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【正文】地點(diǎn) （一）土地增值稅納稅申報(bào)程序（二）土地增值稅納稅清算【提示】區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算” （ 1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng) 進(jìn)行土地增值稅的清算： ①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的。。（ 2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ④省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。【例題多選題】下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ABC）。（預(yù)售）許可證滿 3年仍未銷售完畢的『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。根據(jù)土地增值稅清算規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿 3年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但不屬于企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。（了解）符合第 l項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合第 2項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積 —— 無賬可查或計(jì)稅依據(jù)不可信（三）土地增值稅納稅地點(diǎn) —— 房地產(chǎn)所在地（房地產(chǎn)的坐落地）具體又可分為以下兩種情況：，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。【不定項(xiàng)選擇題】 2022年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拍賣方式取得土地進(jìn)行住宅樓的開發(fā)，支付土地出讓金3000萬元；住宅開發(fā)成本 2800萬元，其中含公共配套設(shè)施費(fèi)用 500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅樓全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì) 9000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 495萬元；繳納印花稅。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。要求：根據(jù)以上資料，回答下列問題： (1).該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（ D ）萬元。 A 290 B 580 C 582 D590 【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =300+（ 3000+2800） 5%=590（萬元） (2).該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額為（ C ）萬元。 A 6885 B C 8045 D 【答案解析】：準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額 =3000+2800+300+ （ 3000+2800） 5%+495+ （ 3000+2800） 20%=8045（萬元） (3)該企業(yè)銷售住宅樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為（ B ）萬元。 A B C D 【答案解析】：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 =9000－ 8045＝ 955（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 =955247。 8045=% 適用稅率 30% 應(yīng)納土地增值稅稅額 ﹦ 955 30%＝（萬元） (4).根據(jù)土地增值稅的相關(guān)稅收法律制度，下列表述正確的是（ ABC）。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)作為稅金扣除 10%扣除本節(jié)總結(jié)：本章總結(jié)：經(jīng)濟(jì)法

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