萬科物業管理培訓案例-資料下載頁

　　

【正文】 案情介紹：　　張先生是某住宅小區四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。　　因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業管理公司賠償損失。 案例評析：　　管理處的行為符合緊急避險的情況。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。　　緊急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認可。我國民法通則明確規定正當防衛和緊急避險為抗辯的正當理由，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。　　本案中，家中漏水時，張先生出差在外，而水流不止，并且已經和正在進一步對樓下王小姐家中財產造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果不及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財產損害。　　管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發生的損害，在無法及時與您聯系的情況下將房門撬開進行維修，完全符合緊急避險的條件。管理處采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關的設施造成一定的損害，財產損害賠償問題可以根據最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的，可以責令受益人適當補償?quot。本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關設備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應當給予張先生適當的補償。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應承擔賠償責任。 五、保安、公共秩序篇停車廠丟車賠償的法律問題案情介紹:　　2002年3月，深圳某小區，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業公司提出索賠。物業公司認為收費和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時收費才5元錢，室內停放包月最嗖?00元，一旦停車場內車輛丟失，車主以停車場負保管責任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對停車場、對物業公司太不公平，由此不予賠償。于是業主將物業公司推上法庭。法院認為：　　被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據證明雙方之間存在車輛保管關系，而是車位有償使用關系，判決物業公司不承擔丟車之民事賠償責任。　　如果被告收取停車場費用是服務費，即可證明雙方之間存在車輛保管關系。物業公司必須承擔民事賠償責任。 點評：　　確定停車場的賠償責任，必須明確車輛保管關系與車位有償使用關系是停車場承擔民事責任的重要法理依據。　　車輛保管關系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關系。車位有償使用關系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關系。車輛保管關系與車位有償使用關系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。　　將車輛保管關系與車位有償使用關系兩者區分：主張車輛保管關系，停車場承擔丟車后的民事賠償責任；車位有償使用關系，停車場不承擔丟車后的民事賠償責任。　　停車場收費是服務費。　　停車場服務收費的性質是保管收費。　　停車場保管收費應承擔保管責任。停車場收費發票單方聲明車位租金無效。 不允許裝防盜網 失竊后產生糾紛案情介紹：　　小區多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業公司的規定。　　很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現金、物品等陳某認為這是因為物業公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業公司索賠。　　經管里處再三協調無果，陳某將物業登記公司推上法廳。經法院審理認為：物業公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成，屬于意外損失，物業公司不承擔法律責任，所以不與賠償。 點評:　　陳某入住小區時，已與物業公司簽訂《業主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規定，陳某已認可，根據《民法通則》規定：企業已告知當事人情況，雙方已簽協議，當事人發生其他意外情況，企業不負直接責任。　　陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統失去作用，造成不可挽回的損失。　　物業公司在職守范圍內無失職現象，所以不承擔賠償責任。 醉酒違規 婉言糾正案情介紹：　　一個晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當值的中海物業海濱管理處護衛員的注意。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。　　護衛員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個人滿嘴酒氣，已呈醉態，恐怕一時難以理喻。做出判斷后，護衛員一邊善言相勸，穩定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。說完即俯身將一個個被踢倒的路標扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復原狀，此時此地，是種恰當的選擇，它避免了可能發生的沖突）。　　善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。倆人轉而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。 點評：人們常說打酒找提瓶子的要錢，很多時候大家都是按照這個常理處理問題。但未必時時靈驗，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協助，效果可能會更好。裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦案情介紹：　　一天午夜，中海雅士閣某戶業主運來不少裝修材料。業主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運材料。業主一走，裝修工頭就給護衛員商量，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護衛員拒絕了他們。　　裝修工人只好連夜搬運，材料運完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當班護衛員靈機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護衛員的衣服就要動手打人，護衛員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業主打電話，問他我這樣處理對不對。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。 　　或許了解中海物業管理規則的業主說了好話，打完電話，裝修工頭老實了許多，不僅同意打掃地面，還向護衛員道了歉。