新建國際城房地產項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 求旺盛，消費能力提高；二是外地人購房增加，目前外地人到**購房的比例為5左右，未來幾年這種比例將逐步增加；三是成本增加，打造高品質樓盤，其環境打造、綜合功能的完善、營銷宣傳的投入以及土地、稅費成本和外地人涌入購房，將增加樓盤的開發成本。以**的山水資源，憑借不俗的經濟實力，再加上與主城的融合，**樓市還有更大提升空間。因此，我們預測12年內**房價均價將突破每平方米3000元。四、市場研究結論在全球金融危機的背景下，**的經濟社會發展勢頭良好，城市建設、房地產開發穩健發展。繞城高速公路與連接CQ與**中心城區輕軌五號線，將使**與CQ主城區交通聯系和接受主城區經濟輻射的能力將明顯加強。根據**城市規劃，**確立“一江兩岸”城市格局，制定“北進東延”的發展策略。**城市發展向東和向北趨勢明顯，東部新城將集中大量區域內中高端人群，消費能力強。隨著**城鎮化進程不斷加快，城市規模不斷擴張，人民生活水平不斷提升，房地產市場不斷壯大，人民對住宅檔次和質量的需求將不斷增強。國際高尚住宅小區，將打造**城區第一個高品質住宅小區，地處**區的經濟與商業中心，具有地理位置優越，交通便捷，公共配套設施齊全，環境優美、高舒適性等優勢,項目房地產有著較大的升值空間、良好的市場前景和投資效益。第四章 項目建設規模及及經營方案一、建設內容和規模國際城項目由一個按照五星級標準設計的超豪華商務酒店及一個國際高尚住宅住宅小區開發項目組成。項目建設用地面積63366平方米（），（）。主要設計指標：項目容積率： 建筑密度： 綠地率：五星級商務酒店：打造一座集住宿、餐飲、會議、休閑娛樂等綜合功能于一體的五星級商務酒店，占地面積40畝，擁有標準客房、普通套房、豪華套房、單間等各式客房330間。酒店為22層的高層建筑，還包括一個主題廣場。酒店地下2層，,負1層為車庫,負層為游泳池、更衣室、職工餐廳。地上20層。1層為酒店通高三層的大堂，2層為中餐廳、西餐廳、宴會廳，3層為會議中心，四層為桑拿健身中心，5層為KTV、演藝大廳，622層為客房層、商務樓層、總統套房、私人會所等。停車位（地面/地下）：80/294。國際高尚住宅小區：打造具有獨特的建筑風格，優美的小區環境，一流的物業管理和宜居的人文環境。 住宅共9棟，為1930層高層住宅，停車位（地面/地下）：141/353。二、酒店項目籌備工作酒店項目建成后將從事住宿經營、餐飲、娛樂休閑、會展等綜合服務，強力公司已在營銷和經營管理方面著手進行相關準備工作：針對本項目，已籌建專門的項目建設和管理機構，確立各自分工和職能，根據項目建設和運營情況進行相應的組織管理。基于本項目特質，已與數家國際知名品牌酒店管理集團進行接觸并進行了初步洽談，已初步確定12家作為戰略合作伙伴。根據項目的進展情況，堅持針對性、系統性相結合，已培養、儲備一批一專多能的復合型人才資源，實施了人才管理與開發規劃，包括符合崗位要求的各類人才的數量、結構，人才招聘計劃、教育培養計劃、薪酬分配體系等。加強了制度化、系統化建設，建立了項目建設、營運相關的所有管理制度、規定、標準和程序，明確了各級人員崗位職責，確保項目運行科學、高效。成立了專門營銷機構，配備專業營銷人員，在開展大量市場調研基礎上，進一步加強針對CQ市各大旅行社、目標客戶的宣傳推廣，初步明確戰略合作意向。