物業公司管理實施方案-資料下載頁

　　

【正文】 發地察看查明原因記錄備案是否誤報？ 是實報確認調度應急保安應急出動調度巡邏保安補圍合助理崗位 擒拿疑犯搶救人員信息反饋制止罪案是報110是否報110？記錄、總結、存檔、匯報 ***園林綠化管理流程主管巡視檢查現場指導發現問題填寫綠化問題統計表，提出施工方案，主管安排人員施工。草 坪 組植 保 組修 剪 組澆水施肥剪草除雜草主管復查填寫統計表補苗防治病蟲保潔灌木喬木修剪整形 ***保潔管理流程主管及督察員巡視檢查現場指導 發現問題填寫衛生保潔問題統計表，提出整改意見，主管安排人員迅速解決。 督察組保潔組督導整改情況實施整改主管復查填寫統計表79 / 79環境文化大氣污染水污染廢棄物噪聲污染水消耗能源消耗其它資源消耗其它防治措施車場管理尾氣排放鳴笛噪聲耗水耗油，并輔以宣傳、招貼等方式，并指揮好小區內交通汽車含油泥廢水排放耗水耗電，防止污水外泄，去油處理小區清潔粉塵飛揚鉛、鐵等金屬，廢紙、塑料以及電池中泄漏的重金屬耗水惡臭、蚊蠅滋生，選擇垃圾分類處理服務的清潔商小區綠化凈化空氣使用殺蟲劑滲入地下水割草機等產生噪聲美化景觀，并加強維護消殺耗水選用毒性低的殺蟲劑，提高殺蟲效率變電設備、水泵、發電機、電梯等設備的運行、維護、修理廢氣排放（含NOX、H2S等）含油廢水排放、滲漏拆換零部件的廢棄運行噪聲管路破拐，漏水耗電耗油，降低噪聲能耗及廢氣排放，或勿交投建筑裝飾施工粉塵飛揚a、含泥污水b、油漆、二甲苯等液體排放大量建筑垃圾瓠瓦、混凝土、塑料、余料、材料等高強度噪聲耗水耗電耗木材、水泥等各種材料可能采用易燃有毒材料，增加火災隱患，強化施工監理，杜絕野蠻施工及污染裝修設計、用料。，控制噪音給排水設備設施的運行、使用供水管路憬，影響水質耗水協助自來水部門定期檢查、維護給排水系統集中式空調的安裝、使用CFC排放高強度噪聲耗電通過對安裝方案的審批和安裝驗收控制運行噪聲管理處、商城、學校、飲食娛樂場所、居民使用的空調、冰箱CFC排放報廢后產生的塑料、金屬垃圾及CFC泄漏耗水耗電鼓勵宣傳居民、商家等安裝無氟降耗機型消防發生火災時，用滅火器時有害氣體產生報廢的滅火器所造成的金屬垃圾耗水耗電耗滅火器加強員工培訓，強化居民防火意識，杜絕火災、火險的發生商場銷售及居民使用商品商品過份包裝及過多使用不可降解塑料包裝放音樂或播廣告耗電金屬、紙、塑料等的浪費鼓勵商場少進包裝過多或公害包裝商品，同時盡少使用塑料代包裝肉菜市場、管理處職工食堂、酒家、居民飲食生活消費烹調產生油煙及廢氣(含NOX、CO)含油、脂肪、蛋白質及洗潔精等永的排放果、菜及食物殘渣的遺棄音樂噪聲大量耗水耗電耗燃氣對生活污水進行自理手排放循環；及時清掃垃圾，并實行分類處理社區文化活動游泳池等 長時使用水質下降音樂噪聲定期換水時水的消耗完善汒池殺菌消毒程序，定期監測水質；將泳池排放水進行再循環利用。工作計劃前期管理(***B區)(1)交接期計劃內容籌備、組建***管理處參與智能系統，電梯、消防、機電設備安裝調試、培訓、驗收各類原始資料接收、建檔建筑物本體驗收交接綠化、公共配套設施驗收交接配套設施、生活網點，綠化、信箱的規劃道路、機電設備標牌、標識、策劃、實施招聘、培訓、考核、錄用員工建立外部聯系(居委會、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺、水、電、氣主管公司、消防局、醫院等)管理處裝備采購編制物業管理方案準備入伙資料(業主公約、物業管理合同、入伙指南、裝修申報程序、公共制度、業主資料采集表)住宅局、業主管委會ISO9　