護衛員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出50元錢說：那謝謝您，說實在了，工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當作給您的勞務費吧！當然，護衛員沒有收他們的錢。點評：糾正違反物業管理規定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。在對方迫不得已糾正時，尤其應當注意適可而止，見好就收，這樣不至于結怨，便于以后的工作。六、物業產權糾紛篇房屋代管人無權出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房。當其外遷時，便將產權證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾年后還回來，不要賣房。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協議，并辦理了產權變更手續。隨后，王某將房屋租與趙某經營餐廳。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復原狀，返還房屋。法院審理如下：　　 張與王之間的買賣協議無效；　　 王與趙之間的租賃協議無效；　　 趙于判決生效后10日內將房屋交給李某；　　 張某賠償趙某財產損失。 案例評析：　　張某超越代理權而與王某訂立房屋買賣合同，未經房主追認，該合同無效。張某只是李某房屋的房產代管人，并未授權其房屋買賣的權利。《城市私有房屋管理條例》第23條規定：代理人須按照代理權限行使代理權并履行義務。張某的行為明顯以超越代理權。　　《民法通則》第66條規定：沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。因此，該買賣協議無效。　　王與趙之間的房屋租賃協議無效。《民法通則》地58條規定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，王盡管與張達成買賣協議，并辦理了房屋產權變更，但由于該買賣協議無效到訂立協議之時，因此，他沒有對房屋的所有權，沒有處分、管理、使用房屋的任何權利。因此房屋的租賃協議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責任。　　張超越代理權代為出賣房屋，未得李追認，應承擔因此造成的責任。這是《民法通則》第66條明確規定的。趙誤租了張出賣給王的港務，并投資進行裝修，該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋，停止營業，其裝修房屋的損失以及停止營業的損失都應有張負責賠償。只有這樣，才能真正體現法律的價值取向。 借名買房人誰保護案情介紹：　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區購得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購買商品房）。后雙方發生糾紛，訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情，在法律上是否受保護？點評:　　本案需要解決的兩個焦點問題是：　　一、 憑什么確定產權？　　二、法律是否保護影子產權人？ 我國的《民法通則》第71條規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利，房地產產權是指以房地產為標的的物權。物權是排他性的權利，這是物權的效力特征。物權的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權，即一物一權。 　　在我國如何確定房地產的所有權呢？《城市房地產管理法》第59條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。1998年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第4條規定：申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。　　第5條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。第11條規定，權利人（申請人）為自然人的，應當使用身份證上的姓名。 　　因此，房屋權屬登記具有強制性，是我國房地產管理部門實施的行政管理行為。經過登記的房地產權利因受到法律的確認，而取得社會公認的權威，由法律依靠國家強制力加以保護，可以對抗權利人以外的任何人。另外，權利由于登記而具有公開的性質，可以向社會公開房屋權利的狀態和結果，保障房地產交易的安全。所以只有經過登記的房屋所有權受法律保護，權屬證書是房屋產權的唯一證明。 　　在現實中，有些人為了達到其特殊的目的，如規避當地商品房銷售的有關法律規定，以他人的名義購買內部職工房、內銷商品房、特困補助房、經濟適用房等，從而出現了所謂的影子產權人或背后產權人。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據具體的情況均給予了不同的優惠政策使得房價較低，有些房價甚至低于成本價。對于這類案件房產權的認定問題目前存在較大的爭議。那么，應不應該保護所謂的影子產權人呢？ 　　首先購房款的真正來源、目的和原始的證據均不易查清。同時如以購房款的來源為確定房產權屬問題的依據必定會導致房產權的極大混亂，從而引發產權的不穩定、不確定。因為誰也不能肯定其合法購買的房產有一天會不會突然冒出一個影子產權人或背后產權人，從而引發權屬糾紛。　　其次是由于如果司法部門認可了影子產權人的產權，也就是對其各種惡意規避法律的違法行為進行了追認，從而保護了影子產權人的違法所得，使其違法行為合法化。 　　因此商品房房地產案件的處理應以各級房地產管理部門頒發的房地產證為依據，因為房地產的權屬問題屬于要式契約，我國對于這種不動產的產權做出了明確的登記制度。因此，在處理房地產案件中，房地產管理部門頒發的房地產權屬證書應是唯一的依據。如此房屋糾紛怎么辦？案情介紹：　　劉某將一幢房屋贈送給了家鄉的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產證一并交付。張某一家搬進該房屋6個月后，因該房年久失修，產生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產權過戶應由劉某負責為由，予以拒絕。案例評析：　　此案例的關鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關系是否成立，房屋的所有權是否轉移。　　根據[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。在一般情況下，動產的所有權轉移，都是以財產交付作為標志。但房屋屬于不動產，有其特殊規定，是以產權過戶為標志。　　根據最高人民法院關于貫徹執行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條：公民之間贈與關系的成立，以贈與物交付為準，贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。由此可以看出，劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產權過戶手續，但張某一家已經實際占有、使用了該房屋，雙方的贈與關系是合法并有效的，張某應是該房屋的實際所有權人，涉及該房的一切糾紛都應由張某負責。 產權糾紛案情介紹：　　甲系臺灣同胞，托付乙在大陸為其買房子。房產經營公司告知乙：臺灣同胞不能在本市區買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區房產經營公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產名的購買房屋發票并對房屋進行裝修。　　待甲回大陸居住時，甲、乙對購房款和裝修費進行了結算，甲付清了全部費用給乙，乙出具了一份代為購買證明書給甲，甲又出具了一份所購房屋中的一半贈與乙使用所有的憑證交給了乙。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實。　　之后，甲、乙之間