上海某私募股權投資項目可行性研究報告word-資料下載頁

　　

【正文】 M2金楊——金橋經濟型發展區區域范圍羅山路以東，云間路一線以北地區。金橋作為浦東開放四大功能區之一的出口加工區，已有十年之久，區內生活配套已初具規模。區域產品檔次不一，既有大量多層的安居住宅小區，以小面積的舊式公房為主，房價相應在2500～3500元/平方米；又有大量新建商品房，主要集中在交通便捷的金橋路和張楊路沿線，行情價格已達到3800元/平方米左右。典型樓盤有：“陸家嘴花園新景園”、“碧云新天地”、“上海故事—證大花園”、“時代逸居”等。區域均價為3356元/平方米，主力成交面積集中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個范圍內，%，單套總價在20～50萬元/套，以40萬元/套為峰值。金橋地區房價相對適中，精簡的房型在該地區較為熱銷。區域市場走勢（1）區域房價指數呈波動狀，“北外灘”概念可能是該地區最大影響因素。（2）近期大批的新建商品住宅帶動了區域均價整體上升。（3）該區域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，120平方米/套的三房為輔。（4）區域單套總價控制在30～40萬元/套，另有少量50萬元/套高總價住宅出現。附區域典型個案簡表：案名位置平均單價產品形態推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M2小高層5．5萬M2112135M2現代華庭張楊路崮山路4200元/M2小高層2萬M2113131M2中大雅苑浦興路558弄3400元/M2小高層2萬M2102109M2連城苑張楊路長島路3900元/M2多層amp。小高層18萬M2106118M2外高橋——高橋低容積別墅區為浦東新區吸引外資的主要區域，近年來引入了許多跨國企業在此落戶，再加上該區域毗鄰東海濱，興建了各種風格各異的別墅型住宅區。但由于位置偏遠，生活機能還不夠完善，目前這些別墅價格在700～1000 USD/m2，仍大量空置。附區域典型個案簡表:案名位置平均單價產品形態推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號7500元/M2小高層5．5萬M2105141M2云間綠大地云間路388號9700元/M2聯體amp。獨棟41萬M2175184M2龍東花園龍東大道2255弄11號4300元/M2聯體amp。獨棟173264M2湯臣豪園龍東大道666號8200元/M2聯體amp。疊加14萬M2130170M2叁、浦東新區新開及熱銷樓盤運行態勢從2000年第二季度起，浦東新區新盤一直保持著連貫發展狀態，新開樓盤數量穩定，老盤銷售喜人，總體運行態勢良好。每季新開樓盤數量一直占全市的10～20%左右，上榜樓盤銷售總面積也占排行榜銷售總量的10～25%，且新開樓盤的品質普遍提高。從2000年三季度到2001年三季度的一年來，新盤及熱銷樓盤市場主要反映以下幾個主要態勢。? 新開樓盤結構發生變化，提升了樓市的競爭環境2001年開始，浦東新開樓盤中以新上市樓盤為主，老盤新開與后繼樓盤的數量逐步減少，新盤無論在品質、價位都比以往上升了一個臺階，為浦東的樓市注入新鮮血液。? 多層住宅小區比例減少，土地價值逐步提高2001年開始，小高層和高層小區及混合社區開始占據了浦東新盤市場的主力，2001年二季度新開樓盤中，多層住宅僅為1個，小高層和高層社區為8個，混合小區5個，別墅1個。新區以陸家嘴CBD為核心，形成了眾多個以高層、小高層為主的高檔住宅圈，住宅環境日趨優化。? 新開樓盤分布區域合理，階梯式住宅市場得到良好補充2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環外，各個細化區域的新盤分布相對平穩。其中陸家嘴和上南地區各為17個，金橋為13個，中央公園地區為10個，外環線地區則為0個。各地區新盤帶動區域均價上揚，并顯現出各地區檔次、品質的差異性。? 