0　01質量體系***報業集團支援 委托管理 監督 直接負責及定 期報告書***物業公司 跟蹤管理欣欣嘉園管理處 目標管理責任制各部門(2)入伙期計劃內容入伙手續辦理與業主驗收、交接其名下物業、發放鑰匙、驗收存在問題整改、復驗、交接現場提供各類物業管理咨詢協助業主辦理電話、煤氣、有線電視、通郵手續提供裝修期便民服務配套設施工程裝修管理、控制安全防范控制入伙儀式策劃、準備智能系統、垃圾分類、收集培訓指導(3)入住期計劃內容舉行入伙儀式物業管理方案實施社區文化活動實施業主、客戶意見調查召開業主大會，成立業主管理委員會員工財務運行、分析、公布ISO9001質量保證體系運作控制國家安全文明標兵小區創建、參評人員配備、培訓和管理組織架構管理處主任1人副主任1人護管部機電維修部保潔員13人綠化員5人收費1人主管1人主管1人文員1人資料員1人管理員1人環境服務部公共事務部運行值班3人維修4人電梯工1人主管1人隊長1人班長3人護管員24人***日常物業管理日常物業管理階段是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，針對***小區的特點，我們的物業管理工作將由介入期、入住期、常規期三部分組成。介入期：我們會深入了解三聯集團城建開發公司的規劃設計思路和入住人群的需求，從物業管理的角度，提出一些合理的建議，并依據市場調研的結果，提前準備物業管理方案，為接管打下了堅實的基礎。入住期：我們將裝修管理和治安管理確定為這一階段的工作重點。裝修管理上，實行裝修管理的“一把手工程”，由公司總經理親自掛帥，主抓***小區的裝修管理，向開發商和全體業主負責。實行公司、管理處層層承諾，對住戶裝修嚴密的追蹤監管。治安管理上，我們將依據入住期的治安形勢和住戶的心理需求，實施“人防為主，技防物防為輔的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的統一監管，確保“管理無盲點、治安無事件”。常規期：物業管理工作包括公共部位維護、保潔綠化管理、治安管理、車輛管理、機電設備、電梯管理、社區文化建設等。還有部分業主的專項、特約服務，我們將主要闡述以上幾方面的方案。一、介入期物業管理早期介入的意義有利于優化設計，完善設計細節。有利于提高房屋建造質量。有利于保證物業的使用功能。有利于加強對所管物業的全面了解。有利于后期管理工作的進行。有利于樹立物業管理企業的形象。一、前期介入，合理規劃。主動介入規劃，提出合理化建議。針對***小區停車場的具體分布，我們建議科學規劃停車位。針對***的建筑特點和居民素質的實際情況，建議充分考慮居民垃圾的收集、中轉和清運問題，實現垃圾的分類收集。通過前期介入，提前掌握物業的情況，對規劃設計中存在的問題提出合理化建議，盡可能減少因規劃設計不完善給日后管理服務工作和住戶日常生活帶來的不便。針對小區實際情況，提前準備管理方案。在前期介入工作中，我們要參與輔助設施的規劃建設，另一方面，緊密結合***的實際情況，提前準備管理方案，***物業公司總經理和各部門經理對本小區進行現場調研，完成了詳實科學的物業管理可行性調研報告，依據調研結果，我們對***的物業管理進行準確定位，并有針對性的制定了一系列方案。利用***物業的培訓優勢，以及現成的物業管理經驗，提前對住戶進行宣傳和培訓。為了更好地實施將來對***的管理，我們把住戶的宣傳和培訓作為前期介入的一項重要工作，我們確定的培訓內容為：常規物業知識培訓、智能化設施的使用培訓和裝修制度培訓，提高業主對物業管理的認識。