正加速建設、完善“國際酒店全球市場營銷系統”，拓寬區域市場和分銷渠道，吸引更多的國際、國內終端商務客人。與海外商務旅行代理商、國內外訂房組織的談判正在進行，努力擴大國內外市場空間。制定了前瞻性的經營策略，積極開發商務客源、高檔會議、展覽和宴會市場，突出公司產品、服務優勢，提高整體營銷能力。三、酒店項目具體業務計劃 產品開發計劃（1）服務質量強力公司將強化“以客為尊、精益求精、追求卓越”的服務理念，注重服務細節、關注賓客反饋，完善服務內涵，創造新的服務亮點，體現”國際”細意濃情的個性化、情感化服務特色和人文關愛。（2）客房經營計劃客房經營是項目主業經營的重要組成部分。A．針對商務人士尊貴、豪華、高端的需求特點，始終遵循“以人為本”的理念，提供更有針對性、個性化、特色化的商務客房。B．積極倡導熱情、周到、溫馨的個性化服務和情感服務，保持酒店的專業化、國際化水準。C．積極創建綠色客房。以節約能源、資源保護、食品安全為重點，強化節約意識，推進節能新技術，實行綠色照明，創建綠色客房，為消費者提供衛生、舒適、安全的住宿環境。（3）餐飲開發計劃A．以市場調研為基礎，做好經營結構的調整與提升。在高端消費者中開展對項目市場定位、經營結構和經營特色的普查調研，動員社會各方力量進行會診，廣泛收集意見和建議，打造有規模、有檔次、有個性、有特色、有品味、綠色化的高端餐飲。目前餐飲菜點經營初步定位以新派粵菜精華為基礎，融合川菜烹飪精髓與飲食文化。B．以技術創新為途徑，做好經營品牌特色的整合與提升。本著“秉承中華傳統文化，開拓創新、中西合璧”的原則，加大技術創新力度。公司將成立“高端餐飲研究院”，指導餐飲部門成立創新菜點研發小組，下達計劃任務，落實廚師長責任制。建立定期更換菜單制度，每年定期向消費者推出新產品。建立創新激勵機制，完善管理辦法，創造良好的創新氛圍。，精心打造餐飲精品店。一是以“安全、健康、衛生、綠色”為重點，以加強大宗原輔材料統一配送和建立綠色原料基地為手段，從源頭上確保菜品精品化。加強對配送和原輔材料的管理。成立大宗原輔材料配送中心，做到建立機構，人員到位，迅速擴大配送數量和規模。配送中心重點要加強對配送品種、質量及配送環節的管理，從而真正達到降低成本，提高質量。建立綠色原料基地，推行“綠色餐飲”。積極尋求與專業種植戶的合作，建立公司綠色蔬菜基地。從源頭上降低成本，提高利潤空間。做好供應商的管理，嚴把原材料進貨關。對供應商進行嚴格的評估并實行末位淘汰制，堅持進貨索證，從源頭上控制產品質量。二是推行品牌菜點質量標準化管理，實行菜點操作標準化。對菜點的操作標準和工藝流程進行不斷完善和細化，在可操作性和可控制性上下功夫。堅持標準化的操作培訓，重點加強菜點質量標準化日常管理的執行力度，采取按崗設廚，對特色品牌菜點實行專人專做。完善落實廚師長負責制，建立菜品出品質量層層把關驗收制。對技術人員實行技術評估和工資績效掛鉤制度。對技術人員的出品質量實行逐級日量化考核制，從根本上保障菜品質量的穩定。三是推行人性化、精細化服務標準。從顧客關注的環節和焦點入手，推出人情化、親情化服務項目。加強重點客戶服務管理，建立客戶服務資料管理檔案。在公司系統推行營養點菜師掛牌服務制，為消費者提供點菜咨詢和營養指導服務，在社會上進行廣泛宣傳，加大店堂銷售力度。（4）休閑娛樂項目經營計劃A．提倡健康娛樂、高雅娛樂，促進CQ市文化娛樂業健康發展； B．加強裝飾裝修設計，為客戶提供舒適感好、有獨特裝飾風格、設備設施高檔的娛樂環境。 