家居廣場建設工程可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 一、項目管理根據國家招投標法有關要求，項目將嚴格按照有關程序進行招投標和工程監理。同時，開發單位將委派專業施工監督人員配合施工單位進行質量管理，堅決避免出現任何工程質量事故。有關管理機構將根據項目建設的實際需要組成相關部門和配備相關專業技術人員。二、物業管理物業管理是家具產業園經營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發能否順利實施和房地產開發商的信譽。目前已經聯合組建了XX家居經營管理發展有限公司，并聘請原廣東省家具協會會長劉介元、原廣州天河城商業廣場總經理楊軍艇為商業經營管理顧問，該公司江勇（X家具工業協會秘書長）負責。配備專業工作人員，保證管理及時，服務熱情周到；充分吸引國內外各地的先進管理經驗，制訂出詳細的物業管理條例，物業管理的收費標準，亦在充分征求各方面的意見的基礎上，報物價部門批準。搞好綠化，美化環境，同時，建設一些便民服務措施，以保證小區的安靜、安全、文明、合適和方便。三、建設進度為了加快工程建設步伐，在確保工程質量的前提下，加強建設進程中的各項管理工作，編好施工組織設計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月。現將實施進度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設計、報建等。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。2004年8月至2005年12月完成二期工程。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。2005年12月竣工交付。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為X家居廣場項目的建設投資，估算內容包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設費用、管理費用、銷售費用及預備費等。項目總投資為6150萬元。開發建設投資估算詳見表91。編制依據 (1)土建工程：參照目前X同類建筑單位工程造價。 (2)安裝工程參照X目前類似工程概算指標估算。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。二、資金籌措企業自籌和銀行貸款。其中由企業自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請貸款2500萬元。表91 開發建設總投資估算表 單位：萬元序號工程項目或費用名稱建筑面積（m2）建筑工程設備費安裝工程其他費用合計一建筑安裝工程費用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預埋 206通風、廣播、監控系統等807綠化費130小 計4634二其他費用1征地及拆遷費8308302建設單位管理費90903勘察設計費32324城市配套費及各種報建費1611615工程監理費1818小 計1131三預備費160160四銷售費用180180合 計6105第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預測。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業鋪面銷售收入和租金收入。X2005年已進入X房地產預警預報系統樓盤總覽表顯示，X家具產業家飾城門面價格4000元/平方米。根據本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當于降價24%。降價前，商鋪銷售均價為3789元/平方米，降價后，銷售均價為2880元/平方米，降價后的銷售均價與X家具產業產業園銷售均價處于下限。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為5200元/平方米，降價后的銷售均價為3952元/平方米。降價后的銷售均價與本市預警預報系統報盤價4000元/平方米對比，售均價下降了3%。二層銷售均價為2378元/平方米，降價24%，銷售均價為1807元/平方米。夾層1500元/平方米，降價24%，銷售均價為1140元/平方米。可見項目具有明顯的價格優勢，因此銷售價格優勢，因此銷售價格有其合理性。 本項目商鋪實行產權式商鋪。家具產業園及周邊市場市場經營租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“X家居廣場”的月租對比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產業的宏、微觀發展趨勢。因此租金標準有其合理性。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業鋪門面實際銷售收入：8026萬元根據本項目的銷售策略，投資者購買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當于銷售均價降價24%，實際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節第三點項目營銷策略的可行性分析):根據“X家居廣場”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計總收入10409萬元開發成本5835萬元項目計算期銷售費用約為180萬元項目計算期管理費用約為90萬元項目計算期銷售期間財務費用300萬元.經營稅金及附加：%計算,約為572萬元。利潤測算 總成本費用=開發成本（5835）+管理費用（90）+銷售費用（180）=6105萬元項目按實現銷售收入10409萬元，總成本費用6105萬元，營業稅金及附加570萬元，計算可實現利潤總額3432萬元。所得稅500萬元。