物業公司管理實施方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 管理處全體員工實行環保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細的管理規定，在小區投入使用三年內通過ISO14000認證。三、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現。四、負責定期組織員工業務培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率。五、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時現場督導員工操作。六、精心設計小區內各種環境標識牌，設置小區的人文景觀，提高文化品味。七、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺合同檢查和監督消殺工作。八、完成上級交辦的其它任務。***管理處綠化班長崗位職責綠化班長是在主管的領導下，對住宅區的綠化工作實施全面管理，為住戶創造、保持怡人的綠化環境。一、熟悉住宅區綠化概況，充分利用和發展綠在化地面積，保持綠地率達35%以上，綠化覆蓋率達40%以上，綠化率完好達99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數量，創造優美的植物景觀，發揮綠化的生態環境效益。二、提高綠化養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。三、對花木進行掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。四、巡視小區綠化，做好分析和記錄，掌握小區綠化的基本情況。五、借鑒他們先進的管理方法，收集住戶對綠化管養的建設性建議，結合實際情況，制定管養計劃、管養方法，確保綠化管養的正常運作。六、關心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進綠化工的知識和素質。七、廣開門路，與社區文化部結合，建設小區“愛綠化、護綠化”的文化環境。八、與管理處其它部門精誠合作，搞好單位的各項活動。九、完成管理處主任交辦的其它工作。***管理處保潔班長崗位職責保潔班長在主管的領導下，全面負責小區清潔衛生工作的安排和監督，其職責如下：一、服從領導，模范帶頭，以身作則，積極帶領隊員完成上級交給的各項任務。二、全面負責小區內的清潔衛生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時向主管匯報。三、負責做好保潔員的思想教育、法紀教育工作，組織保潔員學習文化和專業知識。四、提交小區內除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項工作。五、每日檢查監督衛生、消殺，評定工作效益，搞好環境衛生，抓好宿舍內務衛生管理。六、堅持每日巡查小區衛生，勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。七、堅持原則、辦事公道。八、完成管理處主任交待的其它任務。***管理處保潔員崗位職責保潔員在保潔班長的直接領導下，負責本小區的環境衛生清掃、保潔工作，主要職責如下：一、清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次；多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。二、垃圾清運：高層住宅、商場、公共場所每天清運一次；多層住宅每天清運二次，垃圾桶每天清洗一次。三、保潔：當班時間責任區內任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產隨清，保持責任區內的衛生。四、蟲蚊消殺：公共場所每周二次，重點是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。五、住戶服務：必須在接到住戶上門衛生清潔服務要求的24小時內完成。六、維護責任區衛生，勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。七、完成主管和班長交待的其它任務。***管理處綠化員崗位職責綠化工在班長的領導下，對住宅區的綠化工作實施全面管理，為住戶創造并保持怡人的生活環境。一、熟悉小住宅區綠化概況，充分利用和發展綠化地面積，保證綠化率達35%以上，綠化覆蓋率達40%以上，綠化完好率達99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數量，創造優美的植物景觀，以揮綠化的生態環境效益。二、提高綠化養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。三、對花木進行適當掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。四、養護、管理花草樹木。對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。對花草樹木適時施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發育需要。根據園林功能要求，花木分枝規律和生長特性，以及環境關系對花木進行修剪、整形，使花木生長量適當，長勢優良，喬灌木各種樹形優美，構成豐富的植物景觀。清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。以“預防為主”和“治旱、治小、治了”為原則，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環境，減少農藥污染。定期對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。經常巡視住宅區的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護、隔離設施。綠化工人均管理綠化面積5000－8000平方米。五、完成主管交辦的其它工作。***管理處出納員崗位職責一、負責管理處現金、銀行存款的收支、管理、記帳、結算工作，每天保險柜現金存量不得超過1000元，嚴禁挪用或私自借支公款。二、熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立、健全現金、銀行存款日記賬和其它賬目，定期核對，做到賬目清晰、手續完備、賬賬相符、賬表相符，日清月結，準確無誤。三、嚴格執行財務制度，收付款項均與會計十進制記賬憑證相符。并經管理處主任批準，對于不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。四、敢于堅持原則，敢于向違反財經紀律的違法違紀行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財經政策和財會制度等法令和規定，一絲不茍地嚴格執行會計制度。五、掌握微機的DBASE數據庫、DOS的基本操作方法和物業管理電腦程序，建立、健全電腦財務檔案，熟練電腦收費操作。六、負責管理處員工考勤情況匯總，及時發放員工工資和獎金。七、負責員工制服訂做，辦公用品、通訊設施和管理處費用的支付。八、熟悉轄區內的單元戶數和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法。收繳各種管理費并開具收據，做好收費的統計、核算工作。做到及時、不重不漏，收費率達98%。九、完成主任交代的其它任務。三　　管理運作制度員工守則***管理處部門每月計劃及月總結工作規程一、管理中心負責各部門月服務工作計劃表和月服務工作總結表的發放、月計劃實施情況的監督以及服務計劃表和月服務總結表的收集工作。二、管事中心在每月25日將《管理處月服務工作計劃》和《***管理處月服務工作總結表》（2份）發放到各部門。各部門負責人收到后，根據部門工作的具體情況，對當月工作總結并擬定下月工作計劃，并于當月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。