新農村建設工程項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 權區位補償價2100元/㎡計算。∴土地及房屋補償價=10%（xx+xx）120%=。②集體土地使用補貼費集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補償的，按其被拆房屋合法占地面積給予700元/㎡的集體土地使用權補貼。∴集體土地使用補貼費=xx=980萬元。③搬遷獎勵費住宅房屋的被征收人在規定時間簽訂拆遷協議的，按被征收房屋的合法占地面積獎勵 400 元/㎡；在規定時間里搬遷完畢并經驗收合格交付房屋鑰匙的，按合法占地面積獎勵 200 元/㎡。逾期簽訂協議或搬遷的，取消相應獎勵。按80%房屋在規定時間內搬遷并簽訂房屋拆遷補償安置協議計算。∴搬遷獎勵費=xx=840萬元。④過渡費被征收房屋所有權人選擇貨幣補償的，過渡費一次性發放16個月；選擇產權調換的，過渡用房自行解決，從搬遷之月起，發給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補助，過渡費按被征收房屋合法占地面積每月 10 元/㎡標準計發，合法占地面積不足20㎡的按20㎡計發。超過24個月仍未安置的，從超期之月起計算，按原發放標準的2倍支付超期過渡費。選擇貨幣補償的過渡費=xx10%10/1000016=。選擇產權調換的過渡費=xx90%10/1000028=。∴。⑤搬家費搬家費按每戶 1000 元標準計發，被征收房屋合法占地面積在40㎡以上的部分（不足40㎡按40㎡計算），每平方米增加10元搬家費，按兩次計發。∴搬家費=1000元/戶xx戶/10000+10元/㎡（xx40*160）/10000=。⑥經營歇業補助費拆除區域內主要道路（合環路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業用房并延續使用至今的，根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證，在規定時間內搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按評估機構出具的評估價格扣減房屋比準價后的商業用房使用價值按實際經營面積一次性實行補助。計算公式：商業用房補助＝（商業用房評估價－房屋比準價）實際經營面積。停業損失、歇業人員補助按實際經營面積200元/㎡一次性計發。拆除區域內非主要道路、里弄及其他房屋改變用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經營性小店、超市，或其他棋牌、旅館等娛樂服務行業的，根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證，在規定時間內搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按其底層經營面積一次性補助 300 元/㎡。停業損失、歇業人員補助按實際經營面積100元/㎡一次性計發。**村共有非主要道路、里弄及其他房屋改變用途的經營用房面積2500㎡，建筑占地面積1800㎡。∴經營歇業補助費=300元/㎡2500㎡/10000+100元/㎡1800㎡/10000=93萬元。∴可得集體土地房屋拆遷補償費=①+②+③+④+⑤+⑥=+980+840+++93=2959萬元。綜上所述，拆遷補償費用估算見下表： 拆遷補償費用估算表序 號項目名稱費用（萬元）1土地及房屋補償價2集體土地使用補貼費9803搬遷獎勵費8404過渡費5搬家費6經營歇業補助費93合 計2959（3）預備費預備費按照工程建設費用及工程建設其他費用的5%估算。（4）銀行貸款利息 項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一—三年（含）%。項目一次性貸款，從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）=162++=1178萬元。