、休閑、歌、舞、飲、食于一體的休閑娛樂模式，在休閑娛樂層次上和內容上不斷開拓創新。、特色并充分利用項目地理優勢，重點發展目前CQ尚無競爭性的高檔休閑娛樂項目，如SPA水療，以及成熟、收益高的休閑項目，如咖啡吧、休閑吧等。E．堅持“顧客至上，信譽第一，科技領先、服務一流”的服務理念，招聘形象、氣質、素質高的服務人員，嚴格規章制度，建立待人待客的服務體系、語言儀表標準，強化服務培訓，為客戶提供“金牌”服務。“F．強化娛樂場所安全性、隱私性。人力資源開發計劃（1）進一步盤活內部人才資源，將素質好、觀念新、能力強的優秀管理人員和員工納入人才培養梯隊，促進人才的快速成長、成熟；以“市場化、職業化”為重點，拓寬社會專業人才的引進，完善人才甄選程序，改善人才結構。（2）加強現有員工的教育和培訓，堅持針對性、前瞻性、系統性相結合，培養、儲備一專多能的復合型人才資源，以適應公司經營拓展的需要。管理人員的培訓著眼于提高經營理念、經營能力和創新手段；員工培訓則注重系統化建設，著力提升基礎管理、職業技能和個人競爭力。（3）實行富有競爭力的薪酬分配體系，定期進行績效考評，并與晉級、提升和獎勵機制有機結合，充分調動員工的積極性和工作潛能。同時，創造良好的內部環境，提供完備的服務保障措施和福利制度，培育員工對公司的忠誠度和敬業精神，增強企業的凝聚力，保持人才隊伍的穩定性。（4）完善對高級管理人員和核心業務人員的激勵和約束機制，通過年度獎勵計劃等多種方式，充分調動其工作積極性。健全高管人員和核心業務人員的工作績效考核，強化責任目標約束，不斷提高他們的進取精神和責任意識。（5）公司將圍繞精品戰略和經營發展目標，根據國際大酒店工程進展情況，及時實施人才管理與開發規劃，包括符合崗位要求的各類人才的數量、結構，人才招聘和內部培養計劃等。市場開發計劃（1）加速建立、完善“國際酒店全球市場營銷系統”，充分發揮預訂系統、國際酒店網站和電子商務等在酒店經營中的作用，拓寬區域市場和分銷渠道；確立視覺識別管理標準及形象廣告規范；加大與海外旅行代理商、國內外訂房組織的合作，參加國內外旅游展銷活動，努力擴大國內外市場空間。（2）搶抓商機，做大做足會展經營和假日經營，以傳統節假日經營和CQ市重大活動較為密集為契機，積極應變節假日經營呈現消費的特點，緊緊抓住外部旅游市場和本地客源兩個市場，充分做足做活節假日經營。（3）積極參與協辦國內外大型會議，擴大企業知名度。第五章 項目場址及建設條件第一節 項目場址一、地理位置項目用地位置為幾江東部新城E37地塊，位于**艾坪山腳快速南干道**體育館對面，緊臨擬建的新區政府綜合辦公大樓及規劃中的城市濱河公園。占盡天時地利人和，發展前景尤為廣闊。二、場址土地權屬類別及占地面積項目建設用地面積63366平方米（），（）,本項目用地系強力公司出讓取得,為城鎮混合住宅用地，土地等級，商業11級，住宅9級，住宅出讓年限：2009年7月16日至2059年7月15日，商業出讓年限：2009年7月16日至2049年7月15日。該場址對外交通便利，市政配套基礎設施完善，可以滿足本項目建設需要。第二節 建設條件一、區域社會經濟條件**區是CQ市區域中心城市之一，CQ重要的現代制造業基地、物流基地，區域性商業中心和旅游服務中心，宜居宜業的森林城市。**是一小時經濟圈向川南、黔北地區輻射的關鍵節點。%，是圈內幅員面積最大的區縣；直轄十年來，特別是進入新世紀的“十五”期間，全區經濟社會發展取得了巨大成就。