三、管理中心將計劃表交管理處主任審核，進行必要的修改和補充，批準后予以實施。并根據計劃表中的內容檢查和監督各部門的工作，如實填寫計劃表中的“完成情況”欄。四、各部門根據工作的完成情況，進行每月工作總結，填寫《***管理處月服務工作總結表》，并將該表于每月30日前交管理中心。五、每月2日，由管理處主任主持召開上月工作總結會議，并對本月的工作計劃進行必要的修改、補充，并批準實施。六、對不按時上交月服務工作計劃表和月服務工作總結表，以及不按時完成工作計劃的部門或個人，由管理中心按有關規定進行處罰。***管理處員工培訓制度為了提高管理水平，采取平時自學為主和定期培訓為輔的方法，提高管理人員的文化素質、業務能力和工作水平，做到全員持證上崗。一、新招聘人員在試用期，實行一個月業務學習，二個月實習，經公司和管理處考試合格者留用。二、保安員每日早晨進行常規訓練：晨跑、自由搏擊、擒拿術、散打、隊列練習等增強體力和防衛能力。每月思想教育學習不少于三次，以提高保安員的政治思想覺悟。增強保衛住宅區安全的責任心。三、管理處每周安排一定時間學習有關業務文件、報刊、書籍，舉行管理經驗座談會。使員工及時總結管理中的經驗教訓，提高處理問題的能力和工作水平。四、在消防部門的指導下，每月舉行一次全員消防訓練，學習有關消防器材的使用方法、熟悉住宅區消防設施分布狀況以及學習有關救生方法，并舉行橫掃演習，要求人人達標。五、定期培訓管理處員工處理突發事件的應急能力，熟練掌握在發生火警、電梯困人、臺風蚶天氣、治安案件等情況下應急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達標。六、每年組織到市內外的先進單位參觀演習，取長補短，并結合本小區的實際情況，總結提出小區改進措施和新的管理設想。七、管理處與市勞動局、有關院校、培訓單位聯系，有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓學習和深造，鼓勵獲取國家認可的學歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質。做到管理處員工全員持證上崗。八、定期進行電腦培訓和閉路電視、電子控制系統等規范操作及物業管理程序的培訓，引進現代高科技管理技術，提高工作效率。***管理處檔案資料管理制度一、管事處文檔管理人員專職負責管理處所有文件（通知、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要）及資料（技術圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案、市府法規、車輛檔案、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經手人及歸還日期。三、屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內容，不準給未經領導批準的人員翻閱，不準復印，不準帶離辦公室。四、職員、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權翻閱，文檔管理人員也不準將這些資料擅自給他人過目。五、文件資料等要朝廷合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標明。六、要經常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料，要及時清理，無保存必要的材料，經管理處領導批準可做銷毀處理。***管理處值班管理規定一、***管理處實行全天候值班，24小時為住戶提供服務。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。二、中午值班時間為11：30－14：00，由一名主管及兩名水電維修工負責。三、夜間值班時間分為兩個階段：第一階段為17：30－22：00，由一名主管、四名水電維修工負責；第二階段為22：00－8：00，由一名主管及兩名水電維修工負責。四、值班主管負責夜間和中午事務的全面管理，并做好值班記錄，填寫《***管理處主管值班日記》；事務助理在值班期間負責接聽電話和填寫《***管理處夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負責水電維修。五、夜間值班期間，值班主管負責對夜間各值班崗位的檢查與監督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《***管理處值班主管夜間查崗記錄表》。六、夜間（中午）值班期間如遇不能及時處理的投訴、委托、維修問題（非應急情況），則應在第二天8：30－14：30由事務助理根據《***管理處夜間（中午）值班登記表》所登記的情況，填寫《***管理處夜間（中午）遺留問題登記表》，并交相應責任部門處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊》中的“夜間（中午）遺留問題處理規程”執行。***管理處辦公用品申請、購買、領用制度為了加強管理處辦公用品的管理、有計劃、按規定申請、購買、領用辦公用品，特制定此制度。一、辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購買、發放由綜合部具體負責實施。二、辦公用品的購買常用辦公用品由綜合部按每月的數量、價格、填寫購買申請表，經向主任審批后購買。非常用辦公用品，由需領部門向綜合部申報，由綜合部統一購買。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購買，經綜合部主管同意，主任批準后，可由申請部門購買。除綜合部外，其他部門一律不允許購買辦公用品，私自購買者不予報銷。三、辦公用品的申請領用管理處全體員工必須本著“節約第一，按需領用”的原則使用和領用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領；個人常用辦公用品的領用方法原則上采用按職務及工作性質按月領用。領用時需在“辦公用品領用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數量等；部分個人常用辦公用品的領用按職務和工作性質領用最高標準如下：信簽紙：每月主管以上職務的2本其他管理人員每兩個月1本內務員、收款員每月1本簽字筆：每月主管以上職務的2支其他管理人員每兩個月1支公用常用辦公用品的領用與其工作性質相關的辦公用品。如遇特殊情況，經綜合部主管同意可按需領??；非常用辦公用品的領用按照申請購入多少、領用多少的原則發放，領用時必須填寫“辦公用品申領單”，注明用途；綜合部每兩個月部門辦公用品的領用情況進行統計，填寫“辦公用品統計表”；辦公用品每年度按部門的工作需要進行預算，年底進行盤點。各部門應本著節約、節儉的原則申領辦公用品，如未經同意，個人領用辦公用品超過規定數量的，從工資中扣除多領取用品的費用；發現有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費等行為，綜合部將根據相關規定予以嚴肅處理。***管理處投訴處理、回訪制度為加強管理處與住戶的聯系，及時為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監督下，從而集思廣義，及時總結經驗、教訓。不斷改進管理，提高服務質量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。一、接待來訪投訴工作接待來訪投訴工作由監察室、前臺值班人員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以更壞，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，并在當天調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任；不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公