綜上所述，可得項目估算總投資為￥￥萬元，具體投資估算情況見下表：**鎮**村新農村建設項目投資估算表序號費用名稱單價或費率數量或計費基礎合價（萬元）備注一工程費用1+2+3=80201安置房建設費用1400元/㎡xx㎡58802安置區室外費用200元/㎡xx㎡8403工業廠房建設費用1300元/㎡xx㎡1300二工程建設其他費用50851初征費5232建設用地費9003拆遷補償費用29594建設管理費2005可行性研究費106勘察設計費2007環境影響評價費88白蟻防治費㎡52000㎡109新型墻體材料專項基金10元/㎡52000㎡5210散裝水泥專項資金㎡52000㎡811防雷評估及檢測費㎡52000㎡712人防易地建設費㎡52000㎡208三工程預備費5%（一）+（二）=13105萬元655四建設期貸款利息1178五總投資（一）+（二）+（三）+（四）￥￥ 項目估算總投資￥￥萬元。通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。第十二章 財務評價本項目的目的是為了“統籌城鄉發展，優化土地資源配置，大力推進新農村建設工作”，不以盈利為目的，因此在關注經濟效益的同時更加突出社會效益。本項目財務評價的范圍為拆遷及土地流轉完成后置換出的、除用于建設安置房外剩余可供出讓的土地。**鎮土地拍賣價格分析 從住宅市場發展階段角度看，在經濟較發達國家的房地產市場發展歷史上，往往要經歷一段房地產發展較快的時期。隨后由于住宅供應和需求相對飽和，就會轉入相對穩定期。一般預測這個轉折時刻何時出現有一些不同的方法。一種是以人均國內生產總值來衡量，例如不少學者認為，人均GDP達到3000美元以后就有可能出現這種轉折。另一種是以人均住房面積來衡量，例如有些學者用人均居住面積60平方米作為美國的轉折點，人均居住面積45平方米作為歐洲的轉折點，人均居住面積30平方米作為新加坡的轉折點，人均居住面積28平方米作為臺灣的轉折點。顯然，這些預測的標準都是歷史的經驗數據。既然是經驗數據，它都來源于具體的情境。因而，在預測中國的住宅需求時，標準不可避免的會有所差異。 按照GDP標準衡量，**鎮已經進入了房地產發展的快速增長期。按照人均住房面積標準，**鎮的人均住宅水平應該正處于上升階段。 綜上所述，**鎮當前的住宅市場還是比較健康的，需求前景也相當廣闊。隨著經濟的發展、居民收入水平的提高，**鎮的人均住房面積將會繼續增加。在一定程度之后，住宅市場需求將從注重數量轉向追求質量，這為**鎮住宅市場提供了很大的發展空間。 商業服務業用房開發投資額占房地產開發投資總額雖然比起住宅市場將近3/4的數值要少，但商業服務業用房用地多為商業中心地段，土地區位重要，地價也相對較高。商業服務業用房市場需求因素分析。一般認為，商服用房的市場需求主要取決于第三產業產值、第三產業從業人數、城市人口、居民收入水平等因素。下面就每個因素進行定性的分析。 商業服務業用房是經營性用房，其用途包括批發、零售、餐飲、金融、郵電以及其它第三產業中的行業，因此商業服務業用房的需求與第三產業的發展有著密切的關系。從定性分析的角度，商業服務業用房的需求與第三產業的發展之間應呈正比關系。商業服務業用房主要用于商業性經營，城市人口通過商業消費影響商業服務業用房的需求。從定性的角度，商業服務業用房的需求與城市人口之間應呈正比關系。 居民人均收入是反映城市居民消費能力的主要指標。一般而言，人均收入越高，消費能力就起強，從而商業服務業用房市場需求也越大。 綜上所述，商業服務業用房投資額增長、第三產業增加值、第三產業從業人數以及城鎮居民可支配收入等要素的分析結果都表明，**鎮商業服務業用房的需求增長前景相當廣闊。隨著諸暨經濟的進一步發展，第三產業所占的比例將進一步提高，這無疑將促進**鎮商業服務業用房的市場需求。通過**鎮近期土地使用權拍賣情況及房地產市場分析情況看，**鎮土地價格呈逐漸上升趨勢，并且隨著城市基礎設施改造的進行，土地價格還會有所上升，因此本項目預計未來**鎮土地拍賣價格為：（1）工業用地以每畝70萬元出讓；（2）商住混合用地以每畝150萬元出讓；（3）文化娛樂用地以每畝150萬元出讓；（4）辦公商業住宅混合用地以每畝200萬元出讓。本項目可供出讓的土地面積為xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝**安置用地，可得**可供出讓的土地面積為xx畝）。該地塊以商住混合用地性質出讓，按150萬/畝計，扣除土地出讓所需規費21萬元/畝，可得實際土地出讓收入合計￥￥ 萬元。 扣除項目總投資為￥￥萬元，可得項目估算經濟效益約為￥￥萬元。（注：建成后的工業廠房用于招商出租，產生經濟效益的過程較慢，此處暫未計算工業廠房產生的經濟效益。因此項目的實際經濟效益大于目前計算的經濟效益。）