凈利潤測算為2932萬元項目現金流量和財務指標分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現盈余的年份－貸款開始支付的年份+當年還貸款數額/當年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項目盈虧衡點BEP=固定成本/（實際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時,本項目可保本,或者按成本價1285元/平方米實現全部銷售,項目可保本.敏感性分析 X2005年已進入X房地產預警預報系統樓盤總覽表顯示，X家具產業家飾城門面價格4000元/平方米。由于本項目是產權式商鋪，開發商采取了一次性返租24%的銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當于降價24%。降價前，降價后，降價后的銷售均價與X家具產業產業園銷售均價2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。在做敏感性分析時，如果繼續考慮下降10%的話，銷售均價為1983元/平方米，低于X家具產業園的最低銷售均價2000元/平方米，與X家具產業園的銷售事實不符。根據本項目的銷售收入已經下降10%以下的特點，我們選用銷售收入上升10%，開發成本上升10%、對項目進行敏感性分析。①當開發成本上升10%時，%,財務凈現值為121萬元,.②當銷售收入上升10%時,%,財務凈現值為516萬元,。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時成本上升10%時，銷售收入上升10%，項目計算期內凈現金流量大于0，財務內部收益率都高于基準折現率，收入比費用敏感，項目可行且有一定的抗風險能力。第十一章 風險分析及對策 一、市場風險分析2003年，X房地產仍呈繁榮發展的良好格局，上年新開工商品房126萬平方米，竣工99萬平方米。據市城市社會經濟調查隊抽樣調查，與上年同期比，%外，%，%。市場活躍、價格上揚隨著X經濟的迅速發展、舊城改造的穩步推進與金鉆廣場的通街開市，X商業用房、普通住房、別墅、高檔公寓價格依然呈上漲之勢，%，%%，商業用房價格在下半年漲勢較為明顯，%。在幾類房屋銷售價格中，經濟適用住房價格趨于平緩。目前，其價格區間在600800多元/平方米之間，%。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調整和積極招商引資戰略實施的影響，土地價格全面上升。與去年同期比，%。其中，商業用地、旅游、娛樂用地價格升幅較大，%，%。價格持續走高的深層原因一是國民經濟快速發展提供的良好經濟環境和市政府對房地產業的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。今年，X政府對房屋土地交易及時出臺了優惠政策，同時出臺了城市住宅區物業移交驗收管理辦法、X城市拆遷等管理辦法，使房地產市場的交易環境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進行房屋變更交易。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。收入的增加增強了部分居民換購更好房屋的住房消費信心。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設、公路不斷興建等城市基礎設施建設的提速，大片舊城區房屋改造和房屋拆遷，創造了大量性需求，為房地產市場的發展提供了不竭的內動力。去年， X舊城區改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。大片舊城區房屋改造，拆遷戶求購房屋增多。今年房地地產市場價格預測今年，X實施“千億工程，建設工業X”宏偉目標，房地產業將會圍繞這一目標把X創建為最佳人居環境城市。隨著房地產市場交易環境的進一步改善，居民購房有了保障，百姓買房信心不斷增強。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費能力，這些因素都將有力地促進本市房地產的持續發展。目前，X商品房的購買主體仍然是居民，個人購買理性消費程度更大，特別是中低收入居民對價格非常敏感。這是一個大的消費群體，激烈的市場競爭將使開發商降低消費“門檻”，會考慮向低價房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉化為現實購房需求。因此，2004年商品房價格將繼續小幅上揚，土地交易價格則漲勢不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國家取消了相當部分的收費項目，但土地價格仍將呈上升趨勢。另外，房屋租賃價格將受政策性調節和需求等因素影響保持平衡發展趨勢。從X目前房地產市場來看，施工量年年攀升，，%，，%。，增幅達43%。房地產開發的過熱行為，給本項目的開發帶來一定的風險。，%。，%。，比上年增加8000平方米，%。而空置的商品房主要是往年開發的住宅，主要原因是設計不科學，小區環境差等因素。但本項目設計合理、環境優良、價格較低，應該說銷售風險不是很大。雖然目前X房地產市場總的趨勢是供大于求，但價格平穩，銷售也相對穩定，隨著國家采取的宏觀調控政策的初見成效。居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。做好方案規劃。項目市場定位是建立在小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃，配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。二、經營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤總額58萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。做好物業管理和售后服務工作。三、金融財務風險分析本項目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。但從自有資金使用成本和開發回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。