2008年，**經濟總量突破200億元大關。工業經濟多年位居CQ工業十強區縣之列。城鎮化進程加快，%。基礎設施保障能力增強，初步形成了以公路水路鐵路三種運輸方式齊頭并進、協調發展的綜合交通運輸體系；市政、水利、能源、通信等基礎設施條件和環境質量日益改善。“半小時**”區位優勢凸顯，“半小時經濟”發展潛力初現。**城區緊鄰CQ主城都市極核區，是承接主城核心區先進制造業的集聚區，是CQ綜合交通樞紐連接川南、黔北和云南，走向東南亞的樞紐接點和城市綜合功能傳遞平臺。良好的基礎、潛力和區位，為本項目的實施創造了良好的社會經濟條件。二、自然氣候條件**區位于長江中上游，三峽庫區尾端。地處東經105176。49′106176。38′，北緯8176。28′29176。28′之間，東西寬80公里，南北長100公里。東鄰巴南、綦江，南靠貴州習水，西依永川、四川合江，北接壁山。地形南高北低，以丘陵兼低山地貌為主，分平階地、丘陵地和山地，%，%。南部四面山區系云貴高原過渡到四川盆地的梯形地帶，北部華蓋山等系華鎣山支脈。**氣候屬北半球亞熱帶季風氣候區，全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，日照尚足，無霜期長。℃,℃,℃。，無霜期341天，年濕度81%。三、工程地質條件根據中國華西工程設計建設有限責任公司CQ分公司進行的專項環境邊坡勘察報告，項目存在Ⅲ巖石邊坡，通過以下措施可消除其不良影響：加強整個邊坡（含坡肩上部）的排水系統設置，盡量避免地表水排入坡體。支檔結構應有良好的泄水設置。避免地表水匯積，造成對邊坡的不利影響。邊坡治理過程中，除安全性外，還應強化邊坡的美化和綠化治理，兩者應結合起來。施工過程中宜進行人工鑿挖，避免因爆破對邊坡及高壓電桿基礎造成不良影響。在清除不穩定邊坡上已變形破壞的巖體時，禁止爆破。在規劃允許的情況下，建議可適當調整坡下地坪高度，減少邊坡高度。加強施工階段的工程地質工作，配合處理好邊坡開挖及支護問題，嚴格逆做法、信息法設計及施工，確保工程及邊坡頂部輸電線路安全。四、基礎設施條件幾江東部新城基礎設施比較完善，建設項目所需要的給水、排水、供電、通訊等條件均能較好地滿足。根據與**區政府有關協議，**區政府應寫套有關部門將市政供水、供電、供氣管網、市政排雨水、排污水管網以及電信、電視管線鋪設到“酒店”及綜合用地項目用地邊沿。供電接口在距離項目用地直線1000米以內由強力公司承擔。五、征地拆遷條件根據項目土地出讓合同，項目平整達到三通一平（通電、通水、通路、場地平整），周圍基礎設施達到周邊建筑物拆除。本項目征地拆遷已進行完畢。六、交通條件項目與**東部新城主干道鼎山大道相臨，可滿足項目建設和經營需要。第六章 工程技術方案本項目由方略建筑建筑設計有限責任公司CQ分公司進行規劃方案設計，根據方略建筑建筑設計有限責任公司CQ分公司2008年4月10日完成的設計方案和工程設計，對本項目工程建設方案概述如下：一、設計依據、指導思想與原則編制依據（1）《CQ市城市規劃管理技術規定》（2006年修訂）；（2）《CQ市都市區城市建設項目配套住地管理技術規定》（試行）；（3）《高層民用建筑設計防火規范》GB5004595（2005年版）；（4）《住宅設計規范》GB500961999（2003年版）；（5）《住宅建筑規范》GB503682005；（6）《民用建筑設計通則》GB503522005；