項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一—三年（含）%。項目一次性貸款，從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）==162++=1178萬元。本項目拆遷后的土地出讓凈收益及工業廠房的出租收益，直接用于項目開發建設的投資回報，作為工程建設投資收益及貸款還貸來源。本項目建設期2年，通過研究可得本項目社會效益和經濟效益良好，有能力在建設期內回收成本并按期償還借款。（1）項目來源可靠，因政府重點工程的定性，對公司在當地的品牌樹立可提供有力平臺，同時給具體的運作帶來便利條件。（2）項目歷史形成的現狀，產品定位明確，銷售市場成熟。該項目建成后，借鑒紹興市等商業區改造的成功經驗，形成具有本土特色的商業區。（3）不利因素：，直接涉及拆遷問題，同時全部拆遷的原有建筑物將在一段時間內徹底破壞現有的市場經營秩序。建議與政府簽定拆遷方面的協議，也可與拆遷公司合作運作該項目，與之形成利益共同體。第十三章 社會評價本章采用利益群體分析法對該項目進行社會評價。利益群體是指與項目有直接或間接的利害關系，對項目的成功與否有直接或間接影響的所有有關各方，如項目的收益人、受害人與項目有關的政府組織和非政府組織等。利益群體分析法首先要確定項目利益群體一覽表，然后評估利益群體對項目成功所起的重要作用并根據項目目標對其重要性做出評價，最后提出實施過程中對各利益群體應采取的步驟。項目對所在地居民收入影響不大。主要是在項目建設期間對項目所在地及周邊的商業從業人員的收入有一定負面的影響，項目建成以后，負面的影響可能會轉化成正面影響。項目對所在地居民生活水平和生活質量的影響影響較大。項目建成以后將大大提高所在地居民的生活水平和生活質量，居住、出行、休閑、購物環境大大提升。但是，也有一部分居民被迫遷移至遠離項目所在地。項目對所在地居民就業的影響不大，主要是在項目建設期間對項目所在地及周邊的商業從業人員的就業有一定負面的影響，一部分商鋪在建設期間被迫關閉或搬遷從而造成部分人失去工作。但是，在項目建設期間和建成以后可能提供數百個就業崗位。項目所在地區不同利益群體包括: 政府、項目公司、房地產開發商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業、其他企業、居民、事業單位。當地政府是項目的發起人，項目公司是項目的承辦人。房地產開發商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業都是項目的受益人。其他企業、居民、事業單位是項目的受影響者，大部分受益，部分可能受到不利影響。項目所在地區弱勢群體包括：下崗職工，孤殘老人，殘疾人，農民工等。項目對其主要影響包括：部分農民工在項目建設過程中獲得工作職位，取得一定的收益。、教育、衛生的影響由于在新農村建設的設計過程中注意文化的傳承和保護，項目的實施可以提高所在地區的文化品位。同時，項目建成后對改善教育和醫療條件起到一定的促進作用。 不同利益群體對項目的態度及參與程序 當地政府是項目的發起人，項目公司是項目的承辦人，都希望項目順利開展。房地產開發商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業都是項目的受益人，對項目持支持態度。房地產開發商通過拍賣購得拆遷地區土地，按照規劃要求進行房地產開發。設計單位通過參與新農村建設地區的設計來參與項目，工程承包商通過投標獲得拆遷地區的建設工程合同。建材制造、銷售企業通過在項目實施過程中銷售建筑材料來參與項目。其他企業、居民、事業單位是項目的受影響者，通過與項目公司簽訂拆遷安置合同來參與項目，大部分可能持支持態度。一小部分可能受到不利影響。 各類組織對項目的態度及支持程度 該項目是諸暨市拆遷改造重點項目，市委市政府已專門開會對此進行研究，各級組織均對項目持歡迎的態度，表示會大力支持，全方位配合項目的實施。第十四章 風險分析拆遷改造是城市發展的產物，拆遷改造項目風險的大小關系到項目能否順利進展和實施，前文中對各類風險也有論述，本章就項目中可能涉及的主要風險加以揭示、歸納總結，并提出建議減小風險或轉移風險。 與一般的房地產項目相比，拆遷改造項目的一個顯著的特點就是**鎮原有建筑的拆遷補償和居民的安置問題，這個問題能否得到妥善解決不僅影響項目的實施，而且會影響整個社會的穩定和居民對政府的態度。該風險主要體現在兩個方面：一是如何確立一個公平合理被大多數拆遷戶接受的拆遷