二、做好驗收接管工作。在我公司對***充分了解的基礎上，通過參與竣工驗收和具體接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現的問題，準備相應的方案，真正做到有備無患，防范于未然。***的驗收與接管程序如下： 成立欣欣嘉園驗接小組 制定欣欣嘉園驗收標準接管移交手續書 審查資料、圖紙，親臨現場逐項檢查，發現問題做好記錄，督促改進 簽定移交書面手續，做好遺留工程備案簽定有關維修基金合同簽定物業保修合同***接管驗收安排時間表項目交 接 時 間責任部門第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統工程部電梯系統空調系統工程部給排水系統弱電系統消防設備工程部樓宇控制音響燈效保安設備門禁設備車庫管理保安保安部保潔、綠化清潔、綠化部交接總結全體人員備注：1 委托方負責在受托方接管前把全部設備系統的各類合同、合同附件、圖紙、技術資料、產品說明書等全部移交受托方。如遇種種原因，一時無法移交的部分資料，且不影響整個設備系統交接的，可適當延長時間。2委托方負責及時把管理權力與責任移交受托方，受托方應在驗收接管后詳細記錄在案，并經委托方及委托方委托人（政府主管部門、監理公司、籌建部門等）簽字認可，受托方承擔其管理權力和義務。二、入住期管理一、辦理入住，快捷便利。舉辦隆重簡樸的入住儀式。住戶對新家――***，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現未來物業管理人的良好形象，我們將在***舉辦隆重簡樸的入住儀式，邀請三聯城建開發公司領導、住戶代表、兄弟物業公司參加。為共同營造安寧、詳和、積極向上的中高檔小區所特有的氛圍和良好的物業管理大環境，獲得一個良好的開端。輸入住手續流程圖。代收、代繳費用交領入住資料填寫資料，并輸入電腦，簽定合同發鑰匙交驗房屋開通水、電、氣，代辦電話、電視等業務辦理入住手續采取的便利措施。為辦理入住手續，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：（1）設立辦理入住辦公室，由專職人員全天候一條龍服務，精心安排入住程序，住戶隨到隨辦，從進入大門到領鑰匙驗房20分鐘辦畢。（2）提前與供電公司、自來水公司、煤氣公司、電信局、有線電視臺簽訂代辦業務協議書，代辦有關業務，方便住戶，減少麻煩，同時，為住戶提供多項免費咨詢和維修服務。（3）提供集體辦理和上門服務等服務項目。（4）開設收費一本通服務。二、裝修管理，確保無一例違章裝修。為維護***的外觀形象的統一、美觀，我們從實際出發，以智能設施管線、公共管線、復工房搭建為裝修工作的監管重點，進行嚴格管理，依據我們多年的管理經驗，公司將來對***的裝修管理上實施“一把手工程”，由總經理親自抓裝修管理，著重裝修宣傳培訓――裝修審批――裝修跟蹤監督――違章裝修及時處理――裝修驗收五個環節。擬采取的違章裝修控制流程：對住戶、裝修施工隊伍進行裝修培訓住戶辦理入住手續培訓合格后申報裝修、嚴格審核裝修方案，簽訂裝修合約，提交裝修押金發現違章裝修1小時內發出通知，上門工作，以理說服住戶，以情打動住戶，讓住戶整改　經濟手段、法律手段解決向紀委、市監察局反映情況，以取得行政的支持采取停水、停電措施裝修宣傳培訓，切實到位。（1）開展一項活動。為加大裝修宣傳培訓的力度，我們將在入住初期策劃一項大型活動，在小區爭當文明市民的社區活動，充分發揮社區文化的導向功能，并架起管理處與住戶單位的橋