新開樓盤體量上升，住宅品質得到提高從2000年下半年來，浦東的主流新盤以香榭麗花園、上海之窗御景苑、連城苑、時代易居、上海故事等大體量樓盤為主，表現出浦東新上市樓盤品質與規模的提高。? 熱銷樓盤數量及面積回升2001年第二季度，浦東新區熱銷樓盤及銷售面積迅速回升，在上海熱銷樓盤排行榜前50名中，占據了11個名額，占總量的22%，而位于中央公園地區的“華麗家族”。肆、浦東新區未來房地產發展走勢? 續進行五個社區的開發，尤其是既擁有寬闊的交運通路和政府大力建設的軌道交通，又依托開發重點區或行政重點區域的陸家嘴、花木等地區，以整塊社區的開發形式發展。? 來浦東新區商品住宅市場的發展將向著正規化、規模化、智能化發展。? 來浦東新區仍然保持著以經濟、使用型產品為主要特色的房產市場。但隨著市政交通規劃的深入，浦東的房產價格將有一個較大的升值空間。這也是上海諸多老城區所無法具備的得天獨厚的優勢。 五、項目競爭區域市場分析? 目前基地緊臨金橋地區，是近年來浦東房產開發較為集中的區域之一，與本項目具有可比性的競爭樓盤分布眾多，新建樓盤主要集中在張楊路、浦興路沿線，區域內樓盤都以多層和小高層住宅區為主，且具有一定規模，在外立面的設計上，本地區各小區色彩以明快、簡潔為主，便捷的交通條件和對未來區域美好的規劃前景是該地區最主要的賣點。? 本案區域內較典型的競爭個案：位于張楊路上的“陸家嘴新景園”、浦興路的“碧云新天地”、 “中大雅苑”。長島路上的 “龍騰苑”、 “連城苑”等。以下將對區域內競爭個案，細分為浦興路、張楊路沿線并加以詳細說明。張楊路沿線 [陸家嘴新景園]一、基地位置位于浦東張楊路，云山路交會處，距陸家嘴商貿中心約2公里。小區四至布有十多條公交線路。二、產品規劃 ，由125幢建筑圍合而成，其中2幢為小高層，建筑整體感強烈。 “陸家嘴 新景園”87平方米左右的二房和112—135平方米左右的三房為主，房型設計大方實用，功能分明，是此區域內浦東極具影響力的樓盤之一。三、面積配比 房型面積戶數二房87—95M2122戶三房112—135M2246戶復式40戶四、價格分析 3400元/平方米的均價相對與周邊個案較有優勢，市場接受度較高。五、去化分析 銷售率達89%，曾多次排名浦東房地產預售市場前列，二房和三房去化狀況均較為理想。六、優劣勢分析 優勢：小區綠化環境良好，產品規劃及建筑外型具有特色，總價低于區域均價，市場競爭力強。 劣勢： 小區離超市、郵局、銀行等生活購物場所仍有一定距離。 [名典苑]一、 基地位置 此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道（張楊路），西近楊高路。周遭設有公共交通，交通條件可謂良好。但生活機能配套設施方面略顯不足，此案向西約五分鐘便可到達“名人苑花園”，為本案業主提供了一片綠意昂然的休閑好去處。二、 產品規劃小區占地約7000平方米，構造小高層和高層各一幢，規劃建筑樓層11—18F。棟距約40米。受技術經濟的控制，小區整體規劃一般，綠化率為40%。房型設計以二房為主，面積范圍在124—134平方米。三、 面積配比房型面積戶數二房113—134M2104戶三房148M232戶復式215—229M212戶四、 價格分析 單價范圍3500—4500元/平方米，成交均價4100元/平方米，屬區域行情價。五、 去化分析由于此案產品規劃一般，房型設計單一等因素，開盤至今銷售率僅達33%，去化狀況較差。六、 優劣勢分析優勢：位于浦東新區交通主干道，交通便捷，距離陸家嘴商業中心位置較近。劣勢：小區整體規劃一般，房型設計單一，媒體宣傳不夠。 [現代華庭]一、基地位置小區位于張楊路崮山路，近八百伴陸家嘴金融貿易區，周邊遍布20多條公交線路。相臨的張楊路商住一條街已初具規模。眾多的重點學校、醫院、酒店等，區域整體配套完善。二、產品規劃 小區占地不大，總建筑面積20825平方米，為三幢16層小高層。1—2F均設為商鋪和會所。小區規劃近1000平方米的綠化景觀。 “現代華庭“以113—131平方米的三方米的三房為主，設計大方實用。三、面積配比房型面積戶數二房108M226戶三房113—131M2142戶復式————四、價格分析 在此地段的價位均價都在4500元/M2左右，本項目小高層4300元/M2的均價，主要是小區較小，設施不齊全，多為130M2的三房戶型。