家居廣場建設工程可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 相互作用、相互滲透。市區城鎮居民可支配收入8871．67元，比上年增長12．3％，居民人均消費性支出6958．86元，比上年增長7．7％，市區城鎮居民恩格爾系數36．1％。 2004年房地產開發完成投資額為23．97億元，增速高達63．3％。根據這一需要，同樣也會帶動X本地區的家居產業。從1998年底到2002年末，（含自然增長和機械增長）。而X希豪房地產開發有限公司力爭打造一個X最完美的家居廣場，X目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產業園。在具體規劃建設過程中，還需注意以下問題：重視建筑細節。（1）建設期限：2003年12月—2005年12月。根據《X城市總體規劃19992020》，；；江北城區近期發展重心將向西向北發展及適當向東發展。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得X政府頒發的“房產開發與銷售”二等獎和三等獎，在2002年被湖南省房產協會、開發協會評為“房地產開發誠信單位”。公司以房地產開發和裝飾為主業，兼營其它產業，公司擁有一支愛崗敬業、團結務實、紀律嚴明、開拓進取的高素質員工隊伍。X家居廣場是X人民政府的重點工程，該項目也是X家具產業園的一個重要組成部分，是一個集家具、室內裝飾為一體的建設項目。該項目已基本上建成，預計2005年12月底可試營業，該項目具有現代建筑風格的家具大市場，既能滿足X民21世紀新的住房要求，又擴大了X家居產業園的經營面積，提升X城市品味。項目建設資金來源：企業自籌、銀行貸款。貫徹“以人為本”、自然與“可持續發展”思想，以建設生態型經營環境空間為規劃目標，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經濟性，創造一個布局合理、功能齊備、環境優美的現代家具廣場。二是金鉆廣場真優美家居廣場，經營面積約10000㎡，該家居商鋪開業不到半年。另外城市外來人口的購買需求也不容忽視，據統計，X目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。項目周邊的商業與居住氛圍也在逐漸增強，學校、銀行、集市已經形成，購物、上學、通訊、儲蓄、就醫也較為方便。 2004年全市人口自然增長率持續下降。（二）X家居流通市場發展狀況 商品流通市場是連接生產與消費的紐帶，是生產—流通—消費鏈條的中間環節。國有及規模以上企業全年完成產值952．92億元，同比增長34．15％，產銷率為98．15％，銷售收入增長32．28％，利稅總額增長29．79％。規模越來越大，水平越來越高。 六是在高速發展中也存在不少問題：主要是有一些地區和產品盲目發展，造成與國民經濟和人民生活需求不夠協調，高檔產品不足，中低檔產能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業發展。 三是家居產業凸顯優勢。 四是存在的問題：(1)知名企業不多，家庭式小家具企業占主體。火車站家具城建設初期，因規劃的原因，存在消防隱患。用高新技術改造傳統產業，轉變增長方式，提高產品質量，實現第二次飛躍，基本實現由家具生產大國向強國跨越的目標。 (5)家具市場向國際化的趨勢發展。 (8)家具會展國際化、專業化、大型化趨勢。 (2)根據消費群體的特點，走規模效益之路，整合產業鏈，創造特色產品。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總人口在4．5億左右。思格爾系數在35％左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數量追求型向質量追求型轉變。 ②工業化、城鎮化建設，人口的凈增長，一會增加城鎮人口數量，二會提高人民的生活水平，與此相應會拉動居民房地產市場的有效增長，必然拉動家具產業的發展。2004年X城區面積55．9平方公里，人口53．76萬，城鎮面積的持續、有序地發展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬人，按3口人家粗略計算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。 消費群體的擴大，一方面會吸引更多企業參與到X家具流通市場來，另一方面會增加流通量。“X家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售．三、項目市場分析順應X家具市場的發展潛力、資源和交通方面的優勢，“X家居廣場”應時而生，具有如下特點： ㈠“X家居廣場”規模 “X家居廣場’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結構，共六層。 項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經營場地的宣傳活動的開展和物業管理。指導協調小組負責產業園總體規劃的審定；建設中重大問題的協調；產業園投資，生產機關內應優惠政策的制定和落實；協助開發商組織重大的招商活動。2005年7月11日，聯邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。這部分投資者對行業較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。12年后投資者如續租，年回報率將超出12％。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．58％。隨著城鄉居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質的天然動力的推動，家具產業前景十分可觀。開發商實施一系列的銷售、經營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。因此開發建設X家居廣場，具有得天獨厚的環境優勢。場地：場地平整。商鋪的靈活性和適應性要求更高。場地自然條件①地貌：場地位于X江北城區，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。二、總體規劃布局規劃布局總的思想：堅持以人為本，注重生態環境，堅持經濟效益、環境效益、社會效益相結合的原則。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區設置主要樓梯和自動扶梯，另外設置六個出入口。平面設計（1）主體工程。立面設計立面造型設計突出現代商業建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調，考慮與周邊建筑和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。