV 89,784 二、現金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現金流出現值NPV 80,155 三、凈現金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內部收益率IRR52% 八、獲利指數 九、資金峰值比例 十、地價支付貼現比 十一、啟動資金獲利倍數 ： 依據目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現有項目不能提供資金支持，希望總部結算中心支持。第八章 可行性結論：（1）政府對梅江的宣傳導向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區黑牛城道外側的地位，吸引了有效消費群體的關注。宗地臨近梅江的區位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（2）萬科的品牌已經深得消費者認同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發項目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發，將極充分的調動這部分潛在人群。（3）萬科的品牌及開發手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。（4）本案所在區域的購買力較強，中高檔市場發育較為成熟，據統計，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產品占本區需求量的52%，占全市該檔次產品成交的32%，占全市該檔次產品成交之首。 （5）宗地內原廠區的植被極其豐富，且種植的相對規整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規劃中便于利用。：（1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業，同時道路兩側房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據絕對優勢。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規模社區，為萬科 在天津又樹立一個標志性產品，同時投資回報率較高，具有開發價值，該項目可行。41 / 41