五、去化分析 開盤到現在銷售狀況良好，項目設計較為合理的二房已銷售一空。在浦東的知名度也較高。去化率為60%。六、優劣勢分析優勢：區域商務氛圍較濃，有整體建筑感劣勢：小區規模小，以大面積房型為主競爭個案面積總配比表二 房面積80～90m290～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計套數7052263272252比例28%21%10%13%29%100%三 房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計套數1408216632——420比例33%20%40%7%——100%復 式面積130150m2150～170m2170m2以上合計套數40——1252比例77%——23%100%說 明? 本表統計個案：現代華庭、陸家嘴新景園、名典苑。? 共統計出總戶數724 戶，其中主力房型三房共420 戶，占總戶數的58 %；二房共252 戶，占總戶數的35 %；復式房型共52 戶，占總戶數的7 %。? 主力面積配比方面，三房以120～140平方米的面積為主，%。二房以90～120平方米的面積為主，占二房總數的81%。復式以130150平方米的面積為主，占復式總數的77%。浦興路沿線 [中大雅苑]一． 基地位置此案位于浦興路，五蓮路交叉處，社區出入口設于浦興路以南，周遭交通動線約十余條，超市`農貿市場`銀行等生活配套基本齊備。但由于此類設施均布設于五蓮路上，所以，居民購物尚需一段路程。二． 產品規劃社區總建筑面積近2萬平方米，共規劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%，覆蓋率35%，建筑間距約25米。中大雅苑房型面積以102109平方米的二房為主力房型，三房面積為155平方米，房型設計單一，格局一般。三．面積配比房型面積戶數二房102109m2108戶三房155m234戶復式171176m216戶四．價格分析目前張楊路沿線區域房產均價在35006000元/平方米，因此本項目3400元/平方米的售價屬區域低價位產品。五．去化分析 中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置（浦興路較東向）等因素的影響，去化情況較差，目前僅售出36套，其中80%為小面積的二房產品。三房由于規劃面積偏大，去化現況不夠理想。六．優劣勢分析優勢：交通方便，總價低，周遭生活設施較為齊全。劣勢：房型規劃單一（三房僅一種房型），小區庭園景觀設計差，綠化率僅35%。 [碧云新天地]一． 基地位置位于浦東長島路浦興路交匯處，小區周邊公交20余條，四通八達，規劃中的輕軌AB線緊鄰小區。附近眾多學校`醫院`超市`銀行。小區內部設施完善，規劃有耀華國際雙語幼兒園，金茂小學等。二． 產品規劃 小區占地面積較大，一期總建筑面積23萬多平方米，由數十幢多層和小高層組成。每幢樓錯落有致而且有整體建筑感。在大面積的綠化中，設有網球場`籃球場（二期擬建）等各種健身娛樂小品。另設有全玻璃鋼結構會所（二期擬建），內有健身房`乒乓室`室內游泳池等設施。三． 面積配比二 房面積90m2以下90～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計套數731922217493比例15%39%45%1%100%三 房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計套數16 571 12104比例15%5%68%12%100%復 式面積130150m2150～170m2170m2以上合計套數66比例100%100%四．價格分析 本項目均價3900元/m2的定位在此地段屬中上水平，小區內主力房型規劃為100110M2的二房及130140M2的三房，面積配比略大于市場需求，總價高于市場心理價位40000元左右。五．去化分析 自2001年11月開盤以來去化率一般，主要集中在中心綠地附近小高層610