1）室內生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網接出。在公用建筑疏散樓梯口，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。出入口及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。施工中的環境保護本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環境會造成污染。二、綠化根據地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達15%，但是要實現本住宅小區為綠化住宅園區，單靠臨街綠化是不夠的。第八章 項目管理、物業管理與實施進度安排一、項目管理根據國家招投標法有關要求，項目將嚴格按照有關程序進行招投標和工程監理。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月。開發建設投資估算詳見表91。X2005年已進入X房地產預警預報系統樓盤總覽表顯示，X家具產業家飾城門面價格4000元/平方米。 本項目商鋪實行產權式商鋪。降價前，降價后，降價后的銷售均價與X家具產業產業園銷售均價2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。在幾類房屋銷售價格中，經濟適用住房價格趨于平緩。收入的增加增強了部分居民換購更好房屋的住房消費信心。這是一個大的消費群體，激烈的市場競爭將使開發商降低消費“門檻”，會考慮向低價房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉化為現實購房需求。比上年增加8000平方米，%。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。增幅達43%。今年房地地產市場價格預測今年，X實施“千億工程，建設工業X”宏偉目標，房地產業將會圍繞這一目標把X創建為最佳人居環境城市。其中，商業用地、旅游、娛樂用地價格升幅較大，%，%。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時成本上升10%時，銷售收入上升10%，項目計算期內凈現金流量大于0，財務內部收益率都高于基準折現率，收入比費用敏感，項目可行且有一定的抗風險能力。利潤測算 總成本費用=開發成本（5835）+管理費用（90）+銷售費用（180）=6105萬元項目按實現銷售收入10409萬元，總成本費用6105萬元，營業稅金及附加570萬元，計算可實現利潤總額3432萬元。降價后的銷售均價與本市預警預報系統報盤價4000元/平方米對比，售均價下降了3%。二、資金籌措企業自籌和銀行貸款。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。目前已經聯合組建了XX家居經營管理發展有限公司，并聘請原廣東省家具協會會長劉介元、原廣州天河城商業廣場總經理楊軍艇為商業經營管理顧問，該公司江勇（X家具工業協會秘書長）負責。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內，減少無功損失，節約電能。B、防止超強度噪音和大氣污染。一、二層商場必須設置噴淋設備，因水池放在第五區地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區地下室自備一臺小型發電機組，當停電時，可由該發電機組及時向重要部位供電。通風空調由住戶自行購置。1）配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按6KW/戶計算。1）室內污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。（3）建筑物抗震重要性類別：丙類。（2）交通組織。三、建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。總平面布局本項目區呈長方形的用地現狀，在進行總平面布局時，建議廣場出入口設在皂果路，在用地范圍內設兩個組團，兩個組團中是設置中型花園和公共建筑。④地震烈度：根據建設部建抗（1993）13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖（1990）”有關規定的通知》和省建抗（1993）44號《關于抗震設施烈度有關規定的通知》，本工程按X地區標準，設防烈度要求為7度。（1）商鋪裝飾及設施標準：商鋪初裝修。該商鋪為全框架結構，分為一、二、三、四、五區。供水：城市自來水管網供水。該項目的地塊屬新城區，用地性質為商住用地，用地區域內交通便捷，城市基礎設施及居民生活配套設施較完善。商鋪經營戶租賃租金標準：市場樓層X家居廣場開業起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經營戶優惠措施：項目X家居廣場開業后首年租賃期內第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優惠屬一次性享受，不做累加。③高回報率，高升值潛力。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。主要通過低風險、低首付和高回報來降低置業門檻和打消疑慮。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發商將“X家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。X各級政府、各有關部門和單位，積極支持家具產業園的建設和發展，對涉及到產業園的事宜，明確一名領導分管，指定相關科室承辦。項目功能分區明確，有利于經營和消費，提升項目形象和檔次。住宅部分總建筑面積16510平方米。通過火車站家具城和真優美家居廣場兩個專業市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“X家居廣場”才能消化家具新增流通量。 全國家具產業的發展趨勢，昭示著將來會有更多的企業參與到X流通市場來，更多、更新的家具產品會通過X家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。X以其優越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊藏著巨大的商機和潛力。在這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農村人口，其恩格爾系數在60％以上。按照中國家具行業協會“十一五”的建議，家具增長率15％較為適宜，X家具產業受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據，在“十一五”期間， 以2004年X家具產業產值2億元基數計算。 ㈡、X家具產業發展趨勢 2000年以來，X委、市